Full Opinion

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL ESPECIAL 2026-1161 Apelación procedente WILLIAM CABRERA y del Tribunal de Primera LOURIEL CRUZ OQUENDO Instancia, Sala Parte Apelante Superior de San Juan TA2025AP00230 Caso Núm.: v. SJ2021CV07057 KAREEN MANGUAL Sobre: Daños y ROTGER, JOHN DOE, SLG perjuicios compuesta por KAREEN MANGUAL ROTGER y JOHN DOE y otros Parte Apelada Panel Especial integrado por su presidente, el Juez Cruz Hiraldo, el Juez Sánchez Báez y la Jueza Torres Reyes. Torres Reyes, Jueza Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 31 de agosto de 2026. Comparecen los esposos William Cabrera (en adelante, el señor Cabrera) y Louriel Cruz Oquendo (en adelante, la señora Cruz) (en conjunto, la parte apelante) mediante el recurso de apelación. Solicitan que revoquemos la Sentencia Nunc Pro Tunc emitida y notificada el 16 de mayo de 2025, por el Tribunal de Primera Instancia (en adelante, el TPI), Sala Superior de San Juan.2 Mediante el referido dictamen, el TPI desestimó con perjuicio la demanda sobre daños y perjuicios presentada por la parte apelante en contra de la señora Kareem Mangual Rotger (en adelante, la señora Mangual o la apelada). Además, le impuso a la parte apelante el pago de las costas y la cantidad de $8,000.00 por concepto de honorarios de abogado. 1 Se designa a la Hon. Viviana J. Torres Reyes en sustitución del Hon. Roberto J. Sánchez Ramos, mediante la Orden Núm. OATA-2026-088. 2 El TPI dictó la Sentencia el 16 de mayo de 2025. Véase Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC-TPI), Entrada Número 115). En esa misma fecha, el TPI dictó y notificó la Sentencia Nunc Pro Tunc. (SUMAC-TPI, Entrada Número 116). La Sentencia fue enmendada de forma nunc pro tunc a los únicos fines de eliminar la palabra “de incumplimiento” incluida por error en el primer párrafo de la pág. 22, en la sección titulada “Sentencia”. TA2025AP00230 2 Oportunamente, la parte apelante presentó dos mociones de reconsideración, las cuales fueron declaradas No Ha Lugar el 10 de julio de 2025. Considerados los escritos de las partes, así como los documentos que acompañaron a estos, y la transcripción de la prueba oral (en adelante, TPO), resolvemos confirmar el dictamen apelado. I. El presente caso tiene su génesis, el 27 de octubre de 2021, cuando la parte apelante presentó la Demanda sobre daños y perjuicios en contra de Jaime A. Samham Espinel e Ivette Quiles Alvarado (en adelante, los esposos Samham-Quiles) y la señora Mangual.3 En síntesis, alegaron que los esposos Samham-Quiles, dueños de la propiedad, y la señora Mangual, incurrieron en culpa y negligencia al no informarles que la propiedad localizada en el Condominio Capitolio Plaza, Apt. 3508, San Juan, Puerto Rico, presentaba un problema de título relacionado con el área del almacén o storage. Adujeron que, como consecuencia de lo anterior, el banco les denegó el préstamo hipotecario solicitado para la adquisición de la propiedad, lo cual impidió completar la compraventa. Consecuentemente, solicitaron el resarcimiento por los daños y perjuicios alegadamente sufridos. El 21 de diciembre de 2021, la señora Mangual presentó su Contestación a la Demanda, negando responsabilidad.4 Adujo, además, que el banco no le denegó el financiamiento a la parte apelante por conducta atribuible a ella. Oportunamente, los esposos Samham-Quiles presentaron su Contestación a Demanda, negando las alegaciones formuladas en su contra y levantando varias defensas afirmativas.5 3 Véase, Entrada Núm. 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Primera Instancia (SUMAC-TPI). 4 Véase, Entrada Núm. 5 del SUMAC-TPI. 5 El 4 de octubre de 2024, el TPI dictó Sentencia Parcial decretando el desistimiento, con perjuicio, de la demanda presentada en contra de los Esposos Samham-Quiles. Véase, Entradas Núm. 6 y 76 del SUMAC-TPI. TA2025AP00230 3 Culminado el descubrimiento de prueba, el juicio en su fondo se celebró los días 23, 24 y 25 de abril de 2025. Sometido el caso, el TPI emitió Sentencia el 16 de mayo de 2025.6 Allí, el TPI formuló las siguientes determinaciones de hecho: 1. La Parte Demandante, los Esposos Cabrera-Cruz, son mayores de edad, casados entre sí, comerciantes y residentes de Guaynabo, Puerto Rico. […] 2. La parte codemandada, la Sra. Mangual, es mayor de edad, corredora de bienes raíces con licencia 11681 y residente de San Juan, Puerto Rico. […] 3. La parte codemandada, los Esposos Samham-Quiles, son mayores de edad, casados entre sí, comerciantes y residentes de Vega Baja, Puerto Rico. […] 4. El 4 de noviembre de 2011, los Esposos Samham-Quiles compraron la Propiedad localizada en el Condominio Capitolio Plaza, Apt. 3508, San Juan, Puerto Rico. […] 5. Para octubre de 2020 los Esposos Samham-Quiles tenían alquilada la Propiedad a un tercero. […] 6. Para octubre de 2020 la Parte Demandante estaba viviendo alquilada en un condominio en San Juan y deseaban comprar una propiedad en el Condominio Capitolio Plaza. […] 7. El primer contacto de la Sra. Mangual con la Parte Demandante fue el 19 de agosto de 2020, cuando la Sra. Cruz le envió un mensaje de texto. La Sra. Mangual le respondió el mensaje de texto con una llamada telefónica que le hizo a la Sra. Cruz. En esa llamada telefónica la Sra. Cruz le expresó su interés en comprar en el Condominio Capitolio Plaza. […] 8. El 19 de septiembre de 2020, la Sra. Cruz y la Sra. Mangual se vuelven a comunicar por teléfono. En esa llamada telefónica la Sra. Cruz le reiteró su interés en comprar en el Condominio Capitolio Plaza y que estaban dispuestos a comprar en $360,000.00. La Sra. Mangual le expresó que no tenía apartamentos disponibles para venta en ese momento en el Condominio Capitolio Plaza pero que haría sus averiguaciones. […] 9. El 22 de septiembre de 2020, la Sra. Mangual se comunica con el Sr. Samham por texto y le expresa que tiene un comprador para la Propiedad dispuesto a pagar $360,000.00 que le deje saber si está interesado. […] 10. El 22 de septiembre de 2020, el Sr. Samham le envió por texto la siguiente descripción de la Propiedad a la Sra. Mangual: “Crim 1640.55, Seguro $2910.74, Mantenimiento $407.00, Estacionamiento 379 y 380, “Storage” SC-58, Área 1669.40 sqft”. Id. 6 Véase, Entrada Número 116 del SUMAC-TPI. TA2025AP00230 4 11. El 22 de septiembre de 2020, la Sra. Mangual le envió a la Sra. Cruz por WhatsApp la descripción de la Propiedad que le había enviado el Sr. Samham, varios videos del apartamento en su interior y el borrador del contrato de opción con la descripción de la Propiedad según se la brindó el Sr. Samham. […] 12. A la Sra. Cruz le interesó la Propiedad porque tenía un área de “storage”. […] 13. En el mes de septiembre de 2020, el Sr. Samham también le envió a la Sra. Mangual copia de la Escritura 41 de Compraventa mediante la cual el Sr. Samham adquirió la Propiedad. […] 14. La Escritura 41 de Compraventa, otorgada el 4 de noviembre de 2011, ante el Notario Público Carlos M. García Rullán, tenía la siguiente descripción de la Propiedad: ---“URBANA”: PROPIEDAD HORIZONTAL: APARTAMENTO RESIDENCIAL de UN SOLO NIVEL, identificado con el número TREINTA Y CINCO CERO OCHO (3508), situado en el QUINTO PISO del Edificio número TRES (3) del CONDOMINIO “CAPITOLIO PLAZA”, a su vez localizado en la CALLE del MUELLE, Esquina Fernández Juncos, Barrio LA MARINA del término municipal de San Juan, Puerto Rico. Tiene una cabida superficial de MIL SEISCIENTOS SESENTA Y NUEVE PUNTO CUARENTA (1,669.40) PIES CUADRADOS, equivalentes a CIENTO CINCUENTA Y CINCO PUNTO DIEZ (155.10) METROS CUADRADOS.---------------------------------------------------------- ---COLINDA: Por el NORTE, en una distancia de cincuenta y cuatro pies cinco pulgadas (54´ 5¨), equivalentes a dieciséis punto cincuenta y nueve (16.59) metros, con elementos exteriores; por el SUR, en una distancia de sesenta y un pies diez pulgadas (61´10¨), equivalentes a dieciocho punto ochenta y cinco (18.85) metros, con elementos comunes y escaleras; por el ESTE, en una distancia de treinta y ocho pies dos pulgadas (38´2¨), equivalentes a once punto sesenta y tres (11.63) metros, con el apartamento número “3507” y elementos comunes; y por el OESTE, en una distancia de veintisiete pies dos pulgadas (27´2¨), equivalentes a ocho punto veintiocho (8.28) metros, con el apartamento número “2505”.-------------- ---Contiene: sala-comedor, cocina, tres (3) dormitorios, dos y medio (2 1/2) baños, dos (2) closets, un walk-in-closet, laundry y balcón.----------------------------------------------------------------- ---La puerta principal de acceso de este apartamento se encuentra en su colindancia “SUR”.-------------------------------- ---Le corresponde a este apartamento en los elementos comunes generales una participación de cero punto treinta y siete (0.37%) por ciento y en los elementos comunes limitados le corresponde doce punto setenta y tres (12.73%) por ciento.- ---Le pertenece a este apartamento el uso y disfrute como ANEJOS de dos áreas de estacionamientos identificados con los números “379” y “380” localizados en el quinto piso.------- […] TA2025AP00230 5 15. La Escritura 41 de Compraventa, otorgada el 4 de noviembre de 2011, ante el Notario Público Carlos M. García Rullán, en la última página, también expresaba lo siguiente en relación con la descripción de la Propiedad: “En esta etapa se aclara y se hace constar que el apartamento número 3508 objeto de esta escritura, también tiene el uso y disfrute como ANEJO de un área de “storage” identificada con el número “SC- 58”. […] 16. El 2 de octubre de 2020, fue la primera vez que la Parte Demandante y la Sra. Mangual visitaron la Propiedad. […] 17. Quien les mostró la Propiedad el 2 de octubre de 2020 a la Parte Demandante y la Sra. Mangual fue la inquilina. Los Esposos Samham-Quiles no estaban presentes. […] 18. El 2 de octubre de 2020, se mostró todo el apartamento, los dos estacionamientos y el área de “storage”. […] 19. El área de “storage” solamente se mostró por afuera ya que no se pudo entrar porque no se tenía la llave. […] 20. El 2 de octubre de 2020, en uno de los dos estacionamientos de la Propiedad había estacionado un carro abandonado. […] 21. El 2 de octubre de 2020, justo luego de haber inspeccionado la Propiedad, la Parte Demandante firmó el documento titulado “Contrato de Compraventa” (en adelante “Contrato de Opción”) para adquirir la Propiedad y le entregó a la Sra. Mangual un cheque por la cantidad de $11,100.00 correspondientes al pago de la opción. […] 22. El cheque por la cantidad de $11,100.00 fue depositado por la Sra. Mangual en una cuenta plica o “escrow”. […] 23. El Contrato de Opción se tuvo que volver a firmar toda vez que le faltaba el nombre de la esposa del Sr. Samham, la Sra. Quiles. […] 24. El 6 de octubre de 2020, la Parte Demandante y los Esposos Samham-Quiles finalmente firmaron el Contrato de Opción. […] 25. En dicho Contrato de Opción las partes acordaron, entre otros, que el precio de venta sería $360,000.00, que los Esposos Samham-Quiles le confería a la Parte Demandante una opción para la compra de la Propiedad por la cantidad de $11,100.00 por un término de 90 días desde la firma del Contrato de Opción; y que el dinero entregado como opción formaría parte del precio de venta. […] 26. En el Contrato de Opción se describió la Propiedad como sigue: “Condominio Capitolio Plaza, Apt. 3508, San Juan, Puerto Rico. Esta propiedad localizada en un piso 5 de la torre 3, consta de 3 dormitorios, 2.5 baños, sala comedor, cocina, balcón y cuarto de lavandería. A este le pertenecen 2 estacionamientos bajo techo, “back to back” #379 y #380 y un cuarto de almacenaje identificado en la escritura con el #SC- 58”. […] TA2025AP00230 6 27. El Contrato de Opción en la cláusula 9 establece lo siguiente: “[t]odas las partes reconocen y aceptan que el CORREDOR de Bienes Raíces, presta servicios solamente como CORREDOR de Propiedades en esta transacción y no será responsable por incumplimiento alguno de las partes, falsa representación, incluyendo vicios ocultos o defectos de la propiedad”. […] 28. El Contrato de Opción en la cláusula 17 establece lo siguiente: “Que el CORREDOR de Bienes Raíces orientó a las partes sobre la necesidad y conveniencia de realizar una inspección física de la propiedad por un profesional debidamente licenciado por el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, según dispone la ley, para saber las condiciones de la propiedad objeto de este contrato y las ventajas del mismo en o antes de 10 días a partir de la firma de este contrato”. […] 29. La Parte Demandante realizó los trámites pertinentes para conseguir el financiamiento de la Propiedad con el Banco Popular de Puerto Rico. […] 30. Entre el 6 de octubre de 2020 al 20 de enero de 2021, la Sra. Mangual le escribió, en varias ocasiones, por WhatsApp a la Sra. Cruz para darle seguimiento al proceso de financiamiento ante el Banco y la fecha de cierre. […] 31. El 20 de enero de 2021, a las 5:26 p.m., la Sra. Cruz le envió un mensaje de WhatsApp a la Sra. Mangual en el cual le solicitó fecha para realizar la segunda inspección y le indicó que tenía que ver la Propiedad antes de irse activa en su trabajo militar. Id 32. El 20 de enero de 2021, la Sra. Mangual se comunicó por vía telefónica con el Sr. Samham para coordinar la segunda inspección y en esta ocasión fue la primera vez que el Sr. Samham le informó a la Sra. Mangual que había un problema de título con el área del “Storage”. La Sra. Mangual le cuestionó al Sr. Samham por qué no le había informado esto antes y el Sr. Samham le expresó que lo había olvidado. En esta llamada la Sra. Mangual le solicitó al Sr. Samham que pusiera por escrito lo que le acababa de informar. […] 33. El Sr. Samham admitió que antes del 20 de enero de 2021 éste nunca le informó a la Sra. Mangual que había un problema con el título del área del “storage” de la Propiedad. […] 34. El 21 de enero de 2021, el Sr. Samham envió un correo electrónico a la Sra. Mangual en el cual, por primera vez, le expresaba por escrito a la Sra. Mangual el problema de título que había con el “storage” de la Propiedad y ofreció 2 alternativas para ver si se lograba el cierre. […] 35. El 25 de enero de 2021, la Sra. Mangual le da “forward” a la Parte Demandante del correo electrónico enviado el 21 de enero de 2021 por el Sr. Samham. […] 36. El 3 de febrero de 2021, el Banco Popular envió una carta a la Parte Demandante mediante la cual denegó el financiamiento y expresó que las razones eran: “valor o tipo de TA2025AP00230 7 colateral no aceptable / value or type of colateral not acceptable”. […] 37. El sábado, 6 de febrero de 2021, a las 12:55 p.m., la Sra. Cruz le envió por correo electrónico a la Sra. Mangual copia de la carta del Banco Popular y le solicitó el dinero de la opción en un plazo de 5 días. […] 38. El lunes, 8 de febrero de 2021, a las 8:30 a.m., la Sra. Mangual le envió un correo electrónico a la Parte Demandante preguntándole dónde se podían encontrar para devolverle el dinero de la opción. […] 39. El lunes, 8 de febrero de 2021 a la 1:30 p.m. la Sra. Mangual se encontró con el Sr. Cabrera en el lobby del Condominio Capitolio Plaza y le hizo entrega a la mano del cheque #152 por la cantidad de $11,100.00. […] 40. El 10 de febrero de 2021, el Sr. Cabrera se entera que el cheque #152 por la cantidad de $11,100.00 fue devuelto por fondos insuficientes. […] 41. El 12 de febrero de 2021, el Sr. Cabrera le envió un correo electrónico a la Sra. Mangual dejándole saber que el cheque no pudo ser procesado y depositado en su cuenta porque tenía un “Stop Payment”. […] 42. El 12 de febrero de 2021, la Sra. Mangual le envió un correo electrónico a la Parte Demandante, con copia al Sr. Samham, el Lcdo. Luis E. Correa Gutiérrez, abogado de Samham y el Lcdo. Manuel Vallecio, abogado de la Parte Demandante, explicándole la razón por la cual el cheque #152 en la cantidad de $11,100.00, entregado el 8 de febrero de 2021, fue devuelto por “fondos insuficientes” y se le puso un “stop payment”. […] 43. En ese correo electrónico enviado el 12 de febrero de 2021, la Sra. Mangual expresó que tenía un cheque de gerente por la cantidad de $11,100.00 para entregárselo a la Parte Demandante y que se había designado al Lcdo. Correa como la persona encargada para hacer entrega del cheque. Id. 44. La Parte Demandante no buscó el cheque con el Lcdo. Correa. […] 45. La Sra. Mangual le envió el 17 de febrero de 2021 el cheque de gerente a la Parte Demandante por correo certificado núm. 7020 2450 0001 6952 8412 a la dirección postal de la Parte Demandante que constaba en el Contrato de Opción: PO Box 2167, San Juan, PR 00922. […] 46. El 22 de febrero de 2021, la Parte Demandante recibió el cheque de gerente y depositó el mismo. […] 47. La Parte Demandante terminó comprando por la cantidad de $460,000.00 una propiedad en Montecielo, Guaynabo, Puerto Rico, y se mudó a esta propiedad en octubre de 2021. […] 48. La Parte Demandante admitió que, aunque ellos eran dueños de una propiedad en Las Piedras, Puerto Rico, ellos TA2025AP00230 8 querían vivir en Capitolio Plaza para mantener el estilo de vida que querían en Condado y cerca de la escuela de sus hijos. […] 49. La Parte Demandante presentó una querella por apropiación ilegal en contra de la Sra. Mangual [sic] en el Cuartel General de la Policía. […] 50. La Parte Demandante presentó una querella ética en contra de la Sra. Mangual. […] 51. La Parte Demandante presentó la demanda de autos por daños y perjuicios en contra de los Esposos Samham-Quiles y la Sra. Mangual.7 En esencia, el foro primario concluyó que la parte apelante no probó que la señora Mangual hubiera incurrido en un acto u omisión culpable o negligente en cuanto a las representaciones sobre el área de almacenamiento. Asimismo, concluyó que la parte apelante fue temeraria en la tramitación del litigio e impuso el pago de $8,000.00 en costas y honorarios de abogados. En desacuerdo, la parte apelante presentó Moción en Solicitud de Enmiendas o Determinaciones Iniciales o Adicionales y en Reconsideración a Sentencia Nunc Pro Tunc.8 Las solicitudes de reconsideración fueron declaradas No Ha Lugar por el foro apelado mediante Resolución notificada el 10 de julio de 2025.9 Inconforme, el 11 de agosto el 2025, la parte apelante presentó el Recurso de Apelación que nos ocupa, mediante el cual le imputó al TPI la comisión de los siguientes errores: (A). PRIMER ERROR: ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONFERIR CREDIBILIDAD ABSOLUTA AL TESTIMONIO DE LA SRA. KAREEN MANGUAL, IGNORAR EVIDENCIA TESTIFICAL NO REFUTADA, EXCLUIR EVIDENCIA DOCUMENTAL ESENCIAL Y DESATENDER IMPUGNACIONES FORMALES A SU CREDIBILIDAD. (B). SEGUNDO ERROR: ERRÓ EL TRIBUNAL DE PRIMERA INSTANCIA AL CONCLUIR QUE LA SRA. MANGUAL NO INCURRIÓ EN CONDUCTA NEGLIGENTE NI VIOLÓ LOS DEBERES IMPUESTOS POR LA LEY NÚM. 10 DE 1994, INCLUYENDO SU DEBER DE DILIGENCIA, SU OBLIGACIÓN DE INFORMAR ADECUADAMENTE A SU CLIENTE Y SU RESPONSABILIDAD DE FORMALIZAR POR ESCRITO EL 7 Íd. 8 Véase, Entrada Núm. 121 del SUMAC-TPI. 9 Véase, Entrada Núm. 130 del SUMAC-TPI. TA2025AP00230 9 CONTRATO DE CORRETAJE CON LA PARTE DEMANDANTE- APELANTE. (C). TERCER ERROR: ERRÓ EL TRIBUNAL AL VALIDAR COMO EXONERATORIA UNA CLÁUSULA CONTRACTUAL QUE PRETENDÍA RELEVAR A LA SRA. MANGUAL DE RESPONSABILIDAD LEGAL, EN CONTRAVENCIÓN DEL ORDEN PÚBLICO Y DEL MARCO NORMATIVO APLICABLE A SU PROFESIÓN. ASIMISMO, ERRÓ AL CONCLUIR QUE DICHA CLÁUSULA APLICABA A LA SRA. MANGUAL, AUN CUANDO EL CONTRATO DONDE APARECE DICHA DISPOSICIÓN NO FUE SUSCRITO POR ELLA. (D) CUARTO ERROR: ERRÓ AL IMPONER HONORARIOS POR TEMERIDAD, SIN JUSTIFICACIÓN FÁCTICA NI JURÍDICA.10 El 6 de octubre de 2025, los apelantes presentaron su Alegato Suplementario, mientras que el 28 de octubre de 2025, la señora Mangual compareció mediante Alegato de la Apelada en Oposición a Escrito de Apelación y en Oposición a Alegato Suplementario de los Apelantes.11 Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, nos encontramos en posición de resolver. II. A. El Contrato La libertad de contratación es pilar fundamental de nuestro ordenamiento jurídico. Guadalupe Solís v. González Durieux, 172 DPR 676, 683 (2007); Arthur Young & Co. v. Vega III, 136 DPR 157, 169 (1994). Conforme a ello, los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarias a la ley, a la moral o al orden público. Art. 1207 del Código Civil de 193012, 31 LPRA sec. 3372. Así, la autonomía de la voluntad implica que las partes puedan contratar cuando quieran, como quieran y con quien quieran. J. Puig Brutau, Compendio de Derecho Civil, 2da ed., Barcelona, Ed. Bosch, 1994, Vol. II, pág. 169. De lo que sigue que, las obligaciones que nacen de 10 Véase, Entrada Núm. 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del Tribunal de Apelaciones (SUMAC-TA). 11 Véase, Entradas Núm. 14 y 17 del SUMAC-TA. 12 Aclaramos que el Código Civil de 1930 fue derogado por la Ley Núm. 55-2020, 31 LPRA secs. 5311 et seq., según enmendada, conocida como el “Código Civil de Puerto Rico” de 2020. Sin embargo, haremos referencia al derogado Código Civil para propósitos de la disposición adecuada del recurso ante nuestra consideración, puesto que el contrato de opción de compra fue suscrito durante su vigencia. TA2025AP00230 10 los contratos tienen fuerza de ley entre las partes contratantes y deben cumplirse al tenor de estos. Art. 1044 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 2994. Los contratos se perfeccionan con el consentimiento de las partes y desde entonces, cada uno se obliga, “no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”. Art. 1210 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3375. Existe un contrato desde que una o varias personas consienten en obligarse a dar alguna cosa o a prestar algún servicio. Art. 1206 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3371. Para que un contrato tenga su génesis, deben concurrir los siguientes requisitos: a) consentimiento de los contratantes; b) objeto cierto que sea materia del contrato; y c) la causa de la obligación que se establezca. Art. 1213 del Código Civil de Puerto Rico, 31 LPRA sec. 3391; Díaz Ayala et al. v. E.L.A., 153 DPR 675, 690-691 (2001). “Los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez”. Art. 1230 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3451. Cuando una de las partes contratantes que se obligó recíprocamente incumple con su parte de la obligación, el perjudicado podrá reclamar el cumplimiento del contrato o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. Art. 1077 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3052. El incumplimiento de una obligación recíproca tiene un efecto resolutorio siempre que la obligación incumplida sea una esencial o que su cumplimento constituya el motivo del contrato para la otra parte. Neca Mortg. Corp. v. A&W Dev. S.E., 137 DPR 860, 875 (1995). Vale resaltar que, si “los términos de un contrato son claros y no dejan lugar a dudas sobre la intención de los contratantes, se estará al sentido literal de sus cláusulas”. Art. 1233 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 3471. Por eso, nuestro más Alto Foro ha reconocido que cuando TA2025AP00230 11 los términos de un contrato, sus condiciones y sus exclusiones son claros y específicos, y no dan margen a ambigüedades o diferentes interpretaciones, así deben aplicarse. San Luis Center Apts. et al. v. Triple- S, 208 DPR 824, 832 (2022); Rivera Rodríguez v. Rivera Reyes, 168 DPR 193, 212 (2006). Sin embargo, cuando las cláusulas contractuales no son claras o no permiten una comprensión única de lo acordado, los tribunales estamos llamados a interpretar el contrato partiendo de la intención de las partes. Merle v. West Bend Co., 97 DPR 403, 409-410 (1969). De igual forma, se debe reconocer la “lealtad, corrección y buena fe en su redacción, e interpretarlo de manera tal que lleve a resultados conformes a la relación contractual y que estén de acuerdo con las normas éticas”. S.L.G. Irizarry v. S.L.G. García, 155 DPR 713, 726 (2001). En virtud de esta premisa, al momento de interpretar el contrato y establecer cuál es la intención de las partes, debemos recurrir a las normas de hermenéutica contractual codificadas en los Artículos 1233 al 1241 del Código Civil de 1930, 31 LPRA secs. 3471-3479. Ahora bien, los tribunales tenemos el deber ineludible de velar por el cumplimiento específico de toda obligación contractual, sin relevar a las partes contratantes del cumplimiento de ésta. Se debe observar siempre que el contrato esté enmarcado en el ámbito de lo legítimo y no adolezca de vicio alguno. Cervecería Corona v. Commonwealth Ins. Co., 115 DPR 345, 351 (1984); Olazábal v. U.S. Fidelity, etc., 103 DPR 448, 462 (1975). B. Función del Corredor de Bienes Raíces La Ley Núm. 10-1994, 20 LPRA secs. 3025 nota et seq., según enmendada, conocida como la Ley para Reglamentar el Negocio de Bienes Raíces y la Profesión de Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces en Puerto Rico (en adelante, la Ley 10), regula todo lo relacionado al negocio de bienes raíces y la profesión del corredor. El precitado cuerpo estatutario define un contrato de corretaje como uno “mediante el cual una persona, a cambio de una retribución, se obliga a prestarle servicios a otra como TA2025AP00230 12 intermediario con un tercero para llevar a cabo una transacción de bienes raíces, según definida en esta Ley”. Art. 2 (e) de la Ley 10, 20 LPRA sec. 3025. A su vez, una transacción de bienes raíces comprende: cualquier contrato, de compraventa, promesa de venta, opción de compra o venta, permuta, arrendamiento, subasta, administración de propiedades, o el ofrecimiento, promoción o negociación de los términos de una venta, opción de compraventa, promesa de compraventa, alquiler, subasta, administración, permuta de bienes inmuebles localizados en o fuera del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, donde sirva de intermediario un Corredor, Vendedor o Empresa de Bienes Raíces. Art. 2 (t) de la Ley 10, 20 LPRA sec. 3025. Este contrato de naturaleza sui generis tiene, en esencia, tres tipos de contrato, a saber: 1) los exclusivos, en los cuales el cliente le concede al corredor o empresa de bienes raíces la autorización única y exclusiva para actuar como intermediario en representación de éste para ofrecer, promocionar y negociar cierta transacción de bienes raíces; 2) los semiexclusivos, en el que el dueño no renuncia a su facultad de realizar gestiones para perfeccionar la transacción de bienes raíces por sí mismo; y 3) los abiertos, que es aquel en el que el cliente se reserva la facultad de contratar la cantidad de corredores que desee. S.L.G. Rodríguez-Rivera v. Bahía Park, 180 DPR 340, 356-357 (2010); Meléndez Guzmán v. Berríos López, 172 DPR 1010, 1022-1023 (2008). Por otra parte, un corredor de bienes raíces es un intermediario en transacciones de compraventa, promesa de venta, opción de compra o venta, permuta, arrendamiento, subasta, administración de propiedades o en el ofrecimiento, promoción o negociación de los términos de una venta, opción de compraventa, promesa de venta, alquiler, administración, permuta de bienes inmuebles localizados en o fuera de Puerto Rico. Art. 2 (g) de la Ley 10, 20 LPRA sec. 3025. Ahora, no se considerará que una persona ejerce como corredor de bienes raíces en las transacciones en las que sea el titular de la propiedad o actúe a su beneficio y no como intermediario. Íd. La ley en cuestión prohíbe ciertas prácticas, entre ellas, proscribe ocultar deliberadamente información esencial sobre las condiciones de una TA2025AP00230 13 propiedad, con el ánimo de inducir a una de las partes a concluir la transacción en unos términos que, de conocerlos, no hubiese realizado la transacción o pagado un precio menor. Art. 31 (17) de la Ley 10, 20 LPRA sec. 3054. También prohíbe “[r]ealizar con cualquier parte un contrato de corretaje exclusivo o semi exclusivo, sin explicarle los términos y condiciones del mismo, y su fecha de vencimiento; disponiéndose que no será permitidas las cláusulas de renovación automáticas en los contratos de corretaje”. Íd. En esa línea, el Artículo 4 del Reglamento Núm. 5571 de 3 de abril de 1997, conocido como el Reglamento de Ética que regula la profesión de bienes raíces, establece que tanto el corredor como el vendedor no pueden ocultar información relativa a la propiedad objeto de una transacción. Art. 4 del Reglamento Núm. 5571, 3 de abril de 1997, pág. 2. C. Responsabilidad Civil Extracontractual “El que por acción u omisión causa daño a otro, interviniendo culpa o negligencia, está obligado a reparar el daño causado”. Art. 1802 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 5141. Sólo procede la reparación de un daño cuando concurren los siguientes elementos: 1) un acto u omisión culposa o negligente; 2) el daño real causado al reclamante; y 3) la relación causal entre el acto u omisión culposa o negligente y el daño ocasionado. DACO v. LUMA y otros, 2025 TSPR 126, 217 DPR __ (2025); Inmob. Baleares et al. v. Benabe et al., 214 DPR 1109, 1125 (2024); Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 843 (2010). Nuestro más Alto Foro ha definido el concepto de daños como “todo menoscabo material o moral causado contraviniendo una norma jurídica, que sufre una persona y del cual haya de responder otra”. López v. Porrata Doria, 169 DPR 135, 151 (2006). En consonancia, se ha resuelto que la culpa o negligencia es la falta del debido cuidado que consiste en no anticipar y prever las consecuencias racionales de un acto o la omisión de un acto, que una persona prudente y razonable habría previsto en las mismas circunstancias. Sucn. Mena Pamias et al. v. Meléndez et al., 212 DPR 758, 768 (2023); Nieves Díaz v. González Massas, supra, pág. 844; TA2025AP00230 14 Rivera v. S.L.G. Díaz, 165 DPR 408, 421 (2005); Toro Aponte v. E.L.A., 142 DPR 464, 473 (1997). Con relación al nexo causal, este es un elemento imprescindible en una reclamación de daños y perjuicios, pues “es un elemento del acto ilícito que vincula al daño directamente con el hecho antijurídico.” Rivera v. S.L.G. Díaz, supra, pág. 422. A su vez, el deber de indemnizar “presupone nexo causal entre el daño y el hecho que lo origina, pues sólo se han de indemnizar los daños que constituyen una consecuencia del hecho que obliga a la indemnización”. López v. Porrata Doria, supra, pág. 151. Lo anterior alude a la teoría de causalidad adecuada que rige en nuestro ordenamiento jurídico, y que establece que no es causa toda condición sin la cual no se hubiera producido el daño, sino la que ordinariamente lo produce según la experiencia general. Sucn. Mena Pamias et al. v. Meléndez et al. supra, pág. 768. La jurisprudencia interpretativa aplicable dispone que “un daño parece ser el resultado natural y probable de un acto negligente, si después del suceso y mirando retroactivamente dicho acto, tal daño aparece como la consecuencia razonable y ordinaria del acto”. Montalvo v. Cruz, 144 DPR 748, 756-757 (1998); Torres Trumbull v. Pesquera, 97 DPR 338, 343 (1969). Bajo el principio de la causalidad adecuada, el demandante tiene que probar que el acto del demandado fue la causa próxima o eficiente de los daños. Velázquez v. Ponce Asphalt, 113 DPR 39, 45 (1982). Es decir, requiere analizar si el acto negligente “aparece como causa probable y ordinaria del daño y determinar si era probable que el daño ocurriera a causa del acto negligente del demandado”. Íd. Conforme a esta doctrina, la cuestión se reduce a determinar si la ocurrencia del daño era de esperarse en el curso normal de los acontecimientos o si, por el contrario, queda fuera de ese posible cálculo. Miranda v. E.L.A., 137 DPR 700, 707 (1994). D. Apreciación de la Prueba a Nivel Apelativo Es norma firmemente establecida en nuestro ordenamiento jurídico que, ante la ausencia de error manifiesto, prejuicio, parcialidad o pasión, TA2025AP00230 15 no se favorece la intervención de los tribunales apelativos en la apreciación de la prueba, la adjudicación de credibilidad o las determinaciones de hechos formuladas por el Tribunal de Primera Instancia. Peña Rivera v. Pacheco Caraballo, 213 DPR 1009, 1024 (2024); Ortiz Ortiz v. Medtronic, 209 DPR 759, 778 (2022). En esa línea, la Regla 42.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, dispone que “[l]as determinaciones de hechos basadas en testimonio oral no se dejarán sin efecto a menos que sean claramente erróneas, y se dará la debida consideración a la oportunidad que tuvo el tribunal sentenciador para juzgar la credibilidad de los testigos”. Ergo, un tribunal apelativo no tiene la facultad de sustituir las determinaciones del foro de instancia por sus propias apreciaciones. Serrano Muñoz v. Auxilio Mutuo, 171 DPR 717, 741 (2007). Esta norma se fundamenta en la apreciación que hace el juzgador de los hechos de la prueba testifical, pues al ser una tarea llena de elementos subjetivos, es quien está en mejor posición para aquilatarla. Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, 2026 TSPR 14, 217 DPR __ (2026); Sucn. Rosado v. Acevedo Marrero, 196 DPR 884, 917 (2016). Es el Foro Primario quien tiene la oportunidad directa de apreciar la forma del testimonio y evaluar el comportamiento de los testigos. Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, supra; Dávila Nieves v. Meléndez Marín, 187 DPR 750, 771 (2013). Apoyándose en lo anterior, el Tribunal de Primera Instancia adjudica la credibilidad que le merecen los testimonios. Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, pág. 771. Por eso, “la evidencia directa de un testigo que le merezca entero crédito al juzgador de hechos es prueba suficiente de cualquier hecho”. S.L.G. Rivera Carrasquillo v. A.A.A., 177 DPR 345, 357 (2009); Véase, Regla 110 (D) de Evidencia, 32 LPRA Ap. VI, R. 110. De modo que los pronunciamientos judiciales del foro de instancia están revestidos de una presunción de corrección. Santiago Maldonado v. Alvelo Rivera, supra. En atención a lo antes discutido, se le concede respeto a la adjudicación de credibilidad realizada por el Foro Primario, puesto que el TA2025AP00230 16 foro apelativo cuenta solamente con “récords mudos e inexpresivos”. Trinidad v. Chade, 153 DPR 280, 291 (2001). Ahora bien, la norma de deferencia judicial tiene sus límites y no implica una inmunidad absoluta frente a la función revisora de los tribunales apelativos. El Tribunal Supremo de Puerto Rico ha aclarado qué constituye que un juez adjudique con pasión, prejuicio o parcialidad, o que su determinación sea un error manifiesto. En esencia, un juzgador incurre en pasión, prejuicio o parcialidad si actúa “movido por inclinaciones personales de tal intensidad que adopta posiciones, preferencias o rechazos con respecto a las partes o sus causas que no admiten cuestionamiento, sin importar la prueba recibida en sala e incluso antes de que se someta prueba alguna”. Ortiz Ortiz v. Medtronic, supra, pág. 779; Dávila Nieves v. Meléndez Marín, supra, pág. 782. En cambio, se incurre en un error manifiesto cuando “la apreciación de esa prueba se distancia de la realidad fáctica o es inherentemente imposible o increíble”. Ortiz Ortiz v. Medtronic, supra, pág. 779; Pueblo v. Toro Martínez, 200 DPR 834, 859 (2018). En ese sentido, la facultad de los tribunales apelativos para sustituir el criterio de los tribunales de instancia se ciñe a aquellas circunstancias en las que, a la luz de la prueba admitida, “no exista base suficiente que apoye su determinación”. Ortiz Ortiz v. Medtronic, supra, pág. 779; Gómez Márquez et al. v. El Oriental, 203 DPR 783, 794 (2020). Como se sabe, las diferencias de criterio jurídico no cumplen con el aludido estándar de revisión. Íd. En lo atinente a las apelaciones que cuestionan la apreciación de la prueba efectuada por el Tribunal de Primera Instancia, la Regla 19 del Reglamento de este Tribunal, en lo que nos concierne, establece lo siguiente: (A) Cuando la parte apelante haya señalado algún error relacionado con la suficiencia de la prueba testifical o con la