Full Opinion

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XII FRANKLIN CREDIT CERTIORARI MANAGEMENT Procedente del CORPORATION como Tribunal de Primera agente de Instancia, Sala WILMINGTON SAVINGS FUND SOCIETY FSB, Caso Núm.: SOLELY AS TA2026CE00969 MT2019CV00849 CERTIFICATE (102) TRUSTEE OF BOSCO CREDIT II TRUST Sobre: Ejecución SERIES 2017-1 de Hipoteca, Cobro de Dinero-Ordinario Recurrido v. JORGE JOSÉ ROSA MIRANDA y otros Peticionarios Panel integrado por su presidente, el juez Bonilla Ortiz, el juez Adames Soto y la jueza Álvarez Esnard Álvarez Esnard, jueza ponente RESOLUCIÓN En San Juan, Puerto Rico, a 13 de agosto de 2026. Comparece ante nos el señor Jorge José Rosa Miranda y otros (“Parte Peticionaria”) mediante recurso intitulado Certiorari presentado el 28 de julio de 2026. Nos solicita la revocación de la Resolución emitida el 27 de abril de 2026, notificada el 29 de abril de 2026, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Manatí (“foro primario” o “foro a quo”). Por virtud del referido dictamen, el foro primario declaró Ha Lugar la Solicitud de Ejecución de Hipoteca presentada por Franklin Credit Management Corporation (“Parte Recurrida” o “Franklin Credit”). Por los fundamentos que expondremos a continuación, denegamos la expedición del auto de certiorari. TA2026CE00969 2 I. Surge del expediente ante nos que, el 9 de octubre de 2019, Franklin Credit1 radicó Demanda ante el foro primario de cobro dinero y ejecución de hipoteca contra la Parte Peticionaria.2 En esencia, alegó que el 12 de diciembre de 2003, la Parte Peticionaria suscribió ante sede notarial un pagaré a favor de Doral Mortgage Corp. o a su orden, por la suma principal de $164,080.00 más intereses desde esa fecha hasta el pago total del principal. Expuso que en aseguramiento de dicho pagaré se constituyó hipoteca voluntaria mediante Escritura Número 669, la cual grava la siguiente propiedad: RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Tierras Nuevas del término municipal de Manatí, con una cabida superficial de mil metros cuadrados (1000.0000 mc). Colindando por el NORTE, con Solar “B”; por el SUR, con solar “D”; por el ESTE, con la calle dedicada a uso público; y por el OESTE, con remanente de la finca de la cual se segrega y con terrenos de don Jacobo Cubano. Inscrita al Folio del Tomo móvil 524 de Manatí, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Manatí, Finca Número 17,173.3 De conformidad con lo anterior, la Parte Recurrida indicó que actualmente es la tenedora de buena fe del pagaré objeto de la presente reclamación. Contextualizó que, el último pago que la Parte Peticionaria efectuó corresponde a la fecha del 1 de enero de 2016. En consecuencia, arguyó que esta ha incurrido en el incumplimiento de su obligación. Así detallado, indicó que la Parte Peticionaria adeuda la suma de $126,431.55, en concepto de principal, más intereses al tipo pactado anual desde el 1 de enero de 2016. Por último, agregó que, “la parte demandada se comprometió a pagar una suma equivalente a $16,408.00 para 1 De sus alegaciones se desprende que, la Parte Recurrida es una corporación organizada bajo las leyes del Estado de Delaware autorizada a hacer negocios en Puerto Rico, con autoridad para demandar, y cuya dirección postal es: 101 Hudson Street, 25th Floor, Jersey City, NJ 07302. 2 Véase, SUMAC TPI, Entrada 1. 3 Véase, SUMAC TPI, Entrada 1, pág. 2. La parte recurrida precisó que la hipoteca descrita en el apartado anterior se encuentra inscrita al Folio 165 del Tomo 561 de Manatí, Registro de la Propiedad de Puerto Rico, Sección de Manatí, inscripción cuarta. TA2026CE00969 3 cubrir cualquier otro adelanto que se haga en virtud de la escritura de hipoteca y una suma equivalente a $16,408.00 para cubrir intereses adicionales a los garantizados por ley”.4 Iniciado el procedimiento, el foro a quo dictó Sentencia notificada 3 de febrero de 2020, en la cual paralizó los trámites judiciales para que las partes atendieran la situación en el Centro de Mediación de Conflicto, según lo requiere la Ley Núm. 184- 2012, 32 LPRA sec. 2881.5 No obstante, el 26 de mayo de 2021, el Centro de Mediación sometió ante el foro primario Moción Informativa en Casos de Ejecución de Hipoteca mediante Videoconferencia, en virtud de la cual informó que las partes no lograron alcanzar acuerdo.6 En vista de lo informado, el 7 de julio de 2021, el foro a quo emitió Orden en la cual dejó sin efecto la paralización, y ordenó la continuación de los procedimientos Así las cosas, el 6 de julio de 2021, la Parte Recurrida radicó Solicitud de Sentencia Sumaria, a la cual adjuntó prueba documental y proyecto de sentencia.7 En suma, aseveró que no existen controversias referentes a las cuantías adeudadas, en concepto de la obligación hipotecaria pactada entre las partes. Por lo que, solicitó que se ordenara a la Parte Peticionaria a pagar las cantidades reclamadas en la Demanda de epígrafe. 4 Véase, SUMAC TPI, Entrada 1, pág. 2. 5 Ley para la Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecución de Hipoteca de una Vivienda Principal. Véase, SUMAC TPI, Entrada 19. 6 Véase, SUMAC TPI, Entrada 34. En vista de lo informado, el 7 de julio de 2021, el foro a quo emitió Orden en la cual dejó sin efecto la paralización y ordenó la continuación de los procedimientos. 7 Véase, SUMAC TPI, Entrada 38. Franklin Credit adjuntó a su moción los siguientes documentos: (1) Copia de periódico (Anejo I), (2) Copia de sobres devueltos (Anejo II), (3) Status Report (Anejo III), (4) Certificación Registral (Anejo IV), (5) Pagaré (Anejo V), (6) Hipoteca (Anejo VI), (7) Posesión de Pagaré mediante Certificación y Declaración Jurada (Anejo VII), (8) Certificación Acreditativa de la Deuda (Anejo VIII), (9) Cartas de Aceleración (Anejo IX), (10) Notificación al Tercer Poseedor (Anejo X), (11) Emplazador a Notificación de Tercer Poseedor (Anejo XI), (12) Carta de Notificación de Solicitud (Anejo XII), (13) Carta de Notificación de Solicitud (XIII), (14) Carta de Dación de Pago (Anejo XIV), (15) Carta de 20 de abril de 2021 (Anejo XV), (16) Carta de 10 de mayo de 2021 (Anejo XVI), (17) Carta de 25 de mayo de 2021 (Anejo XVII), (18) Carta de 25 de mayo de 2021 (Anejo XVIII), y (19) Carta de 2 de julio de 2021 (Anejo XIX). TA2026CE00969 4 En respuesta, el 8 de septiembre de 2021, la Parte Peticionaria sometió Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria, en la cual indicó que existen hechos materiales en controversia. Explicó que, durante el proceso de mediación compulsoria no se le ofreció una orientación adecuada en cuanto al plan de pago disponible. Según su postura, tal actuación denota mala fe por parte de Franklin Credit, y a su vez, le coloca en un estado de indefensión que constituye un fracaso a la justicia. Alegó, también que, la parte demandada, aquí Recurrida, cursó una carta con fecha de 2 de julio de 2021 que informa sobre la cancelación de la solicitud del proceso de mitigación. Sin embargo, reclamó que advino en conocimiento de dicha misiva cuando se presentó la solicitud de sentencia sumaria. Por tanto, razonó que procede denegar la moción de sentencia sumaria, y ordenar la celebración de una nueva mediación. Con posterioridad, el 12 de octubre de 2021, la Parte Peticionaria interpuso Contestación a la Demanda y Reconvención.8 En esencia, negó la mayoría de las alegaciones levantadas en su contra. Añadió que, el proceso ante el Centro de Mediación no contempló todas las alternativas que tiene a su favor, por lo que, razonó que la Demanda debe desestimarse. A su vez, adujo que la reclamación no justifica la concesión de un remedio por razón de nulidad del pagaré y la hipoteca, así como el resultado indicado por el Centro de Mediación. Manifestó, a su vez, que las cuantías solicitadas son inexistentes y especulativas. En cuanto a la reconvención, alegó que cursó una serie de cartas a la parte acreedora para exigir explicación respecto a por qué no se le estaban aceptando sus pagos de la deuda prestatarias. Por ende, puntualizó que la única responsable de los atrasos en los pagos es la Parte Recurrida. Finalmente, señaló que “la negligencia de la 8 Véase, SUMAC TPI, Entrada 70. TA2026CE00969 5 parte demandante ha ocasionado que el crédito de la demandada se haya afectado y ha puesto en riesgo la pérdida de su propiedad. Se estima dicho daño en una cantidad no menor de $250,000.00 dólares”.9 Ante tales alegaciones, el 23 de junio de 2022, Franklin Credit presentó Réplica a Reconvención, en la cual objetó la mayoría de las alegaciones levantadas en su contra.10 Especificó que el incumplimiento de las obligaciones contractuales es exclusivamente atribuible a la Parte Recurrida, quien solicitó un préstamo y recibió el producto de este. Por lo que, razonó que tiene el deber de repagarlo conforme a los términos y condiciones que surgen del pagaré hipotecario, según pactado. Por lo anterior, expresó que la Reconvención presentada por la Parte Peticionaria constituye una actuación temeraria. Luego de examinar las posturas de las partes, el 5 de septiembre de 2023, el foro primario emitió Sentencia Sumaria, en la cual formuló las siguientes determinaciones de hechos esenciales que no están en controversia: 1. La parte demandada reside en 1034 Ranch Falls, San Antonio, Texas 78245. 2. Las direcciones postales conocidas de la parte demandada son: PO Box 55, Manatí, PR 00674-0055 y 1034 Ranch Falls, San Antonio, Texas 78245. 3. El bien inmueble sobre el cual surge el derecho o interés objeto de esta acción ubica en el Municipio de Manatí. 4. La dirección física de la propiedad inmueble gravada con la hipoteca objeto de este litigio es: Bo. Tierras Nuevas, Carr 685 Km 4.2, Manatí, PR 00674. 5. El 12 de diciembre de 2003, la parte demandada otorgó ante el Notario Julián Antonio Parrilla Boria testimonio número 11,621, un pagaré hipotecario a favor de Doral Mortgage Corp. o a su orden, por la suma principal de $164,080.00 más intereses desde esa fecha hasta el pago total del principal a razón de 5.25% de interés anual sobre el balance adeudado. El pagaré hipotecario provee para pagar recargos por demora equivalentes a 5% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendario de la fecha vencimiento. Además, en la escritura de 9 Véase, SUMAC TPI, Entrada 70, pág. 70. 10 Véase, SUMAC TPI, Entrada 79. TA2026CE00969 6 hipoteca, las partes pactaron la suma de $16,408.00, equivalente al 10% del principal original, para costas, gastos y honorarios de abogaos en caso de reclamación judicial, así como el pago de otros cargos, recargos, penalidades y créditos accesorios. 6. Para asegurar el pagaré hipotecario descrito anteriormente, se constituyó hipoteca voluntaria mediante la Escritura Número 699, otorgada el 12 de diciembre de 2003, ante el Notario Juan Antonio Parrilla Boria, sobre la propiedad inmueble que se describe a continuación: RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Tierras Nuevas del término municipal de Manatí, con una cabida superficial de mil metros cuadrados (1000.0000 mc). Colindando por le NORTE, en cuarenta metros (40 m) con Solar “B” a segregarse; por el SUR, en cuarenta metros (40 m) con solar “D” a segregarse; por el ESTE, en veinticinco metros (25 m) con calle de uso público existente; y por el OESTE, en veinticinco metros (25 m) con remanente de la finca principal y con terrenos de don Jacobo Cubano. Inscrita al Tomo Karibe de Manatí, del Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Manatí, Finca Número 17,173. 7. La hipoteca descrita en el apartado 6 anterior, consta debidamente inscrita al Tomo Karibe de Manatí, inscripción 4ta. 8. La parte demandada es la titular registral de la propiedad inmueble descrita anteriormente 9. En el contrato hipotecario, la parte demandada se comprometió a pagar las contribuciones sobre la propiedad, además de otros cargos e imposiciones atribuibles a la misma. La parte demandada tiene que se compelida a dichos pagos o, en su defecto, mostrar la documentación que evidencie dichos pagos, o un acuerdo escrito aceptable para la parte demandante, o, evidencia que acredite que el deudor ha impugnado los cargos o imposiciones de las agencias con jurisdicción, como el C.R.I.M., sobre el inmueble dado en garantía y el cual es objeto e este pleito. 10. La parte demandante es el actual tenedor de buena fe de pagaré objeto de la presente reclamación, habiéndolo adquirido por valor recibido y/o por endoso en el curso ordinario de sus negocios. 11. El último pago realizado por la parte demandada fue le correspondiente al pago vencedero el día 1º de enero de 2016, por lo que incurrió en el incumplimiento de su obligación de pagar en plazos mensuales el principal y los intereses según acordado. 12. En virtud del referido pagaré hipotecario, que la parte demandante tiene en su poder, la referida escritura de hipoteca la parte demandada le adeuda la suma de $126,432.55 por concepto de principal, más intereses al tipo pactado de 5.25% anual desde el 1º de enero de 2016, los cuales continuarán aumentando hasta el pago total de la obligación. Además, la parte demandada adeuda a la parte demandante los cargos por demora equivalentes a TA2026CE00969 7 5% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendario de la fecha vencimiento; más la suma de $166,408.00, equivalente al 10% del principal original, para costas, gastos y honorarios de abogado, así como los otros cargos, recargos, penalidades y créditos accesorios según pactado. 13. La parte demandante realizó gestiones para obtener el pago de las sumas adeudadas y reclamadas, resultando tales gestiones infructuosas, por tanto, declaró el préstamo vencido y la totalidad de la deuda es líquida y exigible. 14. El 16 de enero de 2020, la parte demandante entregó personalmente a la Sra. Glorimaris Rivera, arrendataria de la propiedad objeto de este litigio, carta fechada el 6 de diciembre de 2016, informándole sobre la existencia de este procedimiento, con la que incluyó copia de un Estudio de Título de la propiedad y de la Demanda, según establecido en la Ley Núm. 210-2015 “Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria” y en la Regla 93.1 del Reglamento General para la Ejecución de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. 15. Como la propiedad inmueble gravada con la hipoteca objeto de este procedimiento no es la residencia o vivienda principal de la parte demandada, las disposiciones de la Ley 184-12, según enmendada no son de aplicación. 16. No obstante, la parte demandante se allanó a participar del proceso de mediación compulsoria establecido en la Ley 184-2012, al cual fueron referidas las partes mediante Orden del 3 de febrero de 2020. Sin embargo, según informó el Centro de Mediación, aunque ambas partes comparecieron en el proceso y la parte demandante proveyó la orientación requerida en la Ley Núm. 184-2012, no se logró acuerdo alguno, ya que la parte demandada no entregó la totalidad de los documentos requeridos para ser evaluada. 17. La parte demandada no completó una solicitud formal en mitigación de pérdidas (“Loss Mitigation”), así que no existe un proceso activo. 18. La parte demandada no es menor de edad ni incapaz y conforme a la Certificación del Departamento de Defensa de los Estados Unidos, provista por la parte demandante, no sirve actualmente en las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos.11 (Énfasis nuestro). En virtud de lo anterior, el foro a quo resolvió que Franklin Credit es poseedor y tenedor de buena fe del pagaré hipotecario descrito. Consecutivamente, declaró Con Lugar la Demanda, y condenó a la Parte Peticionaria a pagar $126,431.55, en concepto del principal, más la suma de $16,408.00 equivalente al 10% del principal, por razón de costas, gastos y honorarios de abogados, 11 Véase, SUMAC TPI, Entrada 118, págs. 3-4. TA2026CE00969 8 entre otros extremos. Advirtió que, ante la eventualidad de que la Parte Peticionaria no haga efectivo el pago de las sumas adeudadas, se ordenará al alguacil a efectuar la venta en pública subasta de la propiedad descrita, cuyo tipo mínimo es $164,080.00. El 12 de septiembre de 2023, el señor Rosa Miranda presentó Solicitud de Reconsideración en la cual insistió que no se cumplió con el procedimiento ante el Centro de Mediación de Conflicto.12 Recalcó, además que, existen hechos esenciales en controversia. Por consiguiente, solicitó que se declare la nulidad de la Sentencia Sumaria y de los procedimientos de este caso. Tiempo después, el 10 de octubre de 2023, la Parte Recurrida radicó Moción en Cumplimiento de Orden y Oposición a “Moción de Reconsideración” y/o Solicitud de Relevo de Sentencia.13 Alegó que cumplió con todos los procedimientos de conformidad a las disposiciones legales aplicables respecto al trámite de mitigación de pérdida. Reiteró que la Parte Peticionaria no presentó evidencia en cuanto al pago de la deuda. Por lo que, sostuvo que procede denegar la solicitud de reconsideración, así como los remedios solicitados en virtud de esta. Examinadas las respectivas posturas de las partes, el foro primario dictó Resolución, notificada el 12 de octubre de 2023, en la cual denegó la solicitud de reconsideración peticionada.14 Inconforme, la Parte Peticionaria recurrió ante este Foro Intermedio el 24 de octubre de 2023, mediante escrito intitulado Apelación, acogida como certiorari, por no haberse adjudicado la reconvención en la Sentencia Sumaria. En virtud de Resolución (KLAN202300946) dictada el 23 de febrero de 2024, este Tribunal 12 Véase, SUMAC TPI, Entrada 124. 13 Véase, SUMAC TPI, Entrada 133. 14 Véase, SUMAC TPI, Entrada 134. TA2026CE00969 9 de Apelaciones15 denegó la expedición del certiorari, a la luz del siguiente razonamiento: Al revisar el expediente ante nuestra consideración nos percatamos que el TPI no adjudicó todas las reclamaciones existentes, ya que solo dispuso de la demanda presentada por FCMC, más no de la reconvención que había ante su consideración. En vista de ello, el dictamen aquí en cuestión se considera una resolución interlocutoria y no una sentencia. Regla 42.1 de las de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009, 32 LPRA Ap. V. R. 42.1. Tampoco se considera una sentencia parcial, dado que en la misma no se incluyeron las palabras requeridas para ello por la Regla 42.3 de las de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009, 32 LPRA Ap. V. R. 42.3. Consecuentemente, el recurso instado constituye más bien un certiorari, por lo que se acoge como tal. Ante la situación indicada y la norma de revisión judicial dispuesta tanto en la Regla 52.1 de las de Procedimiento Civil de Puerto Rico de 2009, 32 LPRA, Ap. V, R. 52.1, y la Regla 40 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, 4 LPRA Ap. XXII-B, R.40 entendemos que no es el momento apropiado para entrar en los méritos y resolver las controversias relacionadas planteadas por el peticionario que le den finalidad a la totalidad del pleito de la cual podrán recurrir ante este foro de así entenderlo necesario. Lo más adecuado es que el TPI disponga de la totalidad de las reclamaciones de las partes de epígrafe. Solo así esta Curia tendrá ante su consideración un marco fáctico completo y podrá adjudicar todos los planteamientos de las partes de una forma correcta y certera.16 De conformidad con lo anterior, el 12 de noviembre de 2024, la Parte Recurrida radicó Solicitud de Sentencia Enmendada, en la cual peticionó que el dictamen sumario incluyera la desestimación de la reconvención.17 En atención a su petitorio, el foro primario dictó Sentencia Nunc Pro Tunc18, notificada el 27 de enero de 2025, mediante la cual declaró No Ha Lugar la reconvención incoada por 15 El Panel Especial constituido por su presidenta, la jueza Cintrón Cintrón, la juez Barresi Ramos y la jueza Rivera Pérez emitió el referido dictamen apelativo. 16 Véase, SUMAC TPI, Entrada 141, pág. 7. 17 Véase, SUMAC TPI, Entrada 142. 18 Véase, SUMAC TA, Entrada 161, pág. 1, esc. 1. El foro a quo notificó originalmente dicho dictamen el 17 de enero de 2025. Ahora bien, a solicitud de la Parte Recurrida, procedió a modificarlo a la luz de la siguiente explicación: Se enmienda Nunc Pro Tunc la presente Sentencia a los fines de desglosar las partidas y remedios concedidos en la Sentencia dictada el 17 de enero de 2025 [Entrada 158 Sumac], la cual a su vez declara ha lugar la Demanda de autos así como la solicitud de sentencia sumaria hecha por la parte demandante [entrada 38 Sumac]. 2Sección 2-306. — Reclamaciones Contra un Instrumento. (19 L.P.R.A. § 606) Una persona que toma un instrumento, que no sea una con derechos de tenedor de buena fe, está sujeta a una reclamación de derecho de propiedad o de posesión sobre el instrumento o su producto, incluyendo una reclamación para rescindir una negociación y recuperar el instrumento o su producto. Una persona con derechos de un tenedor de buena fe toma el instrumento libre de reclamaciones sobre el mismo. TA2026CE00969 10 la Parte Peticionaria, y en efecto, formuló las siguientes determinaciones de hechos: 1. La parte demandada reside de forma permanente en 1034 Ranch Falls, San Antonio, Texas 78245, por lo que la propiedad gravada con la hipoteca objeto de este litigio no constituye su residencia o vivienda principal. [Véase Resolución dictada el 8 de julio de 2021] 2. Las direcciones postales conocidas de la parte demandada son: PO Box 55, Manatí, PR 00674-0055 y 1034 Ranch Falls, San Antonio, Texas 78245. 3. El bien inmueble sobre el cual surge el derecho o interés objeto de esta acción ubica en el Municipio de Manatí. 4. La dirección física de la propiedad inmueble gravada con la hipoteca objeto de este litigio es: Bo. Tierras Nuevas, Carretera número 685 Km 4.2, Manatí, PR 00674. 4. El 12 de diciembre de 2003, la parte demandada otorgó ante el Notario Julián Antonio Parrilla Boria testimonio número 11,621, un Pagaré hipotecario a favor de Doral Mortgage Corp. o a su orden, por la suma principal de $164,080.00 más intereses desde esa fecha hasta el pago total del principal a razón de 5.25% de interés anual sobre el balance adeudado. El Pagaré hipotecario provee para pagar recargos por demora equivalentes a 5% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendario de la fecha vencimiento. Además, en la Escritura de Hipoteca, las partes pactaron la suma de $16,408.00, equivalente al 10% del principal original, para costas, gastos y honorarios de abogados en caso de reclamación judicial, así como el pago de otros cargos, recargos, penalidades y créditos accesorios. 5. Para asegurar el Pagaré hipotecario descrito anteriormente, se constituyó hipoteca voluntaria mediante la Escritura Número 699, otorgada el 12 de diciembre de 2003, ante el Notario Julián Antonio Parrilla Boria, sobre la propiedad inmueble que se describe a continuación: “RÚSTICA: Predio de terreno radicado en el Barrio Tierras Nuevas del término municipal de Manatí, con una cabida superficial de mil metros cuadrados (1000.0000 mc). Colindando por el NORTE, en cuarenta metros (40 m) con Solar "B" a segregarse; por el SUR, en cuarenta metros (40 m) con solar "D" a segregarse; por el ESTE, en veinticinco metros (25 m) con calle de uso público existente; y por el OESTE, en veinticinco metros (25 m) con remanente de la finca principal y con terrenos de don Jacobo Cubano. Inscrita al Tomo Karibe de Manatí, del Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Manatí, Finca Número 17,173”. 6. La hipoteca descrita en el apartado 6 anterior, consta debidamente inscrita al Tomo Karibe de Manatí, del Registro Inmobiliario Digital del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, Sección de Manatí, Finca Número 17,173, inscripción 4ta. 7. La parte demandada es la titular registral de la propiedad inmueble descrita anteriormente. TA2026CE00969 11 8. En el contrato hipotecario, la parte demandada se comprometió a pagar las contribuciones sobre la propiedad, además de otros cargos e imposiciones atribuibles a la misma. La parte demandada tiene que ser compelida a dichos pagos o, en su defecto, mostrar la documentación que evidencie dichos pagos, o un acuerdo escrito aceptable para la parte demandante, o, evidencia que acredite que el deudor ha impugnado los cargos o imposiciones de las agencias con jurisdicción, como el C.R.I.M., sobre el inmueble dado en garantía y el cual es objeto de este pleito. 9. La parte demandante es el actual tenedor de buena fe del Pagaré objeto de la presente reclamación, habiéndolo adquirido por valor recibido y/o por endoso en el curso ordinario de sus negocios. 10. El último pago realizado por la parte demandada fue el correspondiente al pago vencedero el día 1º de enero de 2016, por lo que incurrió en el incumplimiento de su obligación de pagar en plazos mensuales el principal y los intereses según acordado. 11. El 18 de mayo de 2016, Scotiabank de Puerto Rico hoy Franklin Credit Management Corporation como Agente de Wilmington Savings Fund Society, FSB, solely as Certificate Trustee of Bosco Credit II Trust Series 2017-1, envió a la parte demandada una carta devolviendo el pago recibido mediante el cheque número 0069145792, fechado el 12 de mayo de 2016, porque el mismo no cubría el total adeudado y porque el préstamo fue referido al proceso de ejecución de hipoteca. 12. El 31 de agosto de 2017 la parte demandante notificó a la parte demandada la transferencia de la administración de su hipoteca de Scotiabank de Puerto Rico a Franklin Credit Management Corp. efectiva el 5 de septiembre de 2017, informando, además, el nuevo número de su préstamo hipotecario. 13. El 15 de septiembre de 2017, la parte demandante notificó a la parte demandada la Cesión, Venta o Trasferencia de su Préstamo Hipotecario a Bosco Credit VIII, LLC efectivo el 18 de agosto de 2017 y que se esperaba que se transfiriera a Bosco Credit II Trust Series 2017-1 en o alrededor del 25 de septiembre de 2017. 14. El 29 de julio de 2019, la parte demandante notificó a la parte demandada sobre la inaplicabilidad del retracto de crédito litigioso al presente caso. 15. En virtud del referido Pagaré hipotecario, que la parte demandante tiene en su poder, y de la referida Escritura de Hipoteca, la parte demandada le adeuda a la parte demandante la suma de $126,431.55 por concepto de principal, más intereses al tipo pactado de 5.25% anual desde el 1º de enero de 2016, los cuales continuarán aumentando hasta el pago total de la obligación. Además, la parte demandada adeuda a la parte demandante los cargos por demora equivalentes a 5% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendario de la fecha vencimiento; más la suma de $16,408.00, equivalente al 10% del principal original, para costas, gastos y honorarios de abogado, así como los TA2026CE00969 12 otros cargos, recargos, penalidades y créditos accesorios según pactado. 16. La parte demandante realizó gestiones para obtener el pago de las sumas adeudadas y reclamadas, resultando tales gestiones infructuosas, por tanto, declaró el préstamo vencido y la totalidad de la deuda es líquida y exigible. 17. El 16 de enero de 2020, la parte demandante entregó personalmente a la Sra. Glorimaris Rivera, arrendataria de la propiedad objeto de este litigio, carta fechada el 6 de diciembre de 2016, informándole sobre la existencia de este procedimiento, con la que incluyó copia de un Estudio de Título de la propiedad y de la Demanda, según establecido en la Ley Núm. 210-2015 Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria y en la Regla 93.1 del Reglamento General para la Ejecución de la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico. 18. La parte demandante se allanó a participar del proceso de mediación compulsoria establecido en la Ley Núm.184-2012, al cual fueron referidas las partes mediante Orden del 3 de febrero de 2020. 19. El Centro de Mediación, informó que no se logró acuerdo alguno, ya que la parte demandada no entregó la totalidad de los documentos requeridos para ser evaluada, aunque ambas partes comparecieron al proceso y la parte demandante proveyó la orientación requerida en la Ley Núm. 184- 2012. 20. La parte demandada completó una solicitud en mitigación de pérdidas. Luego de la evaluación correspondiente, el 28 de diciembre de 2021 la parte demandante le aprobó una alternativa de plan de pago, el cual no fue aceptado por la parte demandada, por lo que la parte demandante canceló la solicitud en mitigación de pérdidas. 21. El 14 de febrero de 2022 la parte demandada propuso a la parte demandante la alternativa de una venta corta o Short Sale con un prospecto comprador interesado. 22. La parte demandada no sometió los documentos e información requerida para completar una solicitud formal en mitigación de pérdidas y que la parte demandante pudiera evaluar y determinar si era una alternativa viable o no. 23. La parte demandada no es menor de edad ni incapaz y conforme a la Certificación del Departamento de la Defensa de los Estados Unidos, provista por la parte demandante, no sirve actualmente en las Fuerzas Armadas de los Estados Unidos.19 En lo que respecta la reconvención presentada por la parte demandada, somos del criterio de que la misma no procede, pues no existiendo prueba sobre la mala fe de la parte demandante, no es de aplicación lo contenido en la sección 2-306 de la Ley de Transacciones Comerciales.20 (Énfasis nuestro). 19 Véase, SUMAC TPI, Entrada 161, págs. 2-4. 20 Véase, SUMAC TPI, Entrada 161. TA2026CE00969 13 En consecuencia, determinó lo siguiente en cuanto a la reclamación instada por la Parte Recurrida: A. Se condena a la parte demandada a pagar a la parte demandante las siguientes sumas: $126,431.55 por concepto de principal, más intereses al tipo pactado de 5.25% anual desde el 1º de enero de 2016, los cuales continuarán aumentando hasta el pago total de la obligación; más los cargos por demora equivalentes a 5% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendario de la fecha vencimiento; más la suma de $16,408.00, equivalente al 10% del principal original, para costas, gastos y honorarios de abogado, así como los otros cargos, recargos, penalidades y créditos accesorios según pactado, los cuales continuarán aumentando hasta el pago total de la propiedad. B. Se declara que la parte demandante es poseedor y tenedor de buena fe, del pagaré hipotecario descrito en el cuerpo de esta Sentencia, el cual está garantizado a su vez con la hipoteca descrita anteriormente. Además, que la parte demandante posee un gravamen hipotecario sobre el inmueble descrito en esta Sentencia, en garantía de las sumas adeudadas por la parte demandada. C. Ante la eventualidad de que la parte demandada no haga efectivo el pago de las sumas adeudadas a la parte demandante, se ordenará al(la) Alguacil(a) a efectuar la venta en pública subasta de la propiedad hipotecada y antes relacionada para aplicar el importe de la venta al saldo de la deuda. El tipo mínimo para la primera subasta del inmueble antes relacionado será el dispuesto en la Escritura de Hipoteca, es decir, la suma de $164,080.00. Si no hubiere remate ni adjudicación en la primera subasta del inmueble mencionado, se celebrará una segunda subasta para la cual servirá de tipo mínimo las dos terceras partes (2/3) del precio pactado en la primera subasta, o sea la suma de $109,386.67. Si tampoco hubiere remate ni adjudicación en la segunda subasta se celebrará una tercera subasta para la cual servirá de tipo mínimo la mitad (1/2) del precio pactado para el caso de ejecución, o sea, la suma de $82,040.00.21 (Énfasis nuestro). Oportunamente, la Parte Peticionaria presentó Moción de Reconsideración el 30 de enero de 2025, en la cual solicitó que se dejaran sin efecto las sentencias dictadas en su contra a tenor con la Regla 49.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, 49.2.22 Por su parte, Franklin Credit interpuso Oposición a Moción de Reconsideración, mediante la cual sostuvo que la Parte Peticionaria no presentó evidencia derrote las determinaciones de hechos 21 Véase, SUMAC TPI, Entrada 161, pág. 10. 22 Véase, SUMAC TPI, Entrada 162. TA2026CE00969 14 consignadas en la Sentencia Nunc Pro Tunc.23 Añadió que tampoco demostró que el foro a quo aplicó de manera incorrecta del derecho. Por lo que, arguyó que su moción de reconsideración debe ser rechazada de plano. Atendidas ambas posturas, el foro primario emitió Resolución, notificada el 27 de febrero de 2025, en virtud de la cual dictó No Ha lugar la moción de reconsideración presentada por la Parte Peticionaria.24 Tiempo después, el 27 de abril de 2026, el Fraklin Credit presentó Solicitud de Ejecución de Hipoteca ante el foro a quo 25 Examinado su escrito, el 27 de abril de 2026, el foro primario emitió Orden notificada el 29 de abril de 2026, en la cual declaró Ha Lugar dicha petición, y decretó que Secretaría expidiese el correspondiente mandamiento.26 Cónsono con lo anterior, emitió Orden de Ejecución de Sentencia y Venta de Muebles, en la cual dispuso lo siguiente: Se ordena a la Secretaría de este Tribunal, que expida Mandamiento de Ejecución de Sentencia, dirigido al(la) Alguacil(a), para que previa confirmación de la colocación del Aviso de Subasta, en 3 sitios públicos del municipio en que ha de celebrarse la venta de la propiedad, tales como la alcaldía, el tribunal y la colecturía, por espacio de dos semanas y previa la publicación de los correspondientes edictos dos (2) veces en un diario de circulación general en el Estado Libre Asociado de Puerto Rico, y por espacio de dos (2) semanas consecutivas con un intervalo de por lo menos siete (7) días entre ambas publicaciones y previo cotejo de la notificación del Edicto a la parte demandada por 23 Véase, SUMAC TPI, Entrada 165. 24 Véase, SUMAC TPI, Entrada 167. Posteriormente, la Parte Peticionaria recurrió ante este Tribunal de Apelaciones para solicitar revocación del dictamen notificado el 27 de enero de 2025. Sin embargo, este Foro Intermedio desestimó dicho recurso, en virtud de Sentencia emitida el 23 de junio de 2025, por presentarse tardíamente según se explica a continuación: [E]l señor ROSA MIRANDA tenía que haber notificado el recurso de Certiorari a FCMC y al tribunal recurrido dentro del tiempo reglamentario, de no hacerlo, debió mediar una justa causa debidamente evidenciada. En este petitorio, no existió notificación oportuna al foro primario ni una justa causa para su tardanza. En consecuencia, no tenem