Full Opinion

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VIII ESTADO LIBRE APELACIÓN ASOCIADO DE PUERTO procedente del RICO / Tribunal de Primera DEPARTAMENTO DE Instancia, Sala AGRICULTURA Superior de Salinas TA2026AP00648 Demandante-Apelado Caso Núm. SA2026CV00074 Vs. Sala: 202 ELSA COLLAZO ESTRADA; JOSÉ M. Sobre: DESAHUCIO SÁNCHEZ RODRÍGUEZ EN PRECARIO Demandados-Apelantes Panel integrado por su presidenta, la Juez Lebrón Nieves, el Juez Pagán Ocasio, la Jueza Álvarez Esnard y el Juez Cruz Hiraldo.1 Cruz Hiraldo, Juez Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 30 de julio de 2026. Comparece la parte apelante, compuesta por la señora Elsa Collazo Estrada y el señor José Sánchez Rodríguez y nos solicita la revocación de la Sentencia enmendada notificada el 15 de junio de 2026 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Salinas. Por vía de la sentencia apelada, el foro de primera instancia ordenó el desalojo de la parte apelante de las facilidades de la Villa Pesquera de Salinas en un término de 30 días. Por los fundamentos aquí expuestos, confirmamos la sentencia apelada. -I- El 26 de febrero de 2026 la parte apelada, el Departamento de Agricultura del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, presentó una demanda de desahucio en precario en contra de la parte apelante. La parte apelada atribuyó carácter de precarista a la parte apelante por carecer de contrato de arrendamiento o 1 DJ 2025-063C, 26 de mayo de 2026. TA2026AP00648 2 concesión administrativa sobre el sitio y solicitó el desalojo de estos de la villa al amparo de los Artículos 620-634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838. El 27 de marzo del 2026 la parte apelante presentó una solicitud urgente para anunciar representación legal y solicitó la conversión al procedimiento ordinario. Como pretexto para el petitorio, alegó ausencia de parte indispensable y un supuesto contrato de arrendamiento. El 8 de abril del 2026, la parte apelada presentó oposición a la solicitud de conversión del procedimiento sumario a ordinario. El 14 de abril del 2026, la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado Inc. compareció para solicitar la autorización del foro primario para intervenir en el pleito como parte. El foro de primera instancia denegó ambas peticiones, la de conversión al procedimiento ordinario y la solicitud de intervención mediante resoluciones interlocutorias, el 14 de abril del 2026 y el 20 de abril del 2026, respectivamente. El 20 de abril del 2026 la parte apelante presentó Contestación a Demanda. El 29 de abril de 2026 el tribunal celebró el juicio del caso, durante la vista la parte apelante solicitó nuevamente la conversión del pleito a ordinario, pero el foro apelado denegó la solicitud. Finalizado el desfile de prueba, el foro de primera instancia emitió la sentencia en la audiencia y ordenó el desalojo de la parte apelante de la propiedad en un término de 30 días. La sentencia apelada fue reducida a escrito el 5 de junio de 2026 y notificada el 8 de junio del 2026. El 15 de junio del 2026, la parte apelante presentó Moción Urgente y solicitó al tribunal fijar fianza para permitir la apelación de la sentencia. El 15 de junio del 2026 el foro primario notificó Sentencia enmendada donde fijó en $1,000.00 el pago de la fianza en apelación. En la sentencia el tribunal consignó las siguientes determinaciones de hechos: TA2026AP00648 3 1. Agricultura tiene el deber ministerial de custodiar las facilidades pesqueras alrededor de la Isla, incluyendo la Villa Pesquera del Municipio de Salinas. 2. Agricultura otorgó un contrato Núm. 2019- 055170 con fecha de 25 de febrero de 2019, por el término de 5 años, a la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado, Inc. (Asociación) para el arrendamiento de la Villa Pesquera de Salinas. 3. Dicho contrato venció el 25 de febrero del 2024 4. La Sra. Elsa Collazo actualmente ocupa la Villa Pesquera de Salinas 5. El 12 de agosto de 2025, la Sra. Ruth Pagán, visitó la Villa Pesquera de Salinas. 6. La acompañó el Sr. José Rivera, que es su ayudante especial y unos ingenieros 7. Ese día se realizó una inspección ocular de las facilidades de la Villa Pesquera ya que las mismas serían objeto de unas mejoras. 8. Como resultado de dicha inspección, los ingenieros recomendaron que la tienda y el área de escamadero permanecieran cerrados durante el proceso de construcción y renovación de las facilidades, con el propósito de garantizar la seguridad alimentaria y la salubridad. 9. El 12 de agosto de 2025, la Sra. Elsa Collazo se encontraba en las facilidades. 10. Ese día se le notificó a la Sra. Elsa Collazo que no estaba autorizada a permanecer en las facilidades porque no contaba con un contrato de arrendamiento vigente. 11. También se le notificó a la Sra. Elsa Collazo que se realizarían mejoras a las facilidades y que durante ese proceso de construcción, el lugar debía estar cerrado. 12. El 13 de agosto de 2025, la Sra. Elsa Collazo envió un correo electrónico dirigido al Secretario del Departamento de Agricultura a través de la Sra. Ruth Pagán, solicitando concesión para operar un quiosco de comida en la Villa Pesquera. 13. La Sra. Elsa Collazo reconoció que no tiene permiso para operar el quiosco. 14. La Sra. Elsa Collazo admitió que no es dueña de la propiedad que ocupa. TA2026AP00648 4 15. La Sra. Elsa Collazo admitió que recibió una carta con fecha del 20 de agosto de 2025 suscrita por Ruth Pagán. 16. En dicha carta se le requirió el desalojo de las facilidades que ocupaba debido a que Agricultura se disponía a realizar unas obras de construcción, además se le indicó que no contaba con un contrato de arrendamiento que le autorizara a ocupar dichas facilidades. 17. En dicha carta se le indicó que tenía hasta el 29 de agosto de 2025 para desocupar el área y entregar las llaves al Sr. José Rivera en o antes de la 1:00 pm. 18. El 29 de agosto de 2025 el Sr. José Rivera compareció a la Villa Pesquera. 19. El Sr. José Rivera dialogó con la Sra. Elsa Collazo y el Sr. José Sánchez. 20. Ese día las llaves de la propiedad no le fueron entregadas al Sr. José Rivera y éste se retiró del área. 21. La Sra. Elsa Collazo admitió que Agricultura le está solicitando el desalojo de la Villa Pesquera desde agosto del año 2025. 22. Al presente la Sra. Elsa Collazo ocupa la propiedad del Estado sin contrato vigente. 23. La Sra. Elsa Collazo ocupa la propiedad del Estado sin autorización escrita del Secretario de Agricultura. 24. La Sra. Elsa Collazo admitió que la propiedad que ocupa es del Gobierno. 25. La Sra. Elsa Collazo admitió que no tiene el permiso único para operar el quiosco que al presente opera en la Villa Pesquera. 26. La Sra. Elsa Collazo admitió que en la Cláusula Undécima del último contrato que se suscribió con la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado (Asociación), el 25 de febrero de 2019 y que venció el 25 de febrero de 2024, se establece que el arrendatario está obligado a hacer aquellos trabajos necesarios para conformar y conservar la propiedad para el uso al que habrá de destinársele, todo ello a cuenta del arrendatario sin gasto o desembolso alguno para Agricultura. 27. La Sra. Elsa Collazo admitió que en la Cláusula Decimotercera del último contrato que se suscribió con la Asociación de Pescadores, el 25 de febrero de 2019, TA2026AP00648 5 establece que el arrendatario no podrá efectuar mejoras al espacio arrendado sin la previa autorización de Agricultura. Cualquier construcción se efectuará a expensas del arrendatario y a beneficio de Agricultura. 28. La Sra. Elsa Collazo admitió que el último contrato que se suscribió con la Asociación de Pescadores, el 25 de febrero de 2019, tiene una Cláusula Relacionada al Relevo de Responsabilidad, que establece que el arrendatario asume el riesgo de pérdida o daños por casos fortuitos tales como lluvias, huracanes, inundaciones, y otros, sin que Agricultura tenga que compensar al arrendatario por dichos daños o pérdidas. 29. Dentro de la propiedad del Gobierno donde ubican las facilidades de la Villa Pesquera existe un edificio anexo de dos niveles que está ocupado por el Departamento de Recursos Naturales a través de un contrato de arrendamiento. Inconforme, la parte apelante comparece y señala los siguientes errores: ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DECLARAR NO HA LUGAR LA SOLICITUD DE CONVERSIÓN A PROCEDIMIENTO ORDINARIO PRESENTADA POR LA APELANTE. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL NO PERMITIR LA INTERVENCIÓN DE LA ASOCIACIÓN DE PESCADORES RAÚL MALDONADO INC. COMO PARTE INDISPENSABLE NECESARIA EN EL PLEITO. ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL DICTAR SENTENCIA Y ORDENAR EL LANZAMIENTO DE LA APELANTE EN CONTRAVENCIÓN CONTRA LA DOCTRINA DE ENRIQUECIMIENTO INJUSTO. La parte apelada compareció mediante alegato escrito a favor de la confirmación de la sentencia apelada. Procedemos a resolver con el beneficio de la comparecencia de las partes, el contenido del expediente y el Derecho aplicable. -II- -A- El desahucio sumario está reglamentado en los Artículos 620–634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821– TA2026AP00648 6 2838. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, 200 DPR 235, 240 (2018). La acción de desahucio “es el mecanismo que tiene el dueño o la dueña de un inmueble para “recuperar la posesión de hecho de una propiedad, mediante el lanzamiento o expulsión del arrendatario o precarista que la detenta sin pagar canon o merced alguna”. Cooperativa v. Colón Lebrón, 203 DPR 812, 820 (2020); Fernández & Hno. v. Pérez, 79 DPR 244, 247 (1956). El desahucio sumario responde al interés del Estado de atender expeditamente la reclamación del dueño del inmueble. Markovic v. Meldon y otro, 2025 TSPR 99, 216 DPR __ (2025); Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 240. “La característica medular de un procedimiento civil sumario es lograr, lo más rápido y económicamente posible, la reivindicación de determinados derechos, reduciendo al mínimo constitucionalmente permisible el elenco de garantías procesales”. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, 130 DPR 226, 234 (1992). El proceso “[c]onlleva acortar términos -en ocasiones, hacerlos improrrogables- y prescindir de ciertos trámites comunes al proceso ordinario sin negar al demandado o querellado una oportunidad real de presentar efectivamente sus defensas”. Íd. La acción sumaria de desahucio debe evitar la concurrencia o consolidación de otras acciones o defensas. ATPR v. SLG Volmar- Mathieu, 196 DPR 5, 10 (2016). “[E]l trámite sumario del desahucio hace inadmisible cualquier reconvención o contrademanda por parte del desahuciado”. Fernández & Hno. v. Pérez, supra, pág. 248. Los conflictos de título no pueden dilucidarse en un procedimiento de desahucio. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, 176 DPR 408, 431 (2009). Los conflictos de título existen “cuando [la parte demandada] presenta prueba suficiente que tienda a demostrar su derecho a ocupar el inmueble en controversia y que tiene un título tan bueno o mejor que el [de la TA2026AP00648 7 parte demandante]”. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 431. Ocasionalmente existe la necesidad de convertir el procedimiento sumario de desahucio a uno ordinario. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 241. Empero, ello no puede ser una regla automática, sino que el sano discernimiento judicial será la guía para prorrogar términos, posponer señalamientos y permitir enmiendas a las alegaciones. Íd. Será deber del demandado establecer prima facie los méritos de su defensa y será el juzgador quien deberá auscultar sus méritos, los hechos específicos que se aducen y discrecionalmente ordenar la conversión del procedimiento al juicio ordinario. Íd., págs. 245- 246. El procedimiento de desahucio sumario está regido por los Artículos 620-634 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA secs. 2821-2838. Las sentencias del foro de primera instancia en los procesos de desahucio sumario son apelables. Adm. Vivienda Pública v. Vega Martínez, supra, pág. 234. El Artículo 629 del Código de Enjuiciamiento Civil, 32 LPRA sec. 2831, dispone que “[l]as apelaciones deberán imponerse en el término de cinco (5) días, contados desde la fecha de archivo en autos de la notificación de la sentencia, por las partes perjudicadas por la misma o sus abogados”. -B- La discreción significa “tener poder para decidir de una u otra forma, esto es, para escoger entre uno o varios cursos de acción”. Ramírez v. Policía de P.R., 158 DPR 320, 340 (2002). La discreción no significa “poder para actuar de una forma y otra haciendo abstracción del derecho” es “una forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para llegar a una conclusión justiciera”. Íd. El ejercicio de la discreción está inexorablemente atado al concepto de la razonabilidad. Íd. Cabe destacar que se incurre en abuso de discreción cuando el juez: (1) ignora sin TA2026AP00648 8 fundamento algún hecho material importante que no podrá pasar por alto, (2) concede demasiado peso a un hecho inmaterial y funda su decisión principalmente en ese hecho irrelevante, o (3) a pesar de examinar todos los hechos del caso, hace un análisis liviano y la determinación resulta irrazonable. Pueblo v. Negrón Ramírez, 213 DPR 895, 913 (2024). Un tribunal apelativo no debe intervenir con el ejercicio de la discreción del foro de primera instancia, “salvo que se demuestre que hubo un craso abuso de discreción, prejuicio, error manifiesto o parcialidad”. Trans-Oceanic Life Ins. v. Oracle Corp., 184 DPR 689, 709 (2012); Lluch v. España Service Sta., 117 DPR 729, 745 (1986). -III- Procedimientos sumarios como el de autos, en el fondo, constituyen tratos privilegiados cuya justificación responde a un interés gubernamental legítimo de atender prioritariamente ciertas causas de acción. Turabo Ltd. Partnership v. Velardo Ortiz, supra, pág. 235. Precisamente mediante la demanda de título, la parte apelada pretende reivindicar, mediante trámite y juicio sumario, la posesión de la Villa Pesquera en el Municipio de Salinas. ATPR v. SLG Volmar-Mathieu, supra, pág. 9; Fernández & Hno. v. Pérez, supra, pág. 247. Nuestra Asamblea Legislativa mediante la Ley para el Fomento y Desarrollo de la Industria Pesquera y la Agricultura, Ley Núm. 61-1990, según enmendada, 5 LPRA sec. 1521 et seq., asignó a la parte apelada el deber ministerial de la administración, cuido y disposición del uso del lugar. Por ello, no está en disputa que, la Villa Pesquera de Salinas, junto a toda construcción accesoria al lugar, esto es, todas las estructuras que se encuentran sobre la franja de terreno están bajo la jurisdicción del Estado como custodio de todo bien público y promotor del comercio de la pesca en la villa. Es sobre estos bienes de dominio TA2026AP00648 9 público donde la parte apelante erigió una estructura donde ubica un negocio de venta de pescado. Ante la orden de desalojo, la parte apelante presenta como motivo para revocación ante este tribunal, el supuesto error del tribunal apelado de no convertir el pleito a ordinario debido a la argumentada falta de parte indispensable, a saber, la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado Inc. También aduce como defensa de mejor título un subarrendamiento ocurrido en el año 2020 con la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado Inc. “por lo que los apelantes advienen a ser poseedores de buena fe desde el 2020”. Al caracterizarse como poseedor de buena fe, expone su derecho a retener la posesión del inmueble hasta tanto la parte apelada “le indemnice por los gastos y el trabajo realizado por la demandada durante los siete años de posesión del inmueble en los cuales el demandante se vería ahora enriquecido injustamente”. En suma, sobre este particular, la parte apelante alega: A tales efectos se solicita del foro apelativo que tome conocimiento judicial de que como resultado de los huracanes María y Fiona (2022) el mar arrop[ó] toda la zona de playa en Salinas donde se encuentra ubicada la Villa Pesquera y sus facilidades no podían operarse. La apelante asumió la responsabilidad de limpiar y habilitar el área sin costo alguno a la apelada. Por su esfuerzo y gastos, hoy se le premia con un desahucio. De otra parte, el apelado es deudor de los apelantes en tanto y en cuanto se ha enriquecido en sentido negativo porque ha obtenido de éstos trabajo[s] y servicios por los que no ha tenido que pagar económicamente durante todos esos años, tales como trabajo en la limpieza y habilitación del inmueble objeto de litigio. Ello así, habría que cuantificar lo que habría gastado el apelado en limpieza y habilitación del inmueble durante siete años por un inmueble que reclama que es de su exclusiva propiedad. Como vimos, las controversias que pueden ventilarse en este procedimiento sumario son limitadas, puesto que, como “lo único que se intenta recobrar mediante la referida acción sumaria es la TA2026AP00648 10 posesión del inmueble, [...] los conflictos de título no pueden dilucidarse en un procedimiento de desahucio”. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 431. Los conflictos de título existen “cuando [la parte demandada] presenta prueba suficiente que tienda a demostrar su derecho a ocupar el inmueble en controversia y que tiene un título tan bueno o mejor que el [de la parte demandante]”. Crespo Quiñones v. Santiago Velázquez, supra, pág. 431. El Reglamento 7626 del Departamento de Agricultura, Reglamento para Establecer las Normas que Regirán la Administración y Utilización de las Facilidades Pesqueras del Programa para el Fomento, Desarrollo y Administración Pesquera del Departamento de Agricultura, y Derogar el Reglamento 4884 de 5 de marzo de 1993, del 10 de diciembre de 2008 regula los aspectos sustantivos, contractuales y procesales, desde la selección del arrendatario, la otorgación de concesiones, y las normas de convivencia entre los comerciantes que ocupan la Villa Pesquera de Salinas. Solo autoriza el arrendamiento de la Villa Pesquera en el Municipio de Salinas a pescadores bona fide organizados en asociaciones de pescadores, y de forma excepcional, a individuos dedicados oficialmente al comercio de la pesca. Véase, Secciones, 2, 5, 6, 7, y 11, Reglamento Núm. 7626. En virtud de la Ley Núm. 61-1990, supra, y el Reglamento Núm. 7626 la parte apelada suscribió el contrato núm. 2019- 055170 con la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado Inc., para el arrendamiento de la Villa Pesquera de Salinas por cinco años, contrato de alquiler que venció el 25 de febrero del 2024. La parte apelante aduce poseer título sobre la villa en virtud de un contrato de subarrendamiento otorgado en el año 2020 por la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado Inc. Empero una simple lectura del Reglamento Núm. 7626, y el propio contrato de alquiler TA2026AP00648 11 demuestra la carencia de méritos de la defensa pues ambos prohíben el subarrendamiento de la Villa Pesquera de Salinas. Ahora bien, sobre la misma premisa, la parte apelante reclamó el derecho de retención hasta ser compensada por toda obra y mejora que efectuó en la villa pesquera. Debe señalarse, sin embargo, que no solamente surge de la defensa levantada la falta de anuencia de la parte apelada sobre las supuestas mejoras sino también la ausencia de título o contrato de alquiler que permita a la parte apelada reclamar el gasto alegado. Para prosperar la defensa, la de edificador de buena fe, además del consentimiento del apelado, en este caso, por tratarse de un bien público, era necesaria la existencia de un contrato escrito válido sobre el cual reclamar. Ambos presupuestos están ausentes en el presente caso. Rodríguez Ramos v. ELA, 190 DPR 448, 461 (2014); Marín v. Montijo, 109 DPR 268, 276-277 (1979). Q.M. Scaevola, Código Civil, Madrid, 1952, T. XXIV, primera parte, págs. 719-720; J. Castán Tobeñas, Derecho Civil Español, Común y Foral, 10ma ed., Madrid, 1977, T. IV, pág. 311; J. Puig Brutau, Fundamentos de Derecho Civil, Barcelona, 1956, T. II, Vol. II, págs. 274-275. Igualmente, es improcedente la aplicación de la doctrina de enriquecimiento injusto, pues al supuestamente incurrir en el gasto, indistinto a su naturaleza, la parte apelante asumió el riesgo de sus propias actuaciones, y la imposibilidad del reclamo que ahora presenta ante el tribunal pues de ordinario, los remedios en equidad son inaplicables al Estado. Rodríguez Ramos v. ELA, supra, pág. 461. Finalmente, sobre el argumento de parte indispensable destacamos que el único mérito de la comparecencia de la asociación en este caso era “sacar a [la parte apelante] de forma inmediata para que la Asociación pueda continuar con las negociaciones conducentes a volver a administrar la Villa Pesquera… y para peticionar que el proceso sea sumario”. TA2026AP00648 12 De ordinario, un tribunal apelativo no debe intervenir con el ejercicio de la discreción del foro de primera instancia, “salvo que se demuestre que hubo un craso abuso de discreción, prejuicio, error manifiesto o parcialidad”. Trans-Oceanic Life Ins. v. Oracle Corp., supra, pág. 709. Las determinaciones del foro apelado de mantener el carácter sumario del litigio y no permitir la comparecencia de la Asociación de Pescadores Raúl Maldonado Inc. están dentro del ámbito de discreción que nuestro ordenamiento reconoce al juzgador de primera instancia para auscultar los méritos de las defensas presentadas y evaluar si estas justifican apartarse del procedimiento expedito de desahucio dispuesto en el Código de Enjuiciamiento Civil. Adalberto López Torres y otros v. Hogar Sanación, LLC y otros, 2026 TSPR 69, pág. 25, 218 DPR __ (2026). Ante la ausencia de estos factores nuestra intervención con la discreción del tribunal apelado es impertinente y verificada la corrección legal de la sentencia solo procede la confirmación. -IV- Por los fundamentos expresados en esta sentencia, los cuales hacemos formar parte de este dictamen, confirmamos la sentencia sumaria de desahucio apelada. Lo acordó y manda el Tribunal, y certifica la Secretaria del Tribunal de Apelaciones. Lcda. Lilia M. Oquendo Solís Secretaria del Tribunal de Apelaciones