Full Opinion

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO José Santiago Suardiaz Peticionario v. Marbella 63, LLC Recurrido Federico Hernández Denton Recurrido _______________________________________ 2026 TSPR 95 José Santiago Suardiaz 218 DPR ___ Recurrido v. Marbella 63, LLC Recurrido Federico Hernández Denton Peticionario Número del Caso: CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 Fecha: 28 de agosto de 2026 Tribunal de Apelaciones: Panel Especial CC-2025-0654 Representante legal de la parte peticionaria: Lcdo. Juan M. Vázquez Muñoz Representante legal de la parte recurrida: Lcdo. Carlos W. López Freytes CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 2 CC-2025-0666 Representantes legales de la parte peticionaria: Lcdo. María Elisa Martínez Avilés Lcdo. Joarick S. Padilla Avilés Lcdo. Daniel Martínez Oquendo Representante legal de la parte recurrida: Lcdo. Carlos W. López Freytes Materia: Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico – Concepto del uso limitado dispuesto en el Reglamento de Clasificación Especial del Condado y la distinción entre los trámites ministeriales y discrecionales bajo la Ley Núm. 161-2009. Este documento está sujeto a los cambios y correcciones del proceso de compilación y publicación oficial de las decisiones del Tribunal Supremo. Su distribución electrónica se hace como un servicio público a la comunidad. EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO José Santiago Suardiaz Peticionario v. Marbella 63, LLC Recurrido Federico Hernández Denton CC-2025-0654 Certiorari Recurrido cons. con CC-2025-0666 José Santiago Suardiaz Recurrido v. Marbella 63, LLC Recurrido Federico Hernández Denton Peticionario Opinión del Tribunal emitida por el Juez Asociado señor Kolthoff Caraballo En San Juan, Puerto Rico, a 28 de agosto de 2026. El presente recurso nos permite expresarnos sobre el concepto de Uso Limitado, según lo dispuesto en el Reglamento de Calificación Especial del Condado, infra, y la distinción entre trámites ministeriales y discrecionales bajo la Ley Núm. 161-2009, infra. Específicamente, debemos determinar si designar el servicio de hospedería Casa de Huéspedes como un Uso Limitado dentro de la Zona Residencial del Condado impide que un profesional autorizado deniegue o expida una solicitud para dicho uso por la vía ministerial. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 4 Por los fundamentos que exponemos a continuación, resolvemos que la designación de un uso como Limitado no altera, por sí solo, la naturaleza del trámite al que deban ser sometidas las solicitudes de permisos de construcción para dichos usos. Asimismo, aclaramos que el Reglamento de Calificación Especial del Condado, infra, establece el uso Casa de Huéspedes en la Zona Residencial del Condado mediante criterios objetivos, definidos y verificables. Por ello, concluimos que nada en la reglamentación especial vigente impide que la determinación sobre una solicitud para establecer una Casa de Huéspedes en una Zona Residencial del Condado se tramite y adjudique mediante un procedimiento ministerial ante un profesional autorizado. Veamos. I. El 29 de octubre de 2024, el señor José Santiago Suardiaz (señor Santiago Suardiaz o Peticionario) presentó una Demanda de injunction estatutario y revocación de permiso de construcción al amparo del Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, conocida como la Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, según enmendada, 23 LPRA sec. 9011 et seq., (Ley Núm. 161-2009), contra Marbella 63, LLC (Marbella o Recurrida). En síntesis, el señor Santiago Suardiaz alegó ser propietario y residente de un inmueble ubicado en la Calle Marbella #65, en la comunidad El Condado en el Municipio Autónomo de San Juan. Además, sostuvo que, en un predio colindante por el lateral derecho de su propiedad, la Recurrida realizaba actividades de demolición, ampliación y CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 5 remodelación al amparo de un permiso de construcción tramitado ante la Oficina de Gerencia de Permisos bajo el número de caso 2024-580644-PCOC-305330 (Permiso de Construcción). Por otra parte, afirmó que, en su condición de colindante, ostenta intereses propietarios susceptibles de resultar adversamente afectados por la ejecución de las obras autorizadas mediante el Permiso de Construcción. Lo anterior debido a que, según este, dicho permiso fue tramitado y expedido en contravención de los reglamentos y leyes aplicables. A saber: (1) Condado: Reglamento de Calificación Especial, Reglamento Núm. 8989, Junta de Planificación de Puerto Rico, 21 de julio de 2017 (Reglamento de Calificación Especial del Condado); (2) el Reglamento Conjunto para la Evaluación y Expedición de Permisos Relacionados al Desarrollo, Uso de Terrenos y Operación de Negocios, Reglamento Núm. 9473, Junta de Planificación, 16 de junio de 2023 (Reglamento Conjunto 9473); y (3) la Ley Núm. 161-2009, supra. Cónsono con lo anterior, el Peticionario indicó que el Permiso de Construcción de Marbella fue expedido indebidamente el 18 de julio de 2024 por el profesional autorizado Ing. Julio González Fortuño (Profesional Autorizado), dado que este no tenía la facultad para otorgar este tipo de permiso. En específico, el señor Santiago Suardiaz detalló que la propiedad objeto del Permiso de Construcción está situada en la Calle Marbella #63, y forma parte de un distrito calificado como Zona Residencial conforme al Reglamento de Calificación Especial de Condado, supra. En dicho solar existe CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 6 una estructura de hormigón armado y bloques con capacidad para dos unidades de vivienda que, al amparo del Permiso de Construcción, sería convertida en una Casa de Huéspedes destinada a la prestación de servicios de hospedaje con fines turísticos. Ahora bien, mediante sus alegaciones en la Demanda, el Peticionario expuso dos controversias principales para impugnar la validez del Permiso de Construcción. En la primera controversia, el Peticionario sostuvo que la solicitud de un permiso de construcción para el desarrollo de una Casa de Huéspedes dentro de una Zona Residencial, conforme al Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, estaba sujeta a un análisis que excedía la mera aplicación mecánica de criterios reglamentarios objetivos. A su juicio, ello impedía que dicho permiso fuese expedido mediante un procedimiento ministerial ante un profesional autorizado. En la segunda controversia, el Peticionario planteó que la solicitud del Permiso de Construcción fue presentada utilizando información falsa, incorrecta e incompleta. Como complemento de esta alegación, sostuvo que el Profesional Autorizado incumplió sus deberes legales al expedir el Permiso de Construcción sin requerir la totalidad de los documentos exigidos por ley para la presentación de la solicitud ni verificar el cumplimiento de todas las disposiciones legales y reglamentarias aplicables antes de autorizar el proyecto. En particular, el señor Santiago Suardiaz afirmó que durante la tramitación del Permiso de Construcción, Marbella no presentó diversos documentos que exige la normativa CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 7 vigente, entre ellos los planos certificados correspondientes al proyecto, la recomendación del Municipio Autónomo de San Juan, las recomendaciones de infraestructura de las entidades concernidas, la certificación sobre condiciones de suelo, el estudio de suelos, la determinación final del Departamento de Salud y del Cuerpo de Bomberos, así como el permiso de demolición, entre otros. El Peticionario añadió que los planos certificados, las recomendaciones de infraestructura de las entidades concernidas y otros documentos complementarios incorporados al expediente no guardaban relación con el proyecto objeto del Permiso de Construcción impugnado. A la luz de lo anterior, el Peticionario solicitó un injunction estatutario y la revocación del Permiso de Construcción en virtud del Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra. Por otro lado, a la acción del señor Santiago Suardiaz se unió en calidad de interventor el Sr. Federico Hernández Denton (señor Hernández Denton o Interventor) a quien, mediante Resolución judicial con fecha del 20 de noviembre de 2024, el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de San Juan, le declaró con lugar su Solicitud de Intervención. En su Solicitud de Intervención, el señor Hernández Denton alegó ser copropietario de un inmueble residencial ubicado en la Calle Marbella #61, también contigua a la propiedad de la Recurrida. Sostuvo que las obras autorizadas mediante el Permiso de Construcción podían afectar sus intereses patrimoniales y personales. De este modo, se adhirió a las alegaciones y remedios solicitados por el Peticionario en la Demanda. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 8 Tras varios incidentes procesales, el Peticionario presentó una Demanda enmendada mediante la cual incluyó como codemandado al Profesional Autorizado, según requerido por el Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra. Posteriormente, Marbella presentó una Moción de Desestimación en la que sostuvo que el Permiso de Construcción había sido expedido en estricto cumplimiento con las disposiciones legales y reglamentarias aplicables. Además, sostuvo que el permiso podía ser tramitado válidamente por un profesional autorizado, puesto que el uso Casa de Huéspedes constituye un uso permitido dentro de la Zona Residencial donde ubica la propiedad objeto del Permiso de Construcción. Por otro lado, la Recurrida sostuvo que el Peticionario y el Interventor carecían de legitimación activa, tanto en su vertiente constitucional como en la estatutaria que concede el Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra.1 No obstante, el Tribunal de Primera Instancia declaró No Ha Lugar la solicitud de desestimación. Posteriormente, el foro primario celebró una vista evidenciaria a la que comparecieron Marbella acompañada de su perito, el Sr. Ángel Rodríguez (ingeniero Rodríguez o Perito de la Recurrida); y la representación legal del Peticionario, asistida por su perito, el Sr. Héctor Ramírez Roque (ingeniero Ramírez Roque o Perito del Peticionario). Durante la vista, el Tribunal de Primera Instancia interrumpió el redirecto que la representación legal del señor 1 23 LPRA sec. 9024. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 9 Santiago Suardiaz realizaba al ingeniero Ramírez Roque, y expresó que la prueba pericial presentada por la parte demandante, dirigida a demostrar bajo el Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, que el Permiso de Construcción se obtuvo mediante fraude o mediante la presentación de información falsa o incorrecta, constituía un planteamiento que debió ser formulado ante la agencia administrativa que expidió dicho permiso, a través del correspondiente mecanismo de revisión administrativa previsto por ley. Acto seguido, el foro de primera instancia indicó que la controversia a ventilarse ante su consideración consistía en si, conforme al Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, la clasificación de la Casa de Huéspedes como Uso Limitado requería una evaluación discrecional o si, por el contrario, permitía la expedición del permiso mediante un procedimiento ministerial. En consecuencia y a la luz del referido pronunciamiento, el foro primario concedió un breve receso con el propósito de permitir a la representación legal de la parte demandante reorganizar el redirecto del testigo pericial. Reanudada la vista, la representación legal del Peticionario formuló varias preguntas al ingeniero Ramírez Roque, quién posteriormente fue contrainterrogado por la representación legal de Marbella. Dado que la controversia quedó circunscrita a una cuestión estrictamente de derecho, resultó innecesaria la presentación de prueba pericial adicional. En este contexto, la representación legal de Marbella solicitó un término al tribunal para someter su memorando de derecho. En su memorando CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 10 de derecho, Marbella argumentó que la designación de la Casa de Huéspedes como Uso Limitado, bajo el Reglamento de Calificación Especial de Condado, supra, permitía la expedición del permiso mediante un procedimiento ministerial. Por su parte, el Interventor y el Peticionario reiteraron que la Casa de Huéspedes está designada como Uso Limitado bajo el Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, por lo que, según su análisis, el Permiso de Construcción solo se podía expedir mediante un trámite de naturaleza discrecional. Así las cosas, el Tribunal de Primera Instancia declaró Ha Lugar la Demanda. En consecuencia, revocó el Permiso de Construcción expedido a favor de Marbella, ordenó la paralización inmediata de toda obra realizada al amparo de dicho permiso y dispuso la demolición de las estructuras construidas en virtud del permiso que se revocaba mediante la Sentencia. En síntesis, el foro primario concluyó que la clasificación de la Casa de Huéspedes como Uso Limitado bajo el Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, exigía una evaluación más rigurosa y particularizada dirigida a proteger los intereses inherentes a una zona de carácter predominantemente residencial. Por ello, razonó que el Profesional Autorizado excedió el ámbito de las facultades que la ley le confiere al expedir el Permiso de Construcción mediante un trámite ministerial, cuando la normativa aplicable requería una evaluación exhaustiva y multifactorial propia del procedimiento discrecional. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 11 En su Sentencia, el foro primario concluyó que la clasificación y trámite del Permiso de Construcción por la vía ministerial, ante un profesional autorizado, cuando se requería su tramitación por la vía discrecional constituyó la solicitud de un permiso utilizando información incorrecta o falsa que justificaba la concesión de los remedios dispuestos en el Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra.2 Por otra parte, en la Sentencia quedó constancia de que se admitió solamente como evidencia tanto el testimonio del Perito del Peticionario como su informe pericial y los correspondientes anejos. Inconforme con el dictamen, Marbella acudió ante el Tribunal de Apelaciones mediante un recurso de apelación civil y formuló tres señalamientos de error. Primero, la Recurrida sostuvo que el Tribunal de Primera Instancia erró al entender en la Demanda cuando ni el Peticionario ni el Interventor demostraron tener la legitimación activa necesaria para instar el recurso. Como segundo señalamiento de error, Marbella alegó que el foro primario incidió al concluir que un uso designado como Limitado, conforme al Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, como lo es el de Casa de Huéspedes, autorizado expresamente en la Zona Residencial donde se propone, por sí sola, modifica el carácter del trámite para su autorización a uno discrecional. Finalmente, la Recurrida impugnó la orden de demolición de las obras ejecutadas al amparo del Permiso de Construcción, ya que la Ley Núm. 161-2009, supra, 2 23 LPRA sec. 9024. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 12 expresamente autoriza la legalización, subsanación y rectificación del uso o construcción de una propiedad o estructura sin permiso. Tanto el Peticionario como el Interventor comparecieron oportunamente mediante sus respectivos escritos en oposición al recurso de apelación civil. Mediante Sentencia notificada el 28 de agosto de 2025, el Tribunal de Apelaciones revocó el dictamen recurrido tras discutir solo uno de los señalamientos de error. En esencia, el foro apelativo intermedio concluyó que las limitaciones aplicables al uso de Casa de Huéspedes dentro de una Zona Residencial, según el Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, se encuentran definidas mediante criterios objetivos específicos que no requieren la formulación de juicios valorativos ni el ejercicio de discreción administrativa, dado que las limitaciones aplicables al uso de Casa de Huéspedes se encuentra definida mediante criterios objetivos y específicos en el reglamento. En consecuencia, el Tribunal de Apelaciones determinó que la clasificación de un uso como Uso Limitado no implica, por sí sola, que la solicitud de permiso correspondiente deba someterse a una evaluación discrecional. A su juicio, la autorización del proyecto controvertido podía tramitarse válidamente mediante un procedimiento ministerial basado en la aplicación de los criterios establecidos en el Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra. Por ello, concluyó que el Permiso de Construcción fue expedido válidamente, toda vez que el Profesional Autorizado actuó CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 13 dentro del ámbito de las facultades que le fueron delegadas por ley. Insatisfechos con dicha determinación, el Peticionario y el Interventor acudieron por separado ante este Foro mediante sendos recursos de certiorari. En su escrito, el Peticionario formuló los siguientes señalamientos de error: Erró en derecho el Honorable TA al revocar la Sentencia Apelada y al concluir que el uso de una hospedería en una zona residencial constituye automáticamente un uso ministerial, y que el Profesional Autorizado actuó dentro de su ámbito de acción, a pesar de que, conforme al Reglamento del Condado, dicho uso se clasifica como un uso limitado, sujeto a un análisis discrecional de criterios cualitativos y cuantitativos, y que por su propia naturaleza, escapa a la jurisdicción de un Profesional Autorizado, careciendo éste de facultad para otorgar la autorización reclamada. Erró en derecho el Honorable TA al revocar la sentencia apelada emitida por el TPI, mediante la cual se había declarado Con Lugar la Demanda de Injunction Estatutario y la Petición de Revocación del Permiso de Construcción, así como al dejar sin efecto la orden de demolición dictada por dicho foro. El Interventor, por su parte, realizó el siguiente señalamiento de error: El Tribunal de Apelaciones erró al revocar la sentencia del Tribunal de Primera Instancia tras concluir que un profesional autorizado puede otorgar el permiso para una casa de huéspedes en una zona residencial, a pesar de que su expedición requiere un análisis discrecional de criterios cualitativos y cuantitativos, y obviando la alegación de que el permiso viola múltiples normas de edificación que imposibilitan que sea tramitado ministerialmente, por lo cual el permiso debió tramitarse mediante consulta de ubicación, único mecanismo que garantiza el escrutinio adecuado y la participación ciudadana. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 14 En su recurso, el Interventor reprodujo los argumentos que sostienen la naturaleza discrecional de un trámite para la expedición de un Permiso de Construcción para el desarrollo de una Casa de Huéspedes en una Zona Residencial del Condado. Por su parte, en su escrito, el Peticionario coincidió con la conclusión del Interventor y, en la alternativa de que este Foro concluyera que el permiso impugnado es de carácter ministerial, suplicó que evaluáramos si el Permiso de Construcción cumplió con todos los requisitos indispensables para ser considerado uno de naturaleza ministerial, mediante la valoración de la prueba desfilada y admitida como evidencia por el foro primario. Tras la consolidación de los recursos y la expedición de los mismos, y habiendo evaluado los argumentos esbozados por las partes, procedemos a resolver. II. A. Injunction estatutario del Art. 14.1 de la Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico La Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico, Ley Núm. 161-2009, supra, establece un mecanismo extraordinario dirigido a garantizar el cumplimiento de las disposiciones legales y reglamentarias relacionadas con el desarrollo, construcción y uso de terrenos en Puerto Rico. Como parte de dicho esquema, el Artículo 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, reconoce expresamente la procedencia de recursos extraordinarios bajo unos supuestos de hechos bien delimitados. En lo pertinente, el Artículo 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, dispone lo siguiente: CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 15 La Junta de Planificación, así como cualquier entidad gubernamental concernida, Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico en representación del interés público o una persona privada, natural o jurídica, que tenga un interés propietario o personal que podría verse adversamente afectado, podrá presentar una acción de injunction, mandamus, sentencia declaratoria o cualquier otra acción adecuada para solicitar: (1) la revocación de un permiso otorgado, cuya solicitud se haya hecho utilizando información incorrecta o falsa; (2) la paralización de una obra iniciada sin contar con las autorizaciones y permisos correspondientes, o incumpliendo con las disposiciones y condiciones del permiso otorgado; (3) la paralización de un uso no autorizado; (4) la demolición de obras construidas, que al momento de la presentación del recurso y al momento de adjudicar el mismo no cuenten con permiso de construcción, ya sea porque nunca se obtuvo o porque el mismo ha sido revocado. Indistintamente de haberse presentado una querella administrativa ante la Junta de Planificación, entidad gubernamental concernida, Municipio Autónomo con Jerarquía de la I a la V o cualquier otra dependencia o instrumentalidad del Gobierno de Puerto Rico, alegando los mismos hechos, una parte adversamente afectada podrá presentar un recurso extraordinario en el Tribunal de Primera Instancia. Una vez habiéndose presentado el recurso extraordinario al amparo de esta sección, la agencia administrativa perderá jurisdicción automáticamente sobre la querella y cualquier actuación que llevare a cabo con respecto a la misma será considerada ultra vires.3 En definitiva, mediante este artículo se creó un remedio de naturaleza estatutaria para procurar el cumplimiento de la Ley Núm. 161-2009, supra, y sus reglamentos. Se trata de “un mecanismo estatutario, independiente, sumario y limitado” que tiene como propósito “hacer viable la efectividad de las leyes 3 Íd. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 16 y los reglamentos de planificación”.4 El remedio estatutario del Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, no surge de la equidad y procede dictarlo cuando se demuestre “que la obra o el uso no cuenta con las autorizaciones y los permisos correspondientes”.5 El Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, instituyó un mecanismo para que “ciertas personas, entidades o instrumentalidades tengan el acceso y la legitimación para acudir a los tribunales y vindicar un interés propietario o personal que podría verse adversamente afectado por las acciones o la conducta de un tercero” cuando se alegue incumplimiento con la Ley Núm. 161-2009, supra, y sus reglamentos.6 Ahora bien, el injunction estatutario constituye una figura distinta e independiente del injunction tradicional.7 Por ello, su concesión no está sujeta a los requisitos rigurosos que ordinariamente acompañan a los remedios interdictales, tales como la demostración de daños irreparables o la inexistencia de remedios adecuados en derecho. Ante un injunction estatutario, el análisis judicial se enfoca principalmente en determinar si existe una ley o reglamento aplicable que regula el uso o la actividad 4 CBS Outdoor v. Billboard One, Inc. et. al., 179 DPR 391, 408 (2010) (interpretando el Art. 28 de la Ley Orgánica de la Administración de Reglamentos y Permisos, Ley 76 de 24 de junio de 1975, antecedente legislativo del Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra). 5 Díaz Vázquez et. al. v. Colón Peña et. al., 214 DPR 1135, 1148 (2024). 6 Íd. en las págs. 1153-1154. 7 Next Step Medical v. Bromedicon et al., 190 DPR 474, 497 (2014). CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 17 denunciada y, por otro lado, si la conducta impugnada constituye una violación a dicha normativa.8 Como corolario, cuando una parte demuestra que posee un interés propietario o personal susceptible de verse afectado por una actuación alegadamente contraria a la Ley de Permisos o a sus reglamentos, el Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, le reconoce legitimación para solicitar los remedios expresamente contemplados en la ley, incluyendo la revocación de permisos, la paralización de obras o usos no autorizados y, en los casos que proceda, la demolición de estructuras. Dicho esto, el Art. 14.1 de la Ley Núm. 161-2009, supra, establece supuestos de hechos muy específicos para cada una de las cuatro acciones previstas. Para la primera acción, la revocación de un permiso otorgado, la parte impugnante tiene la carga de probar que el permiso de construcción se solicitó utilizando información incorrecta o falsa, lo que vicia la concesión del permiso desde su origen. En el segundo supuesto, enfocado en la paralización de una obra, se debe demostrar una de dos circunstancias: que la construcción se inició sin contar con las autorizaciones y permisos correspondientes, o que, aun teniendo el permiso, se está ejecutando en incumplimiento con las disposiciones y condiciones explícitamente impuestas en dicho permiso. La tercera acción, consistente en la paralización de un uso, requiere probar que se está llevando a cabo una actividad comercial, residencial o de cualquier índole que carece de la 8 A.R.Pe v. Rivera, 159 DPR 429, 445 (2003). CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 18 debida autorización o que no se ajusta al uso aprobado para ese espacio. Finalmente, la acción más drástica, la demolición de obras construidas, requiere que el demandante pruebe que la estructura en controversia no cuenta con un permiso de construcción válido, ya sea porque nunca se tramitó o porque fue revocado previamente. Ahora bien, en vista de que en el caso de autos el Tribunal de Primera Instancia ordenó la demolición de la obra, es necesario aclarar lo siguiente. Conforme lo argumenta la Recurrida, no todo caso requiere la demolición automática de una obra porque el permiso haya sido revocado. Máxime, cuando, como en el caso de autos, la revocación del permiso se fundamentó jurídicamente, no en que el permiso no cumplió con los requisitos per se de una u otra sección de la ley o reglamento, sino en que quien lo otorgó alegadamente no le correspondía hacerlo, porque la evaluación requería facultades discrecionales y no ministeriales.9 Además, es claro que el Art. 2.3B de la Ley Núm. 161-2009 autoriza la subsanación de un permiso de construcción,10 excepto cuando en la otorgación del permiso haya mediado fraude, extorsión, soborno o la comisión de algún otro delito en el otorgamiento del permiso, o en aquellos casos en que la estructura represente un riesgo 9 Por eso, en todo caso lo que hubiera correspondido es que el Tribunal de Primera Instancia devolviera el caso a la agencia para que esta evaluara si la obra cumplía con los requisitos que el tribunal había determinado que no eran ministeriales sino discrecionales. 10 23 L.P.R.A. sec. 9012b-3. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 19 a la salud o a la seguridad, o debido a condiciones arqueológicas.11 B. Reglamento de Calificación Especial del Condado La Junta de Planificación de Puerto Rico (Junta de Planificación) tiene su base legal en la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, conocida como la Ley Orgánica de la Junta de Planificación de Puerto Rico, según enmendada, 23 LPRA sec. 62 et seq. (Ley 75-1975). Investida con el mandato imperativo de guiar el desarrollo integral, coordinado y económico de Puerto Rico, esta entidad ostenta la facultad delegada, en virtud del Art. 11(4) de la Ley 75-1975, supra, de adoptar y aprobar los reglamentos autorizados y cualesquiera otros necesarios para cumplir con los propósitos de su ley orgánica.12 Específicamente, el Art. 16(1) de la Ley 75-1975, supra, le encomendó a la Junta de Planificación la adopción de reglamentos de zonificación.13 Al amparo de esta facultad, la Junta de Planificación adoptó el reglamento Condado: Reglamento de Zonificación Especial, Reglamento Núm. 3319 del Departamento de Estado de 12 de junio de 1986 (Reglamento de Zonificación del Condado). Posteriormente, el organismo aprobó el vigente Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra. Ambos reglamentos comparten identidad de propósito: ordenar el desarrollo del área para asegurar la salud, seguridad, orden, prosperidad, estabilidad económica y bienestar general de los residentes y 11 Art. 9.10.(23 L.P.R.A. sec. 9019i). 12 23 LPRA sec. 62c; 23 LPRA sec. 62j. 13 23 LPRA sec. 62o. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 20 usuarios del Condado.14 Además, como reglamento de planificación especial, las disposiciones del Reglamento de Calificación Especial del Condado prevalecen sobre aquellas establecidas en el Reglamento Conjunto 9473, supra.15 En cuanto a los usos, la Sección 1.02 del Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, establece que las Disposiciones sobre Uso tienen el propósito de armonizar los usos permitidos con las características que deben prevalecer en un área de naturaleza turístico-residencial como la del Condado.16 Del propio texto reglamentario surge, por tanto, que la intención de la Junta de Planificación fue promover y fomentar la ubicación de aquellos usos compatibles con la naturaleza de cada área.17 Ese propósito se materializó mediante un sistema detallado de usos a permitirse y prohibirse. A esos efectos, la Sección 2.04 establece que todos los usos a permitirse se identificaron en la Tabla de Usos Permitidos (Tabla 1) y dispone expresamente que ciertos usos, “cuya definición se presta a dudas o cuya aplicación al área se limita a ciertas condiciones”, fueron objeto de regulación particular bajo la Sección 2.05 y, por ende, bajo sus subsecciones.18 14 Reglamento de Zonificación del Condado, supra, sec. 1.02, pág. 1; Reglamento de Calificación Especial del Condado, supra, sec. 1.02, pág. 4. 15 Reglamento Conjunto 9473, supra, sec. 1.6.10.1, págs. 8-9. 16 Íd. 17 Íd. 18 Íd. en las págs. 7-8. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 21 La disposición añade que todo uso allí incluido “deberá acatar las características [especiales] establecidas en el mismo”.19 De esta manera, el Reglamento distingue entre usos ordinarios y aquellos que, por sus particularidades, requieren el cumplimiento con condiciones especiales adicionales previamente definidas por la Junta de Planificación en el Reglamento. La Tabla 1 clasifica los usos permitidos en las distintas zonas del Condado mediante tres categorías: Uso Permitido, Uso Prohibido y Uso Limitado. Respecto a estos últimos, la propia Tabla 1 remite a la Sección 2.05. Entre los usos catalogados como Limitados figura la Casa de Huéspedes, único servicio de hospedería clasificado de esa forma en tres zonas simultáneamente, a saber: la Zona Comercial Turística (CT), la Zona Comercial Regional (CRE) y la Zona Residencial (R). Lo anterior, quedó ilustrado de la siguiente forma: Usos Permitidos Zonas Designadas CT CRE R INS Lugares de Bebida y Comida discoteca* L barra*/”pubs” L L club nocturno L restaurante* X X X restaurante/café al aire X X X libre* comida ligera/cafetería L L X Heladería X X . . . . . . . . 19 Íd. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 22 SERVICIOS Servicios de Hospedería hoteles X X casa de huéspedes (“guest L L L house”)* alojamiento y desayuno (Bed & X X X Breakfast) alojamiento suplementario por corto periodo (short term X X X rental) . . . . . . . . Uso prohibido Uso Permitido X Uso limitado (vea L Sección 2.05) *categorización y definición de usos seleccionados incluídos en la Sección 2.05.20 Nótese, en la leyenda que acompaña la Tabla 1, que tanto la categoría de Uso Limitado como la marca de nota al pie (*) refieren a la Sección 2.05 en donde, se indica, se encontrará la categorización y definición de usos seleccionados. El lenguaje empleado en la marca de nota al pie es reiterativo de lo dispuesto en la Sección 2.04 que, recordemos, establece que “[a]lgunos usos, cuya definición se presta a dudas o cuya aplicación en el área se limita a ciertas condiciones, se categorizan en la Sección 2.05, al final de esta sección”.21 Cónsono con lo anterior, la Sección 2.05 lleva por título “[c]aracterísticas especiales para usos 20 Íd. en las págs. 7-14. 21 Íd. en las págs. 7-8. CC-2025-0654 cons. con CC-2025-0666 23 seleccionados”.22 Obsérvese cómo dicha sección no se instituye con el propósito de definir el concepto de Uso Limitado. En cambio, hace referencia directa a unas pretendidas características especiales para un grupo seleccionado de usos. Cabe destacar que, el Reglamento de Calificación Especial de Condado, supra, tampoco define lo que significa un uso permitido o prohibido. Ahora bien, la Sección 2.05 establece que “[s]e incluyen algunos usos, en orden alfabético, cuyas características es necesario cualificar y cuantificar para asegurar el orden, la seguridad y el bienestar público”.23 Este lenguaje es particularmente revelador. La Junta de Planificación anticipó que identificaría una serie de usos que consideraba relevantes para garantizar la compatibilidad del uso con los objetivos del reglamento.24 En efecto, una lectura integral de la Sección 2.