Full Opinion

ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICO TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL X APEX BANK Apelación procedente APELANTE del Tribunal de Primera Instancia Sala Superior v. de Humacao TA2026AP00636 FRANK DOMINGUEZ PINA Y SU Caso Núm. ESPOSA MARIA TERESA HU2022CV001140 ROBLES CRUZ Y LA SOCIEDAD LEGAL DE GANANCIALES Sobre: Ejecución de COMPUESTA ENTRE AMBOS Hipoteca APELADOS Panel integrado por su presidenta, la Jueza Grana Martínez, el Juez Ronda Del Toro, el Juez Sánchez Báez y la Juez Lotti Rodríguez. Lotti Rodríguez, Juez Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 31 de julio de 2026. Comparece ante nos Apex Bank (en adelante, Apex o parte apelante) mediante un recurso de Apelación presentado el 17 de junio de 2026 y nos solicita que revisemos la Resolución y la Sentencia emitidas el 27 de abril de 2026 y notificadas el 28 de abril de 2026 por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Humacao (en adelante, TPI o foro primario). Mediante la referida Resolución, el TPI declaró Ha Lugar una solicitud de relevo de sentencia presentada por el señor Frank Alejandro Domínguez Piña, la señora María Teresa Robles Cruz y la Sociedad Legal de Bienes Gananciales compuesta por ambos (en conjunto, el matrimonio Domínguez-Robles o parte apelada), y dejó sin efecto una Sentencia previamente dictada a favor de Apex. Por su parte, mediante la Sentencia apelada, el foro primario desestimó la Demanda sobre ejecución de hipoteca y ordenó la cancelación del gravamen hipotecario objeto del pleito. Por los fundamentos que exponemos a continuación, revocamos la Resolución y la Sentencia apelada. TA2026AP00636 2 I El 16 de agosto de 2022, Apex presentó una Demanda1 sobre ejecución de hipoteca por la vía ordinaria, en su modalidad in rem, contra el matrimonio Domínguez-Robles, en calidad de titulares registrales del inmueble objeto del pleito. Apex alegó que era la dueña y tenedora de un pagaré suscrito por la parte apelada el 19 de junio de 2007, a favor del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Puerto Rico, o a su orden, por la suma principal de $527,500.00, más intereses y otros créditos accesorios. Adujo que, para garantizar dicha obligación, la parte apelada constituyó una hipoteca mediante la Escritura Núm. 105, otorgada en esa misma fecha, sobre el apartamento número 34 del Condominio The Woods at Palmas del Mar, en Humacao. Asimismo, sostuvo que la parte apelada había incumplido con los pagos desde el 1 de junio de 2009 y que adeudaba $515,581.22 por concepto de principal, más intereses, cargos por demora, costas, gastos y honorarios de abogado. Por ello, solicitó la venta en pública subasta del inmueble. Tras varios trámites procesales, el 20 de agosto de 2023, la parte apelada presentó su Contestación a la Demanda2. Admitió haber suscrito el pagaré y constituido la hipoteca, pero negó que existiera una deuda líquida, vencida y exigible. En esencia, alegó que la deuda reclamada era inexistente pues había sido descargada mediante un procedimiento de quiebra y que Apex estaba impedida de instar la reclamación. Entre sus defensas afirmativas incluyó la de prescripción. El 20 de octubre de 2023, Apex presentó una Moción en Solicitud de Sentencia Sumaria3. Argumentó que no existía controversia sobre los hechos materiales y que el descargo obtenido por la parte apelada el 31 de marzo de 2017, en el procedimiento de quiebra, había extinguido únicamente su 1 Entrada Núm. 1 del Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos (SUMAC) del TPI. 2 Entrada Núm. 40 del SUMAC del TPI. 3 Entrada Núm. 47 del SUMAC del TPI. TA2026AP00636 3 responsabilidad personal, pero no impedía la ejecución in rem de la garantía hipotecaria. El TPI concedió término a la parte apelada para oponerse.4 Sin embargo, el 14 de noviembre de 2023, esta solicitó la paralización de los procedimientos, pues había solicitado la reapertura de su caso de quiebra y presentado un procedimiento adversativo contra Apex.5 El 15 de noviembre de 2023, el foro primario decretó la paralización.6 Posteriormente, la parte apelada desistió voluntariamente del procedimiento adversativo, el cual fue desestimado con perjuicio por el Tribunal de Quiebras. En consecuencia, el 25 de junio de 2024, Apex solicitó la continuación de los procedimientos y reiteró su solicitud de sentencia sumaria.7 El 10 de julio de 2024, el TPI dejó sin efecto la paralización y ordenó a la parte apelada presentar su oposición a la moción dispositiva.8 Luego de varios incidentes y ante la falta de comparecencia del matrimonio Domínguez- Robles, el TPI les concedió un término final, bajo apercibimiento de dar por sometida la solicitud de sentencia sumaria sin oposición.9 Transcurrido el término sin que estos comparecieran, Apex reiteró su solicitud y el foro primario la dio por sometida.10 El 13 de enero de 2025, el TPI dictó Sentencia11 mediante la cual declaró Ha Lugar la Demanda en su modalidad in rem y ordenó la venta en pública subasta del inmueble. Determinó, entre otras cosas, que Apex tenía derecho a exigir el cumplimiento del instrumento; que la hipoteca constaba inscrita sobre la finca número 27,401 del Registro de la Propiedad de Humacao; que 4 Entrada Núm. 48 del SUMAC del TPI. 5 Entrada Núm. 50 del SUMAC del TPI. 6 Entrada Núm. 51 del SUMAC del TPI. 7 Entrada Núm. 54 del SUMAC del TPI. 8 Entrada Núm. 55 del SUMAC del TPI. 9 Entrada Núm. 59 del SUMAC del TPI. 10 Entradas Núm. 60 y 61 del SUMAC del TPI. 11 Entrada Núm. 62 del SUMAC del TPI. TA2026AP00636 4 la parte apelada había incumplido con los pagos; y que el descargo en quiebra no impedía la ejecución de la garantía hipotecaria. Luego de que la Sentencia adviniera final y firme, Apex solicitó su ejecución.12 A tales efectos, el 6 de marzo de 2025, el TPI expidió una Orden de Ejecución de Sentencia y Venta de Bienes13 y un Mandamiento de Ejecución14. El 17 de abril de 2025, la parte apelada compareció mediante nueva representación legal y presentó una moción en solicitud de relevo de sentencia al amparo de la Regla 49.2 de Procedimiento Civil.15 En síntesis, sostuvo que el pagaré era un instrumento pagadero en fecha determinada, cuyo vencimiento ocurrió el 1 de julio de 2012, por lo que la acción para exigir su cumplimiento debía haberse incoado dentro de los tres años siguientes, según lo establece la Ley de Transacciones Comerciales. Argumentó que, al vencer dicho término sin que se presentara la reclamación, la obligación principal quedó prescrita y, por su carácter accesorio, también se extinguió la hipoteca. Añadió que la hipoteca no advino a la vida jurídica hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad el 30 de diciembre de 2021. Además, planteó que Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Puerto Rico (acreedor original del pagaré) había obtenido anteriormente una sentencia relacionada con la misma obligación, pero no la había ejecutado dentro del término dispuesto en la Regla 51.1 de Procedimiento Civil. El 12 de mayo de 2025, Apex se opuso a la solicitud de relevo.16 Alegó que la prescripción era una defensa afirmativa que la parte apelada no había formulado de forma clara, expresa y especifica la defensa de prescripción en su primera alegación responsiva. Adujo que la Regla 49.2 de Procedimiento 12 Entrada Núm. 65 del SUMAC del TPI. 13 Entrada Núm. 66 del SUMAC del TPI. 14 Entrada Núm. 67 del SUMAC del TPI. 15 Entrada Núm. 68 del SUMAC del TPI. 16 Entrada Núm. 70 del SUMAC del TPI. TA2026AP00636 5 Civil no podía utilizarse para presentar argumentos sustantivos que debieron levantarse antes de que la Sentencia adviniera final y firme. Asimismo, sostuvo que la parte apelada había reconocido la validez de la deuda y de la garantía hipotecaria en sus procedimientos ante el Tribunal de Quiebras y que mediante el documento “Notice of Abandonment of Property and Request for Clerk to Notice” el Síndico “abandonó y/o removió del caudal la propiedad objeto de ejecución, identificando que contaba con un gravamen asegurado que totalizaba la cantidad de $1,000,578.00.” En cuanto al trámite registral, planteó que la inscripción de la hipoteca, el 30 de diciembre de 2021, se retrotraía a la fecha de su presentación, el 20 de diciembre de 2011, y que, por tanto, no procedía aplicar el término prescriptivo correspondiente a una obligación no garantizada hipotecariamente. La parte apelada replicó que la defensa de prescripción había sido incluida oportunamente en su Contestación a la Demanda y nunca fue renunciada.17 Reiteró que, cuando la hipoteca fue inscrita en 2021, la obligación principal ya se encontraba prescrita. Apex, por su parte, presentó una dúplica en la que reiteró que el relevo solicitado pretendía reabrir controversias que pudieron plantearse mediante oposición a la sentencia sumaria, reconsideración o apelación.18 El 27 de abril de 2026, el TPI emitió una Resolución19 mediante la cual declaró Ha Lugar la solicitud de relevo. Concluyó que el pagaré venció el 1 de julio de 2012 y que, al no existir una hipoteca inscrita para esa fecha, la acción estaba sujeta al término de tres años dispuesto en la Ley de Transacciones Comerciales. El foro primario razonó que la escritura relacionada con la adquisición del inmueble había sido presentada el 31 de julio de 2007, retirada el 20 de diciembre de 2011 y presentada nuevamente el 11 de agosto de 2017. A base 17 Entrada Núm. 71 del SUMAC del TPI. 18 Entrada Núm. 81 del SUMAC del TPI. 19 Entrada Núm. 89 del SUMAC del TPI. TA2026AP00636 6 de ello, determinó que la hipoteca no advino a la vida jurídica hasta su inscripción el 30 de diciembre de 2021, cuando la obligación principal ya se encontraba prescrita. Aunque reconoció que la Sentencia impugnada no era nula por falta de jurisdicción o por violación al debido proceso de ley, el TPI concluyó que mantenerla vigente produciría una injusticia manifiesta. En consecuencia, concedió el relevo al amparo de la Regla 49.2(f) y dejó sin efecto la Sentencia dictada a favor de Apex, así como los trámites dirigidos a su ejecución. En esa misma fecha, el foro primario dictó Sentencia20 mediante la cual desestimó la Demanda y ordenó la cancelación del gravamen hipotecario. El 13 de mayo de 2026, Apex presentó una Moción de Reconsideración21. Alegó que el TPI había confundido el historial registral de la escritura de compraventa con el de la Escritura de Hipoteca. Según Apex, ambos documentos fueron presentados inicialmente el 31 de julio de 2007 en asientos distintos. Sostuvo que la Escritura de Hipoteca fue retirada el 20 de diciembre de 2011, pero presentada nuevamente ese mismo día al Asiento 233 del Diario 908, antes del vencimiento del pagaré. Añadió que la hipoteca permaneció presentada hasta su inscripción en 2021 y que esta produjo efectos retroactivos a la fecha de presentación. Asimismo, reiteró que la Regla 49.2 no permitía readjudicar controversias sustantivas de derecho hipotecario y registral que no convertían la Sentencia original en nula. La parte apelada presentó su Oposición a Moción de Reconsideración22. Argumentó que Apex se limitaba a reiterar planteamientos previamente evaluados; que la hipoteca, por su naturaleza constitutiva, no existió como derecho real hasta su inscripción en 2021; y que la presentación registral no podía revivir una obligación ya prescrita. 20 Entrada Núm. 90 del SUMAC del TPI. 21 Entrada Núm. 92 del SUMAC del TPI. 22 Entrada Núm. 95 del SUMAC del TPI. TA2026AP00636 7 El 18 de mayo de 2026, el TPI declaró No Ha Lugar la solicitud de reconsideración.23 Inconforme, el 17 de junio de 2026, Apex presentó el recurso de Apelación que nos ocupa y formuló los siguientes señalamientos de error: Erró el Tribunal de Primera Instancia al fundamentar su determinación sobre una premisa fáctica y registral incorrecta al confundir la trayectoria registral de la escritura de compraventa con la trayectoria registral de la Escritura de Hipoteca que garantizaba el pagaré objeto de autos, concluyendo erróneamente que la acción hipotecaria estaba prescrita y aplicando indebidamente la normativa hipotecaria y registral que gobierna la controversia. Erró el Tribunal de Primera Instancia al conceder un relevo de sentencia para readjudicar una controversia sustantiva compleja de derecho hipotecario y registral que no convertía la sentencia previamente emitida en una sentencia nula ni justificaba la concesión de este remedio por no concurrir los requisitos de la Regla 49.2 de Procedimiento Civil, 32 L.P.R.A. Ap. V. En su recurso, Apex sostiene que la Escritura de Hipoteca permaneció presentada en el Registro desde el 20 de diciembre de 2011 y que su posterior inscripción retrotrajo sus efectos a esa fecha. Por ello, argumenta que el TPI fundamentó su determinación de prescripción en la trayectoria registral de un instrumento distinto. En cuanto al segundo error, plantea que el relevo se utilizó como sustituto de los mecanismos ordinarios de revisión para atender argumentos que la parte apelada pudo presentar al oponerse a la sentencia sumaria o mediante reconsideración y apelación. Por su parte, la parte apelada presentó su Oposición a Recurso de Apelación el 16 de julio de 2026. En esencia, sostiene que la controversia no se limita a una posible imprecisión en la descripción del trámite registral, pues la hipoteca no existió como derecho real hasta su inscripción en 2021. Argumenta que la presentación de la escritura no podía extender ni reiniciar 23 Entrada Núm. 98 del SUMAC del TPI. TA2026AP00636 8 el término prescriptivo aplicable al pagaré, ni conferir existencia retroactiva a una garantía sobre una obligación ya extinguida. Respecto al segundo señalamiento, sostiene que el TPI no declaró nula la Sentencia original, sino que concedió el relevo al amparo de la Regla 49.2(f), en el ejercicio de su discreción y con el propósito de evitar un resultado manifiestamente injusto. Por consiguiente, solicita que se confirmen la Resolución y la Sentencia apeladas. Con el beneficio de la comparecencia de ambas partes, procedemos a resolver. II A. Sentencia Sumaria Como sabemos, la sentencia sumaria es un mecanismo procesal provisto en la Regla 36 de Procedimiento Civil de 2009, 32 LPRA Ap. V, R. 36, cuyo fin es proveer una solución justa, rápida y económica de los litigios. Serrano Picón v. Multinational Life Ins., 212 DPR 981, 992 (2023); González Santiago v. Baxter Healthcare, 202 DPR 281, 290 (2019); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, 193 DPR 100, 109 (2015). A tenor, dicho mecanismo permite que un tribunal, disponga parcial o totalmente de litigios civiles en aquellos casos en los que no exista alguna controversia material de hecho que requiera ventilarse en un juicio plenario y el derecho así lo permita. León Torres v. Rivera Lebrón, 204 DPR 20, 41 (2020). La sentencia sumaria procede cuando “no existen controversias reales y sustanciales en cuanto a los hechos materiales, por lo que lo único que queda por parte del poder judicial es aplicar el Derecho”. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, citando a Oriental Bank v. Perapi et al., 192 DPR 7, 25 (2014); SLG Zapata-Rivera v. JF Montalvo, 189 DPR 414, 430 (2013); Nieves Díaz v. González Massas, 178 DPR 820, 847 (2010). Al interpretar la precitada Regla el Tribunal Supremo ha expresado que debe dictarse sentencia sumariamente cuando el tribunal sentenciador tiene TA2026AP00636 9 ante sí, de manera incontrovertible, la verdad sobre todos los hechos esenciales. ELA v. Cole, 164 DPR 608, 625 (2005). De manera que, “una controversia de hecho es suficiente para derrotar una moción de sentencia sumaria […] cuando causa en el tribunal una duda real y sustancial sobre algún hecho relevante y pertinente”. Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., 186 DPR 713, 756 (2012). Se entiende que un hecho material es aquél que puede afectar el resultado de la reclamación acorde al derecho sustantivo aplicable. Ramos Pérez v. Univisión, 178 DPR 200, 213 (2010). Por lo que, no se deberá dictar sentencia sumaria cuando: 1) existen hechos materiales controvertidos; 2) hay alegaciones afirmativas en la demanda que no han sido refutadas; 3) surge de los propios documentos que se acompañan con la moción una controversia real sobre algún hecho material; o 4) como cuestión de derecho no procede. Pepsi-Cola v. Mun. Cidra et al., supra, pág. 757; SLG Szendrey-Ramos v. Consejo Titulares, 184 DPR 133, 167 (2011). Al atender la moción de sentencia sumaria, el Tribunal deberá asumir como ciertos los hechos no controvertidos que se encuentren sustentados por los documentos presentados por la parte promovente. ELA v. Cole, supra, pág. 626. No obstante, “la omisión en presentar evidencia que rebata aquella presentada por el promovente, no necesariamente implica que procede dictar sentencia sumaria de forma automática”. Mun. de Añasco v. ASES et al., 188 DPR 307, 327 (2013), citando a Córdova Dexter v. Sucn. Ferraiuoli, 182 DPR 541, 556 (2011). A su vez, corresponde al juzgador actuar guiado por la prudencia y ser consciente de que su determinación podría implicar que se prive a una de las partes de su “día en corte”, elemento esencial del debido proceso de ley. León Torres v. Rivera Lebrón, supra, pág. 44. Al evaluar una moción de sentencia sumaria, el Tribunal de Apelaciones está en la misma posición del Tribunal de Primera Instancia. Serrano Picón v. Multinational Life Ins., supra, pág. 993; Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, págs. 115, 118. Tómese en cuenta que, nuestra TA2026AP00636 10 revisión es una de novo y debemos basar nuestro análisis por las disposiciones de la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, así como de su jurisprudencia interpretativa. A tenor, nuestro más Alto Foro ha esbozado los criterios que deben guiar esta revisión. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., 199 DPR 664, 679-680 (2018); Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, págs. 118-119. Así pues, el Tribunal de Apelaciones debe: 1) examinar de novo el expediente y aplicar los criterios que la Regla 36 de Procedimiento Civil, supra, y la jurisprudencia le exigen al foro primario; 2) revisar que tanto la Moción de Sentencia Sumaria como su oposición cumplan con los requisitos de forma codificados en la referida Regla 36, supra; 3) revisar si en realidad existen hechos materiales en controversia y, de haberlos, cumplir con la exigencia de la Regla 36.4 de Procedimiento Civil, supra, de exponer concretamente cuáles hechos materiales encontró que están en controversia y cuáles están incontrovertidos y; 4) de encontrar que los hechos materiales realmente están incontrovertidos, debe proceder a revisar de novo si el Tribunal de Primera Instancia aplicó correctamente el Derecho a la controversia. Roldán Flores v. M. Cuebas et al., supra, pág. 679. Ahora bien, estamos limitados en cuanto a: (1) que no podemos tomar en consideración evidencia que las partes no presentaron ante el foro primario, y (2) tampoco adjudicar los hechos materiales en controversia, ya que ello le compete al tribunal de instancia luego de celebrado un juicio en su fondo. Meléndez González et al. v. M. Cuebas, supra, pág. 118. Al realizar nuestra revisión de novo debemos “examinar el expediente de la manera más favorable hacia la parte que se opuso a la Moción de Sentencia Sumaria en el foro primario, llevando a cabo todas las inferencias permisibles a su favor”. Id. B. Relevo de Sentencia La Regla 49.2 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 49.2, establece el mecanismo procesal que tiene disponible una parte para solicitar al foro de instancia el relevo de los efectos de una sentencia cuando estén presentes TA2026AP00636 11 alguno de los fundamentos allí expuestos. García Colón et al. v. Sucn. González, 178 DPR 527, 539 (2010). En particular, la citada regla establece que: Mediante una moción y bajo aquellas condiciones que sean justas, el tribunal podrá relevar a una parte o a su representante legal de una sentencia, orden o procedimiento por las razones siguientes: (a) error, inadvertencia, sorpresa o negligencia excusable; (b) descubrimiento de evidencia esencial que, a pesar de una debida diligencia, no pudo haber sido descubierta a tiempo para solicitar un nuevo juicio de acuerdo con la Regla 48; (c) fraude, falsa representación u otra conducta impropia de una parte adversa; (d) nulidad de la sentencia; (e) la sentencia ha sido satisfecha, renunciada o se ha cumplido con ella, o la sentencia anterior en que se fundaba ha sido revocada o de otro modo dejada sin efecto, o no sería equitativo que la sentencia continúe en vigor, o (f) cualquier otra razón que justifique la concesión de un remedio contra los efectos de una sentencia. [...] La moción se presentará dentro de un término razonable, pero en ningún caso después de transcurridos seis (6) meses de haberse registrado la sentencia u orden o haberse llevado a cabo el procedimiento. Una moción bajo esta Regla 49.2 no afectará la finalidad de una sentencia ni suspenderá sus efectos. Esta regla no limita el poder del tribunal para: (1) conocer de un pleito independiente con el propósito de relevar a una parte de una sentencia, una orden o un procedimiento; (2) conceder un remedio a una parte que en realidad no haya sido emplazada, y (3) dejar sin efecto una sentencia por motivo de fraude al tribunal. 32 LPRA Ap. V, R. 49.2. (Énfasis nuestro). La moción de relevo de sentencia constituye un mecanismo post sentencia creado con el objetivo de impedir que los fines de la justicia se vean frustrados por tecnicismos y sofisticaciones. García Colón et al. v. Sucn. González, supra; Náter v. Ramos, 162 DPR 616, 624, (2004); Ortiz Serrano v. Ortiz Díaz, 106 DPR 445, 449 (1977); Southern Construction Co. v. Tribunal Superior, 87 DPR 903, 905–906 (1963). El propósito de este mecanismo procesal es establecer un justo balance entre el interés de que los casos se TA2026AP00636 12 resuelvan en sus méritos y, por otro lado, promover la finalización de los pleitos. García Colón et al. v. Sucn. González, supra, pág. 540; Náter v. Ramos, supra. Para que proceda el relevo de sentencia bajo la Regla 49.2 de Procedimiento Civil, supra, es indispensable que el promovente aduzca y justifique su solicitud en, al menos, una de las razones enumeradas en la precitada Regla. Pérez Ríos et al. v. CPE, 213 DPR 203, 214 (2023); García Colón et al. v. Sucn. González, supra. No obstante, el relevo de una sentencia, salvo en los casos de nulidad o cuando la sentencia ya ha sido satisfecha, es un asunto discrecional del juez, quien deberá determinar si bajo las circunstancias específicas del caso existen razones que justifiquen tal remedio. García Colón et al. v. Sucn González, supra, pág. 541. Conforme a lo anterior, nuestro Tribunal Supremo ha expresado que “si la parte que solicita el relevo aduce una buena defensa —además de alguna de las circunstancias previstas en la Regla 49.2 de Procedimiento Civil, supra, ya mencionadas— y el relevo no ocasiona perjuicio alguno a la parte contraria, éste debe ser concedido.” Id., págs. 540-541. Asimismo, el tribunal debe considerar los siguientes criterios: (1) cualquier defensa válida que pueda levantar la parte que se opone al relevo de sentencia; (2) el tiempo que transcurrió entre la sentencia y la solicitud del relevo; (3) el perjuicio que sufriría la parte opositora si se concede la solicitud del peticionario; y (4) el perjuicio que sufriría la parte promovente de dejarle desprovista del remedio solicitado. Pardo v. Sucn. Stella, 145 DPR 816, 825 (1998). Ahora bien, aun cuando la Regla 49.2 de Procedimiento Civil, supra, debe interpretarse liberalmente, esta no constituye “una llave maestra para reabrir controversias ni sustituye los recursos de apelación o reconsideración.” García Colón et al. v. Sucn González, supra. Es decir, no puede utilizarse para alegar cuestiones sustantivas que debieron ser planteadas mediante los recursos de reconsideración y apelación. Id. TA2026AP00636 13 C. La hipoteca y los efectos de la presentación e inscripción registral En Puerto Rico, como regla general, la inscripción de los derechos reales en el Registro de la Propiedad tiene carácter declarativo, pues estos nacen y se extinguen fuera del Registro. Oriental Bank v. Díaz Pagán, 2025 TSPR 130, 217 DPR __ (2025). No obstante, existen derechos cuya inscripción es constitutiva, entre ellos, el derecho real de hipoteca. Id.; FirstBank v. Registradora, 208 DPR 64, 92-93 (2021). La hipoteca se concibe como un “derecho real de realización del valor, en su función de garantía de una obligación pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible, de constitución registral, que recae directamente sobre bienes inmuebles, ajenos y enajenables, que permanecen en la posesión del propietario”. Westernbank v. Registradora, 174 DPR 779, 784 (2008) (Per Curiam). Para que quede válidamente constituida, debe constar en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad. Arts. 1756 y 1774 del Código Civil de 1930, 31 LPRA secs. 5001 y 5042; Art. 57 de la Ley Núm. 210- 2015, conocida como la Ley del Registro de la Propiedad Inmobiliaria del Estado Libre Asociado de Puerto Rico, según enmendada, 30 LPRA sec. 2605 (Ley Núm. 210-2015). De lo contrario, la escritura de hipoteca solo genera un crédito de naturaleza personal. Oriental Bank v. Díaz Pagán, supra. La hipoteca es, además, accesoria a la obligación principal que garantiza. Westernbank v. Registradora, supra, págs. 784-785. Por ello, su existencia y vigencia no son independientes de las del crédito principal. Id. La hipoteca subsiste mientras permanezca vigente la obligación garantizada y se extingue cuando esta se extingue. Id., pág. 785; Soto Solá v. Registradora, 189 DPR 653, 662 (2013). A esos efectos, el Tribunal Supremo ha expresado que “no es posible admitir un plazo distinto de prescripción del crédito y de la garantía”. Westernbank v. Registradora, supra, pág. 785, citando a ESJ Towers, Inc. v. Registrador, 150 DPR 298, 308 (2000). TA2026AP00636 14 Ahora bien, aunque el derecho real de hipoteca se constituye mediante su inscripción, la presentación del título en el Registro también produce determinados efectos jurídicos. En particular, el Artículo 19 de la Ley Núm. 210-2015, supra, 30 LPRA sec. 6034, dispone: Los títulos inscritos surtirán efecto en cuanto a terceros desde la fecha de su inscripción. Se considerará como fecha de inscripción, para todos los efectos que ésta deba producir, aun para determinar el plazo necesario para la cancelación de asientos, la fecha de la presentación que deberá constar en la inscripción misma. (Énfasis nuestro). Asimismo, el rango o preferencia entre varios títulos relativos a una misma finca depende de la fecha, hora y número de sus respectivos asientos de presentación. Id. Por consiguiente, la presentación no sustituye el requisito constitutivo de inscripción; sin embargo, una vez practicada esta, sus efectos se retrotraen a la fecha en que el documento fue presentado. Id. Lo anterior se relaciona con los principios de tracto sucesivo y rango registral. El tracto sucesivo procura que el historial jurídico de cada finca refleje, sin saltos ni lagunas, la continuidad de sus titulares y de los derechos inscritos. Rigores v. Registrador, 165 DPR 710, 726-727 (2005). El principio de rango, por su parte, determina la posición que ocupa un derecho real frente a otros derechos que recaen sobre la misma finca, de ordinario conforme al momento de su presentación. Oriental Bank v. Díaz Pagán, supra. Recientemente, en Oriental Bank v. Díaz Pagán, supra, el Tribunal Supremo examinó la validez de una hipoteca cuya escritura fue presentada antes que la escritura mediante la cual se individualizó y adquirió el inmueble. Ambos instrumentos eran compatibles y permanecieron ante el Registro hasta que el Registrador inscribió primero la escritura de individualización y luego la hipoteca, conforme al orden requerido por el tracto. Id. Al resolver que las inscripciones eran válidas, el Tribunal expresó: Ante esto, concluimos que los registradores y las registradoras de la propiedad tienen el deber de inscribir los documentos presentados ante el Registro de manera consistente con el TA2026AP00636 15 principio de tracto sucesivo, aun cuando se hayan presentado fuera del orden correspondiente. Es decir, bajo estas circunstancias, el principio de tracto sucesivo tiene primacía sobre el principio de rango. Id. El Tribunal Supremo también determinó que, aunque la inscripción se practicó varios años después de la presentación, sus efectos se retrotrajeron a esta última fecha: “[c]onforme al Art. 53 de la Ley Hipotecaria de 1979, supra, la fecha de inscripción de un instrumento se retrotrae a la fecha de presentación, por lo que la Escritura de Hipoteca se considera inscrita desde el año 2007.” Id. Así, cuando varios documentos compatibles han sido presentados fuera del orden exigido por el tracto, el Registrador debe inscribirlos en el orden jurídico correspondiente, sin que resulte necesario retirar el documento presentado primero. Id. D. Los pagarés hipotecarios y su término prescriptivo El Artículo 96 de la Ley Núm. 210-2015, supra, 30 LPRA sec. 6133, dispone que, en los procedimientos de ejecución de hipotecas que garantizan instrumentos negociables, deben observarse las disposiciones de la legislación mercantil relativas al cobro de esos instrumentos. Por ello, cuando una hipoteca garantiza un pagaré negociable, resulta aplicable la Ley Núm. 208-1995, conocida como la Ley de Transacciones Comerciales, según enmendada, 19 LPRA sec. 401 et seq. Véase DLJ Mortgage Capital, Inc. v. SLG Santiago-Ortiz, 202 DPR 950, 962-963 (2019). La Sección 2-108(b) de la Ley de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 508(b), establece que un pagaré es pagadero en fecha específica cuando debe pagarse en una fecha fija o en un momento fácilmente determinable al emitirse la promesa. En esos casos, la fecha consignada en el instrumento determina su vencimiento. Soto Solá v. Registradora, supra, págs. 663-664. Como regla general, la Sección 2-118(a) de la Ley de Transacciones Comerciales, 19 LPRA sec. 518, establece: Salvo según se dispone en la subsección (e), una acción para exigir el cumplimiento de la obligación contraída por una parte de pagar un pagaré que es pagadero en una fecha específica TA2026AP00636 16 deberá comenzarse dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha o fechas de vencimiento estipuladas en el pagaré o, si la fecha de pago se acelera, dentro de los tres (3) años siguientes a la fecha de vencimiento acelerado. No obstante, la propia legislación contiene una disposición específica para los pagarés garantizados mediante hipoteca sobre bienes inmuebles. La Sección 2-118(h), 19 LPRA sec. 518, dispone: Independiente de cualquier disposición en contrario aquí contenida, una acción para exigir el cumplimiento de una obligación, de una parte de pagar un pagaré garantizado por una hipoteca sobre bienes inmuebles, y todo interés devengado por tal obligación, deberá iniciarse dentro del término dispuesto por el Artículo 1864 del Código Civil de Puerto Rico para el ejercicio de la acción hipotecaria. (Énfasis nuestro). De esta forma, el término de tres años aplicable ordinariamente a un pagaré pagadero en fecha específica cede ante la disposición especial que regula los pagarés garantizados por hipoteca. El Artículo 1864 del Código Civil de 1930, 31 LPRA sec. 5294, establecía un término de veinte (20) años para el ejercicio de la acción hipotecaria. La misma norma está recogida en el Artículo 119 de la Ley Núm. 210-2015, supra, 30 LPRA sec. 6162, que establece: “[l]a acción hipotecaria prescribe a los veinte (20) años, contados desde que pueda ser ejercitada con arreglo al título inscrito.” En Westernbank v. Registradora, supra, el Tribunal Supremo examinó el término prescriptivo de un pagaré hipotecario pagadero a la presentación, es decir, sin una fecha fija de vencimiento. Resolvió que, conforme a la Sección 2-118(h), el término aplicable era el de veinte años correspondiente a la acción hipotecaria y, debido a la ausencia de una fecha determinada de vencimiento, comenzaba a transcurrir desde la inscripción de la hipoteca. Westernbank v. Registradora, supra, págs. 787-789. Posteriormente, en Soto Solá v. Registradora, supra, el Tribunal Supremo atendió específicamente un pagaré hipotecario pagadero en fecha cierta. Allí reiteró que la Sección 2-118(h) establece un término distinto al que TA2026AP00636 17 ordinariamente aplica a los demás pagarés y concluyó que “el término prescriptivo de un pagaré hipotecario es veinte años”. Soto Solá v. Registradora, supra, págs. 665-666. En cuanto al momento en que comienza a transcurrir, resolvió que “cuando exista un pagaré hipotecario con fecha cierta, el término prescriptivo comenzará en esa misma fecha”. Id., pág. 666. Finalmente, el vencimiento de un pagaré hipotecario no equivale a su extinción. Id. El vencimiento hace que la obligación advenga exigible y que comience a transcurrir el término prescriptivo correspondiente. Id. Sin embargo, el pagaré y la hipoteca permanecen vigentes durante ese término. Sobre este particular, nuestro Alto Foro expresó que “cuando un pagaré hipotecario vence, se convierte en exigible y el tenedor puede ir contra el deudor para cobrar la deuda. No obstante, dicho pagaré hipotecario aún permanece vigente.” Id., pág. 669. Solo una vez transcurre el término prescriptivo aplicable pierde el acreedor el derecho a ejecutar la hipoteca y se extinguen por prescripción tanto el pagaré hipotecario como su garantía accesoria. Id., págs. 667-668; Westernbank v. Registradora, supra, pág. 785. III En el presente caso, Apex sostiene que el TPI erró al concluir que la acción hipotecaria estaba prescrita y al utilizar la Regla 49.2 de Procedimiento Civil, supra, para dejar sin efecto una sentencia final y firme. En esencia, plantea que el foro primario examinó la trayectoria registral de la escritura de compraventa como si correspondiera a la Escritura Núm. 105 de Hipoteca y, a partir de esa premisa, aplicó el término prescriptivo de tres años provisto en la Ley de Transacciones Comerciales. Asimismo, aduce que el relevo se utilizó para readjudicar una controversia sustantiva que la parte apelada pudo plantear oportunamente. Le asiste la razón. El pagaré hipotecario objeto de este pleito fue suscrito por el matrimonio Domínguez-Robles el 19 de junio de 2007, a favor del Banco Bilbao Vizcaya Argentaria Puerto Rico, o a su orden, por la suma principal de TA2026AP00636 18 $527,500.00, y tenía como fecha de vencimiento el 1 de julio de 2012. Para garantizar su pago, ese mismo día se otorgó la Escritura Núm. 105 de Hipoteca sobre el apartamento número 34 del Condominio The Woods at Palmas del Mar. La Escritura de Hipoteca fue presentada en el Registro el 20 de diciembre de 2011 y finalmente inscrita el 30 de diciembre de 2021. Posteriormente, el 16 de agosto de 2022, Apex presentó la Demanda de ejecución de hipoteca exclusivamente en su modalidad in rem. En su Resolución del 27 de abril de 2026, el TPI reconoció que la Sentencia dictada el 13 de enero de 2025 no era nula por falta de jurisdicción ni por alguna violación al debido proceso de ley. No obstante, concedió el relevo al amparo de la Regla 49.2(f), por entender que permitir la ejecución de una obligación prescrita produciría una injusticia manifiesta. Por tanto, la determinación de conceder el relevo de sentencia solicitado descansó, esencialmente, en la conclusión de que la acción promovida por Apex estaba prescrita. El foro primario concluyó que la hipoteca no advino a la vida jurídica hasta su inscripción en el Registro de la Propiedad el 30 de diciembre de 2021. A partir de ello, determinó que, cuando el pagaré venció el 1 de julio de 2012, no existía una hipoteca inscrita que lo garantizara y que, por consiguiente, resultaba aplicable el término prescriptivo de tres años dispuesto para los pagarés pagaderos en fecha específica. Ciertamente, por su naturaleza constitutiva, el derecho real de hipoteca advino a la vida jurídica cuando fue inscrito. Sin embargo, el análisis no podía limitarse a la fecha en que materialmente se practicó la inscripción. El Artículo 19 de la Ley Núm. 210-2015, supra, dispone que se considerará como fecha de inscripción, para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha de presentación del título. En este caso, la Escritura Núm. 105 de Hipoteca fue presentada en el Registro el 20 de diciembre de 2011 y posteriormente inscrita el 30 de TA2026AP00636 19 diciembre de 2021. Por tanto, aunque el derecho real quedó constituido mediante la inscripción practicada en 2021, sus efectos se retrotrajeron al 20 de diciembre de 2011. De