Full Opinion

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL III APELACIÓN GLENDALY procedente del HERNÁNDEZ ACOSTA Tribunal de Primera Instancia, Sala Apelada Superior de Bayamón Civil. Núm. V. TA2026AP00176 GB2022CV00066 ÁNGELES TORRES SÁNCHEZ; ANTONIO Sobre: ARRIETA SEPÚLVEDA Incumplimiento e Interferencia de Apelante Contrato; Contrato en Daño de Tercero; Daños y Perjuicios Incumplimiento de Contrato Panel integrado por su presidente, el Juez Hernández Sánchez, el Juez Rivera Torres y el Juez Marrero Guerrero Hernández Sánchez, Juez Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 18 de junio de 2026. El 18 de febrero de 2026, la Lcda. Ángeles Torres Sánchez (licenciada Torres), el Sr. Antonio Arrieta Sepúlveda (señor Arrieta) y Arrieta Realty, LLC (Arrieta Realty) (en conjunto, los apelantes), comparecieron ante nos mediante Apelación y solicitaron la revisión de una Sentencia que se dictó el 22 de diciembre de 2025 y se notificó el 30 de diciembre de 2025 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Bayamón (TPI). Mediante el aludido dictamen, el TPI declaró Ha Lugar la Demanda presentada por la Sra. Glendaly Hernández Acosta (señora Hernández o la apelada). En consecuencia, le ordenó a la licenciada Torres, al señor Arrieta y Arrieta Realty a pagar solidariamente las siguientes sumas: $82,174.00 por los daños causados a la señora Hernández, $50,000.00 por lucro cesante y $5,000.00 por las costas y honorarios de abogado. TA2026AP00176 2 Por los fundamentos que expondremos a continuación, se modifica la Sentencia apelada para eliminar la partida de $50,000.00 concedida por concepto de lucro cesante y reducir la partida de daños a la suma de $10,000.00 por concepto de daños morales y angustias mentales. Así modificada, se confirma la Sentencia apelada. I. El 4 de febrero de 2022, la señora Hernández presentó una Demanda Enmendada sobre daños, incumplimiento contractual e interferencia torticera en contra de los apelantes y la Sra. Maricarmen Curet Miranda (señora Curet).1 Allí, alegó que, el 14 de diciembre de 2021, suscribió un contrato de opción de compraventa intitulado “Contrato de Compraventa” (Contrato) con la licenciada Torres. Sostuvo que, mediante el referido acuerdo, esta última se obligó a venderle una propiedad inmueble sita en The Village At Suchville #1 San Miguel Guaynabo (Propiedad) por el valor de $275,000.00. Esbozó que, según lo pactado, ella le entregaría a la licenciada Torres la suma de $7,000.00 en concepto de depósito y que el monto restante, a saber, $268,000.00, se satisfaría mediante cheques de gerente en o antes del 28 de enero de 2022. A tales efectos, indicó que le entregó a la licenciada Torres, por conducto del señor Arrieta, un cheque por la suma de $7,000.00. Expuso que, conforme a lo acordado, una vez sometida la opción, las partes debían realizar todas las gestiones pertinentes para que el cierre de la compraventa se pudiera llevar a cabo dentro del término de cuarenta y cinco (45) días calendarios, lo cual vencía el 28 de enero de 2022. A pesar de lo anterior, esbozó que la Propiedad se vendió el 29 de diciembre de 2021 a la señora Curet 1 Véase, Entrada Núm. 5, SUMAC TPI. TA2026AP00176 3 sin su consentimiento ni su renuncia a la opción de adquirir el inmueble. Como consecuencia de lo antes mencionado, manifestó que, el señor Arrieta, Arrieta Realty y la señora Curet interfirieron ilícitamente con el contrato que constituyó con la licenciada Torres con pleno conocimiento. Esgrimió que, tras el incumplimiento contractual se vio a la merced de quedarse sin un techo ya que no era propietaria de ningún bien inmueble y no había renovado su contrato de arrendamiento confiando que iba adquirir la Propiedad. Señaló que, esto le había causado tristeza, angustia y preocupación provocando noches de desvelo, así como un estado de “shock”, que la sumió en una depresión que la ha obligado a buscar ayuda. A su vez, esbozó que había tenido en incurrir en costos de vivienda actuales mayores a los gastos que hubiera tenido de haberse cumplido el Contrato. Por tal razón, solicitó distintas partidas por concepto de incumplimiento e interferencia de contrato, contrato en daño de tercero y daños y perjuicios por incumplimiento contractual. Además, reclamó el pago de las costas y una suma de $10,000.00 por concepto de honorarios de abogado. En respuesta, el 24 de marzo de 2022, los apelantes presentaron una Moción de Solicitud de Desestimación.2 En esencia, manifestaron que el Contrato se resolvió mediante las actuaciones de la apelada cuando esta aceptó y depositó en su cuenta los $7,000.00 dados en calidad de depósito. Por lo que, arguyeron que la causa de acción instada dejó de exponer una reclamación que justificara la concesión de un remedio y, en consecuencia, debía ser desestimada. En la alternativa, de no ser acogida la solicitud, presentaron una Contestación a Demanda donde reiteraron que el 2 Véase, Entrada Núm. 20, SUMAC TPI. TA2026AP00176 4 Contrato había sido resuelto. Por lo que, señalaron que no existía incumplimiento de obligación alguna ni existía acción u omisión culposa o negligente de la cual se pudiese responder por daños. Posteriormente, el 22 de febrero de 2023, la señora Hernández y la señora Curet presentaron una Moción de Desistimiento Voluntario con perjuicio de la reclamación contra la Co-Demandada Maricarmen Curet donde se solicitó autorización para desistir con perjuicio de la acción de epígrafe en contra de la señora Curet.3 Atendida la moción, el TPI la declaró Con Lugar mediante una Sentencia Parcial que emitió el 22 de febrero de 2023 y notificó el 24 de febrero de 2023.4 Después de varios incidentes innecesarios pormenorizar, el 30 de junio de 2023, la señora Hernández presento una Moción de Sentencia Sumaria.5 En primer lugar, enumeró treinta y dos (32) hechos que, a su juicio, no estaban en controversia. Luego, argumentó que, conforme a estos hechos y el derecho aplicable, quedó establecido el incumplimiento de los apelantes con el contrato de opción. Particularmente, indicó que no existía fundamento alguno para que después de haberse llevado a cabo el referido acuerdo y sin previa notificación, los apelantes vendieran la Propiedad a un tercero. Así, enfatizó que cumplió con sus obligaciones pues desde noviembre de 2021, ya tenía cotizaciones con la institución financiera de su preferencia, inició el proceso con el banco y comunicó que el préstamo se había originado dentro del término requerido por el Contrato. Pese a lo expuesto, adujo que los apelantes hicieron caso omiso a sus obligaciones y que fueron estos los que dieron por terminado el acuerdo de modo automático y unilateral. Incluso, 3 Véase, Entrada Núm. 89, SUMAC TPI. 4 Véase, Entrada Núm. 90, SUMAC TPI. 5 Véase, Entrada Núm. 95, SUMAC TPI. TA2026AP00176 5 señaló que mientras le estaba dando seguimiento al trámite del inmueble opcionado, el señor Arrieta opcionó la Propiedad a la señora Curet el 22 de diciembre de 2021. Por tal razón, solicitó que se declarara sentencia sumaria a su favor y se ordenara el pago de $132,174.00 por los daños sufridos a causa del incumplimiento contractual. En oposición, el 25 de septiembre de 2023, la licenciada Torres presentó su Moción en Oposición a Solicitud de Sentencia Sumaria.6 Allí, esbozó que la solicitud de sentencia sumaria no cumplió con los requisitos de fondo y forma conforme a la Regla 36.3 (a) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3 (a). Además, alegó que existían controversias medulares que impedían la adjudicación de la reclamación sumariamente. Por otra parte, expuso que la resolución del contrato de compraventa fue confirmada por la apelada mediante la devolución y aceptación de los $7,000.00 dado en calidad de depósito. Por lo que, arguyó que se dio la figura de pago y aceptación en finiquito. En este sentido, razonó que la causa de acción instada dejó de exponer una reclamación que justificara la concesión de un remedio y, en consecuencia, debía ser desestimada. Evaluados los escritos de las partes, el 13 de febrero de 2024, el TPI emitió y notificó una Resolución.7 Mediante esta, declaró No Ha Lugar la solicitud de sentencia sumaria presentada por la señora Hernández y ordenó la continuación de los procedimientos. Inconforme, el 16 de febrero de 2024, la señora Hernández presentó una Moción de Reconsideración Parcial.8 Por su parte, el 26 de febrero de 2024, la licenciada Torres presentó una Moción Oposición a Solicitud de Reconsideración.9 6 Véase, Entrada Núm. 120, SUMAC TPI. 7 Véase, Entrada Núm. 136, SUMAC TPI. 8 Véase, Entrada Núm. 142, SUMAC TPI. 9 Véase, Entrada Núm. 143, SUMAC TPI. TA2026AP00176 6 Así las cosas, el 26 de agosto de 2024, el TPI emitió una Sentencia que se notificó el 28 de agosto de 2024.10 Mediante el aludido dictamen, el TPI reconsideró su previa determinación. Fundamentó que, era un hecho confirmado y no refutado que la señora Hernández aceptó y depositó en su cuenta los $7,000.00 dados en calidad de depósito por el contrato de opción que fueron devueltos por el señor Arrieta. A tales efectos, juzgó que el referido acuerdo había sido resuelto por lo que no había una reclamación que justificara la concesión de un remedio. En virtud de ello, declaró Ha Lugar la solicitud de desestimación de los apelantes y, en consecuencia, desestimó la demanda de epígrafe. En desacuerdo con el dictamen, el 18 de septiembre de 2024, la señora Hernández presentó ante este Tribunal de Apelaciones (TA) un recurso de apelación bajo el alfanumérico KLAN202400852.11 Atendido el recurso, el 28 de octubre de 2024, un panel hermano dictó una Sentencia.12 En esencia, determinó que no estaban presentes los criterios ni los requisitos para concluir que se realizó un acuerdo transaccional mediante un pago en finiquito en el caso de autos. Ante ello, concluyó que el TPI incidió al así determinarlo, por lo que revocó el dictamen apelado y ordenó la continuación de los procedimientos. Así las cosas, el 18 de febrero de 2025, las partes de epígrafe presentaron un Informe Preliminar de Conferencia con Antelación a Juicio.13 Allí, la señora Hernández reiteró que, ante el incumplimiento de contrato de opción a compraventa por los actos culposos de los apelantes, estos tenían un deber de restituir solidariamente el valor de la perdida que sufrió (daño emergente) y la ganancia que dejó de obtener (lucro cesante). 10 Véase, Entrada Núm. 147, SUMAC TPI. 11 Véase, Entrada Núm. 148, SUMAC TPI. 12 Véase, Entrada Núm. 157, SUMAC TPI. 13 Véase, Entrada Núm. 164, SUMAC TPI. TA2026AP00176 7 A tales efectos, señaló que el valor de pérdida en que incurrió se estimaba en $82,174.00,14 toda vez que esta era la suma adicional que se pagaría en intereses hipotecarios por una propiedad menor en valor. De otra parte, adujo que las propiedades en The Village at Suchville tenían como precio de venta $325,000.00. Así pues, manifestó que la Propiedad pactada fue de $275,000.00 por lo que la ganancia dejada de percibir era de $50,000.00. En cambio, los apelantes arguyeron que el Contrato se resolvió mediante la devolución, aceptación y depósito de la suma de $7,000.00 dada como opción por la señora Hernández. Por lo cual, mantuvieron su posición de que en la presente controversia se configuró la figura de pago y aceptación en finiquito. De igual forma, esbozaron que, al momento de la compra de la propiedad, había una cantidad sustancial de propiedades en venta en el mismo lugar y que la apelada hizo nada. Además, plantearon que la señora Hernández no demostró como el alegado incumplimiento contractual afectó de manera desfavorable su patrimonio de una forma compensable. Luego de varios incidentes procesales, el 1 de octubre de 2025 se celebró el juicio en su fondo. Surge de la Minuta que, durante la vista, el licenciado Colom auscultó que si la solicitud de nonsuit podía argumentarse oralmente o presentarse por escrito. Ante ello, el TPI concedió un término de veinte (20) días para la presentación de la referida solicitud, el cual vencería el 22 de octubre de 2025. 14 Cabe precisar que, en la nota al calce núm. 1 del Informe Preliminar de Conferencia con Antelación a Juicio, la señora Hernández explicó cómo llegó a esta suma la cual trascribiremos a continuación: El precio pactado sobre la Propiedad en The Village at Suchville fue de $275,000.00 a pagarse en un plazo de 30 años al 3.25% de interés. Lo anterior significa que la Demandante iba a pagar $1,196.81 por 360 meses, para un total de $430,851.60. La diferencia entre el pago final de $430,851.60 y el precio pactado de la propiedad ($275,000.00) es de $155,851.60 en intereses. Por otro lado, debido a los cambios en el mercado hipotecario posteriores a enero de 2022, la Demandante terminó comprando una propiedad en Encantada (Aventura) por el precio de $180,000.00 a pagarse en un plazo de 30 años al 5.50% de interés. La pérdida calculada en valor es $82,174.00. TA2026AP00176 8 Asimismo, dispuso que, una vez presentada, la parte contraria contaría con un término igual de veinte (20) días para expresarse.15 Por ello, el 20 de octubre de 2025, los apelantes presentaron una Moción desestimación por ausencia de prueba.16 Allí, esgrimieron que la señora Hernández falló en establecer, mediante la preponderancia de la prueba, los alegados daños sufridos. De igual forma, sostuvieron que la apelada no demostró que realmente se le haya aprobado un préstamo hipotecario, sino que solo presentó documentos genéricos preparatorios iniciales para ello. Así, esbozaron que la señora Hernández se limitó a solo mencionar que tenía una oferta de un prestamista hipotecario bajo unos parámetros, pero sin evidenciar la aprobación del underwriter. Por tanto, razonaron que no tenía un préstamo aprobado conforme a prueba y a derecho. En este sentido, reiteraron que la presente causa de acción no justificaba la concesión de un remedio y debería ser desestimada. El 3 de noviembre de 2025, la señora Hernández presentó una Oposición a Moción desestimación por alegada ausencia de prueba.17 En esencia, esbozó que no procedía la desestimación en virtud de la Regla 39.2(c) de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R.39.2(c) toda vez que en el caso de marras tanto el TPI como el TA determinaron que hubo incumplimiento contractual. Además, añadió que de la prueba quedó demostrado los daños que sufrió y la obligación de los apelantes en responder solidariamente por dicho incumplimiento. Así las cosas, el 22 de diciembre de 2025, el TPI emitió una Sentencia que fue notificada el 30 de diciembre de 2025.18 En primer lugar, realizó las siguientes determinaciones de hechos: 1. Entre el señor Arrieta y la señora Torres se suscribió un contrato verbal para la venta de la propiedad, sita en The Village At Suchville 1 (Propiedad). La señora 15 Véase, Entrada Núm. 178, SUMAC TPI. 16 Véase Entrada Núm. 179, SUMAC TPI. 17 Véase, Entrada Núm. 181, SUMAC TPI. 18 Véase, Entrada Núm. 185, SUMAC TPI. TA2026AP00176 9 Torres autorizó y puso en manos del realtor Arrieta todo lo que tenía que ver con la venta de la casa. 2. El acuerdo entre el señor Arrieta y la señora Torres consistía en la venta de la Propiedad, cobrar un tres por ciento (3%) de comisión, mercadearla y llevar clientes hasta el día del cierre. 3. El 25 de noviembre de 2021, el señor Arrieta se comunicó, por vía de mensaje de texto con la Srta. Glendaly Hernández, para mostrarle la Propiedad. 4. El 26 de noviembre de 2021, el señor Arrieta le envió a la Srta. Glendaly Hernández, por vía de mensaje de texto el contacto de un “mortgage”, porque según él esa persona podía cerrarle su préstamo hipotecario bien rápido. Sin embargo, la Srta. Glendaly Hernández le dijo: “Te va a llamar el muchacho de Oriental. Le va a confirmar que yo cualifico. Y le envía la carta de precualificación tan pronto llegue. Se llama William”. La contestación del señor Arrieta fue: “Okay”. 5. Según reconoce el codemandado, señor Arrieta, desde el 26 de noviembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández ya le había comunicado que ella ya había iniciado la originación del préstamo y que estaba cualificada. 6. El 27 de noviembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández le envió otra comunicación al señor Arrieta, donde le informa que ya le enviaron los papeles para originar el préstamo. 7. El 10 de diciembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández suscribió el contrato de opción para comprar la Propiedad, en The Village At Suchville 1. 8. En el contrato, comparecieron la señora Torres (Parte Cedente o Vendedora) y la Srta. Glendaly Hernández. 9. El señor Arrieta, entonces presidente de Arrieta Realty, fungió como el agente corredor de bienes raíces de este negocio. 10. En el contrato de opción firmado por la Srta. Glendaly Hernández, el 10 de diciembre de 2021, se concedía a la parte compradora un término de setenta y dos (72) horas para iniciar el proceso en la institución financiera de su preferencia. 11. El 13 de diciembre de 2021, dentro de las setenta y dos (72) horas de firmar su contrato de opción, la Srta. Glendaly Hernández solicitó al señor Arrieta por mensaje de texto que le enviara el contrato firmado por la señora Torres, indicándole que: “Lo necesito para poder originar”. TA2026AP00176 10 12. El 13 de diciembre de 2021, de igual manera, la Srta. Glendaly Hernández envió al originador del préstamo (William) los documentos de rigor para el trámite hipotecario. 13. Así las cosas, la señora Torres firmó el contrato de opción, el 14 de diciembre de 2021. 14. Reconoce el señor Arrieta, bajo juramento, que antes del 14 de diciembre de 2021, fue la Srta. Glendaly Hernández, quien dio seguimiento para cumplir con estos términos del contrato. 15. En virtud de la cláusula décima sexta del contrato de opción, la Srta. Glendaly Hernández tenía hasta el 17 de diciembre de 2021, para iniciar el proceso del préstamo en la institución financiera, ya que el contrato era válido, una vez se firmara por la señora Torres. No obstante, ya la Srta. Glendaly Hernández había iniciado el proceso. 16. Tras la entrega del contrato de opción firmado por la señora Torres, el préstamo de la Srta. Glendaly Hernández fue originado, el 17 de diciembre de 2021. 17. El 18 de diciembre de 2021, la Sra. Curet Miranda le envío una comunicación, por mensaje de texto al codemandado, señor Arrieta, con su correo electrónico, para que le hiciera llegar un acuerdo de opción para la propiedad en The Village At Suchville 1, para comprarla “cash”. 18. El 19 de diciembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández le comunicó al señor Arrieta que deseaba poder visitar la propiedad para tomar unas medidas. Además, le informó que “la semana pasada [que es la semana del 14 de diciembre] se originó el préstamo”. 19. El 22 de diciembre de 2021, la Srta. Glendaly Hernández le comunicó por mensaje de texto al codemandado, Arrieta, lo siguiente: “Saludos Arrieta, le llamaba para dejarle saber que voy a pasar a tomar unas medidas al “townhouse”. El codemandado, Arrieta, no le dijo que su contrato se había cancelado, sino que le contestó: “Creo que la llave no está ahí”. 20. El Sr. Arrieta opcionó la propiedad a la Sra. Curet Miranda durante el mismo periodo en que la Srta. Glendaly Hernández le estaba dando seguimiento al trámite de la propiedad, por ella opcionada. 21. Antes de concluir el contrato de opción con la Srta. Glendaly Hernández, los demandados no hicieron ningún tipo de gestión para darle seguimiento a la información del préstamo que el señor Arrieta entendía que no había recibido de parte de la TA2026AP00176 11 demandante. Expresó bajo juramento el señor Arrieta que: “yo no tengo que hacer ninguna gestión pa’ eso”. 22. Ni el señor Arrieta, ni Arrieta Realty dieron seguimiento a la Srta. Glendaly Hernández para efectos del cumplimiento con la Cláusula 17, ni notificaron la resolución del contrato. El señor Arrieta decidió dar por cancelado el contrato automáticamente. 23. La señora Torres vendió el inmueble a la Sra. Curet Miranda, el 29 de diciembre de 2021, dentro del término de vigencia del Contrato. 24. El 5 de enero de 2022, antes del vencimiento de la opción, mientras la demandante se encontraba entusiasmada por la compraventa de su residencia y en gestiones para completar la misma, el señor Arrieta le informó que “la Lcda. Torres Sánchez ya no quería venderle la propiedad porque prefería alquilarla” y “que se olvidara de la casa”. 25. El 11 de enero de 2022, fue cuando finalmente la demandante supo que la propiedad había sido vendida, el 29 de diciembre de 2021, a la Sra. Curet Miranda. 26. En el contrato de opción firmado entre la Srta. Glendaly Hernández y la señora Torres, las partes acordaron cooperar y realizar las gestiones pertinentes, para que el cierre de esta compraventa se pudiera llevar a cabo dentro de cuarenta y cinco (45) días calendarios, antes del 28 de enero de 2022. 27. El contrato de opción firmado entre la Srta. Glendaly Hernández y la señora Torres también establecía que la parte Vendedora y el corredor de bienes raíces tendrían derecho a retener el depósito de opción de $7,000 si: a. b. c. el préstamo fuera denegado a la compradora; si la Srta. Glendaly Hernández incumplía con los requisitos establecidos por la entidad financiera por falta de diligencia; o si rehusaba formalizar el contrato, según sus términos. 28. El 21 de enero del 2022, el Sr. Antonio Arrieta generó el cheque mediante el cual le devolvió a la Srta. Glendaly Hernández su depósito de opción, por el total de $7,000. 29. Al momento de determinar dejar sin efecto el contrato y venderle a otra persona la propiedad, ese asunto lo decidieron el señor Arrieta junto a la señora Torres. O sea, que tanto el señor Arrieta como la señora Torres tomaron la decisión de resolver el contrato. 30. Para diciembre de 2021, cuando surgen los hechos objeto de esta demanda, el dueño de Arrieta Realty TA2026AP00176 12 era el codemandado, señor Arrieta. No obstante, posterior a los hechos, él traspasó la propiedad a su hijo, el Dr. Antonio Arrieta Alicea. Luego, resaltó que a pesar de que los apelantes habían argumentado que la devolución de los $7,000.00 dados en calidad de depósito constituía un pago en finiquito, este asunto fue resuelto en la negativa por el TA mediante su Sentencia del 28 de octubre de 2024, la cual era final y firme. Así pues, tras evaluar la prueba que constaba en el expediente, determinó que existió un contrato de opción y que las acciones culposas de los apelantes resultaron en su incumplimiento. A causa de lo anterior, juzgó que se le causaron daños a la señora Hernández y que estos estaban relacionados a las actuaciones de los apelantes. En virtud de ello, declaró Ha Lugar a la reclamación de epígrafe. En consecuencia, ordenó a los apelantes a pagar solidariamente las siguientes sumas: $82,174 por los daños causados a la apelada; $50,000.00 por lucro cesante y $5,000.00 por las costas y honorarios de abogado. En desacuerdo, el 8 de enero de 2026, los apelantes presentaron una Moción Solicitando Reconsideración a Sentencia.19 Por su parte, el 15 de enero de 2026, la señora Hernández presentó su Oposición a Reconsideración.20 Examinado los escritos, el 16 de enero de 2026, el TPI dictó una Resolución Interlocutoria que se notificó el 20 de enero de 2026, donde declaró No Ha Lugar a la solicitud de reconsideración. Aun inconforme, el 18 de febrero de 2026, los apelantes presentaron el recurso de epígrafe y formularon los siguientes señalamientos de error: ERRO EL TPI AL EMITIR SENTENCIA CONTRARIA A DERECHO TODA VEZ QUE SE SOLICITÓ UNA DESESTIMACIÓN BAJO LA REGLA 39.2 C, HACIENDO RESERVA ESPECÍFICA DE QUE SI NO PROCEDIA, LA PARTE DEMANDADA APELANTE PRESENTARÍA INMEDIATAMENTE SU PRUEBA. SE 19 Véase, Entrada Núm. 186, SUMAC TPI. 20 Véase, Entrada Núm. 187, SUMAC TPI. TA2026AP00176 13 EMITE SENTENCIA SIN PERMITIR A LA DEMANDADA PRESENTAR PRUEBA, HECHO CONTRARIO A DERECHO. ERRÓ EL TPI AL INTERPRETAR LAS REGLAS DE EVIDENCIA NO CONFORME A DERECHO, AL EXCEDERSE DE SUS FACULTADES EN LA ADMISIÓN E INTERPRETACIÓN DE EVIDENCIA SIN TESTIMONIO EXPERTO REQUERIDO EN DERECHO. ERRÓ EL TPI AL ORDENAR A LOS DEMANDADOS ÁNGELES TORRES SÁNCHEZ, ANTONIO ARRIETA SEPÚLVEDA Y ARRIETA REALTY A PAGAR SOLIDARIAMENTE A LA PARTE DEMANDANTE APELADA, BAJO LA FIGURA DE LUCRO CESANTE, LA CANTIDAD DE $50,000.00, CONTRARIO A DERECHO Y EN TOTAL AUSENCIA DE PRUEBA PERICIAL, TESTIFICAL Y DOCUMENTAL QUE SUSTENTARA DICHA CANTIDAD. ERRÓ EL TPI AL AL (sic) ORDENAR A LOS DEMANDADOS ÁNGELES TORRES SÁNCHEZ, ANTONIO ARRIETA SEPÚLVEDA Y ARRIETA REALTY A PAGAR SOLIDARIAMENTE A LA PARTE DEMANDANTE APELADA LA CANTIDAD DE $82,174.00 BAJO LA FIGURA DE DAÑOS CONTRARIO A DERECHO Y EN TOTAL AUSENCIA DE PRUEBA PERICIAL, TESTIFICAL Y DOCUMENTAL QUE SUSTENTE DICHA CANTIDAD. Atendido el recurso, el 19 de febrero de 2026, emitimos una Resolución donde le concedimos a la parte apelante hasta el 23 de febrero de 2026, para informarnos si se proponía reproducir la transcripción de la prueba oral del caso de epígrafe. En cumplimiento con lo anterior, el 20 de febrero de 2026, los apelantes presentaron una Moción Informativa en Cumplimiento de Orden. Allí, notificaron que sí interesaban presentar la transcripción de la prueba oral y, además, que esta fue solicitada en su moción de reconsideración fechada el 8 de enero de 2026. Examinado el escrito, en esta misma fecha, emitimos una Resolución donde ordenamos a las partes estipular la transcripción de la prueba oral en un plazo de veinte (20) días una vez fuesen notificados de su disponibilidad. Una vez presentada la prueba estipulada, le concedimos a la parte apelada un plazo de veinte (20) días para presentar su alegato en oposición, asimismo, de estimarlo TA2026AP00176 14 necesario, la parte apelante podrá presentar un alegato suplementario dentro del mismo término. Luego de varios asuntos procesales, el 30 de abril de 2026, los apelantes presentaron una Moción Informativa en cumplimiento de Orden donde notificaron que la transcripción de la prueba oral quedaba debidamente estipulada tras acoger el arreglo propuesto por la apelada. Subsiguientemente, el 1 de mayo de 2026, la señora Hernández presentó un Alegato de la parte apelada y Solicitud de Desestimación por falta de perfeccionamiento, a tenor con la Regla 16(E). Respecto el petitorio de desestimación, sostuvo que los apelantes excluyeron del apéndice documentos que eran esenciales para la adecuada revisión de su solicitud. Por lo cual, arguyó que estos incumplieron con el perfeccionamiento del recurso por lo que procedía su desestimación. De otra parte, el 5 de mayo de 2026, la apelada presentó una Moción Informativa y en cumplimiento de Orden donde informó que procedió a estipular la transcripción propuesta luego de haberse acogido el cambio sugerido. En esta misma fecha, emitimos una Resolución donde aceptamos la transcripción de la prueba oral como estipulada por las partes. Igualmente, los apelantes presentaron su Moción oposición a desestimación desestimación (sic) por falta de perfeccionamiento, a tenor con la Regla 16 (E) en cumplimiento de Orden. Allí, en esencia, alegaron que los documentos omitidos no eran pertinentes para el recurso de epígrafe toda vez que el error reclamado era uno estrictamente en derecho. A su vez, puntualizó que el expediente completo se podía acceder por medio de SUMAC y que nuestro ordenamiento jurídico favorece la adjudicación en los méritos sobre tecnicismos procesales. Por lo que, solicitó que se declarara No Ha Lugar la solicitud de desestimación. TA2026AP00176 15 El 6 de mayo de 2026, emitimos una Resolución donde declaramos No Ha Lugar la petición de desestimación. Así, recibida la transcripción de la prueba oral debidamente estipulada y con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a atender el asunto ante nuestra consideración. Veamos. II. -A- Las obligaciones surgen de la ley, los contratos, los cuasicontratos, los actos lícitos, las acciones u omisiones en la cual medie culpa o negligencia y cualquier otro acto idóneo para producirlas, conforme con el ordenamiento jurídico. Art. 1063 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 8984. En lo pertinente al asunto ante nos, los contratos son un negocio jurídico bilateral en el cual dos o más partes prestan su consentimiento para crear, regular, modificar o extinguir obligaciones. Art. 1230 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9751. Los contratos son negocios jurídicos desde que las partes manifiestan su consentimiento sobre el objeto y la causa. Art. 1237 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9772. Mediante un contrato las partes pueden acordar cualquier cláusula que no sea contraria a la ley, a la moral o al orden público. Art. 1232 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9753. Aquellas obligaciones derivadas de un contrato tendrán fuerza de ley entre las partes, sus sucesores y ante terceros en la forma que dispone la ley. Art. 1233 del Código Civil 2020, 31 LPRA sec. 9754. Consecuentemente, los tribunales no podemos relevar a una parte de cumplir con el contrato cuando éste es legal y válido y no contiene vicio alguno. Mercado, Quilichini v. U.C.P.R., 143 DPR 610, 627 (1997). Cónsono con lo anterior, sabido es que, en el ámbito de las obligaciones y contratos, es una doctrina fundamental que cuando los términos de un contrato son claros, y no dejan lugar a dudas TA2026AP00176 16 sobre la intención de los contratantes, no cabe recurrir a reglas de interpretación. Art. 354 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 6342. Los términos de un contrato se reputan claros “cuando por sí mismos son bastantes lúcidos para ser entendidos en un único sentido, sin dar lugar a dudas, controversias, ni diversidad de interpretaciones y sin necesitar para su comprensión razonamientos o demostraciones susceptibles de impugnación”. S.L.G. Francis- Acevedo v. SIMED, 176 DPR 372, 387 (2009). Así pues, en ausencia de ambigüedad, las cláusulas del contrato obligan a los contratantes. Íd. Ahora bien, en lo pertinente a la controversia ante nos, el Artículo 1235 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9756, dispone que un contrato preliminar se denomina Opción cuando se “le atribuye a una sola de las partes la facultad de decidir sobre la celebración del contrato futuro”. Así, nuestro más alto foro lo ha definido como sigue: “el convenio por el cual una parte (llamada concedente, promitente u optatario) concede a la otra (llamada optante), por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”. Conklin y otros v. Passalacqua y otros, 2026 TSPR 18, 217 DPR __. En otras palabras, este contrato es un contrato preparatorio o precontrato encaminado al eventual otorgamiento de un contrato de compraventa. Ahora bien, los elementos esenciales de este contrato son: (1) se le concede al optante la facultad de decidir unilateralmente si celebrará el contrato principal (compraventa) sin ninguna obligación por parte de éste; (2) dicha concesión tiene carácter de exclusividad; (3) se establece un plazo para ejercitar la opción; y, por último, (4) no existe otra condición que no sea la voluntad del optante. SLG Irizarry v. SLG García, 155 DPR 713, 722 (2001). TA2026AP00176 17 -B- Los tribunales están facultados a “resolver diligentemente los asuntos ante su consideración, ateniéndose al sistema de fuentes del ordenamiento jurídico establecido”. Art. 6 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 5316. Consonó con lo anterior, mediante la jurisprudencia, nuestro más alto foro ha incorporado la doctrina de los actos propios. Particularmente, esta norma procura que las personas no vayan en contra de sus propios actos, y que actúen de buena fe en el ejercicio de sus derechos y en el cumplimiento de las obligaciones en las que incurran en variadas relaciones jurídicas. Vivoni Farage v. Ortiz Carro, 179 DPR 990, 1010 (2010). Así pues, el propósito de esta doctrina es “proteger la confianza depositada en la apariencia, que es, por extensión, la protección de un interés social o la consecución de un ideal de justicia”. Aponte Valentín, et al v. Pfizer Pharm., 208 DPR 263, 287 (2021). En vista de ello, el Tribunal Supremo ha sido enfático en establecer que la conducta contradictoria no tiene lugar en el campo del derecho y debe ser impedida. Íd. La aplicación de la doctrina de actos propios está sujeta a la concurrencia de los siguientes elementos: (a) una conducta determinada de un sujeto; (b) que haya engendrado una situación contraria a la realidad, esto es, aparente y, mediante tal apariencia, susceptible de influir en la conducta de los demás, y, por último, (c) que sea base de la confianza de otra parte que haya procedido de buena fe y que, por ello, haya obrado de una manera que le causaría un perjuicio si su confianza quedara defraudada. Alonso Piñero v. UNDARE, Inc., 199 DPR 32, 55-56 (2017). En fin, en virtud de la doctrina de actos propios, un litigante está impedido de adoptar una actitud que sea contradictoria con una conducta anterior, sobre la cual la parte perjudicada ha confiado, y ello sin importar la verdadera intención de la parte que TA2026AP00176 18 genera esa confianza. Pardo v. Sucn. Stella, 145 DPR 816, 829 (1998). -C- El Código Civil de Puerto Rico distingue entre los daños derivados del incumplimiento de contrato, a saber, el Art. 1158 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 9303 y los daños derivados de la culpa extracontractual, Art. 1536 del Código Civil de 2020, 31 LPRA sec. 10801. En ambas causas de acción, la indemnización de daños exige una conducta antijurídica causante de los daños, bien por infringir lo acordado en contrato o bien por infringir el principio general de no causar daño a nadie. Ramos v. Orientalist Rattan Furnt., Inc., 130 DPR 712, 722 (1992). Sin embargo, el deber de indemnizar es distinto en ambos tipos de reclamaciones. Particularmente, procede la acción en daños contractuales al amparo del Art. 1158 del Código Civil de 2020, supra, cuando el daño sufrido exclusivamente surge como consecuencia del incumplimiento de una obligación específicamente pactada, daño que no ocurriría sin la existencia del contrato. Por otra parte, la acción extracontractual responde al quebrantamiento del deber general de no causar daño a los demás. Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. FirstBank, 193 DPR 38, 57 (2015). Mediante esta acción se pretenden reparar los daños “que se producen en el desarrollo de cualesquiera actividades humanas, pero al margen de toda relación jurídica previa entre dañador y víctima”. Ramos v. Orientalist Rattan Furnt., Inc., supra, pág. 720. Contrario a lo que ocurre con la responsabilidad contractual, la que se origina del Art. 1536 del Código Civil de 2020, supra, “surge precisamente como resultado del daño sin que haya mediado relación jurídica previa”. Rivera Sanfeliz et al. v. Jta. Dir. FirstBank, supra, pág. 57. En fin, la culpa extracontractual no nace de la voluntad de las partes, sino del incumplimiento de unas TA2026AP00176 19 obligaciones y unos deberes impuestos por la naturaleza y por la ley, necesarias para la convivencia. Ramos v. Orientalist Rattan Furnt., Inc., supra, pág. 721 citando a: H.M. Brau del Toro, Los daños y perjuicios extracontractuales en Puerto Rico, 2da ed., San Juan, Pubs. JTS, 1986, Vol. 1, Cap. I, pág. 42. No obstante sus diferencias, ambas acciones comparten elementos esenciales. Muniz-Olivari v. Stiefel Labs., 174 DPR 813, 819 (2008). En una reclamación por incumplimiento contractual, la parte promovente debe demostrar la existencia de los daños alegados, el incumplimiento culposo o doloso de la obligación asumida y la relación causal entre dicho incumplimiento y los daños reclamados. Íd. citando a: J. Castán Tobeñas, Derecho Civil Español Común y Foral, 16ta ed., Madrid, Ed. Reus, 1992, T. 3, pág.