Full Opinion

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL XI BANCO POPULAR DE Certiorari PUERTO RICO Procedente del Tribunal de Primera Instancia, Peticionaria Sala de GUAYNABO TA2026CE00489 v. Caso Núm.: GB2023CV00499 LUIS MANUEL VÁZQUEZ NEGRÓN, Sobre: ahora la Sucesión de Luis Cobro de Dinero – Vázquez Negrón t/c/c Ordinario, Ejecución de Luis Manuel Vázquez Hipoteca, Propiedad Negrón compuesta por y Residencial OTROS Recurridos Panel integrado por su presidenta la Jueza Rivera Marchand, la Jueza Mateu Meléndez, la Jueza Boria Vizcarrondo y el Juez Robles Adorno. Mateu Meléndez, Jueza Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 29 de mayo de 2026. El 21 de abril de 2026, el Banco Popular de Puerto Rico (en adelante, BPPR o el peticionario) presentó ante este Tribunal de Apelaciones una solicitud de Certiorari Civil. Mediante esta, nos solicita la revocación de la Resolución emitida el 17 de marzo de 2026, y notificada el 19 de marzo de 2026, por el Tribunal de Primera Instancia, Sala Superior de Guaynabo (en adelante, TPI). Por virtud del aludido dictamen, el TPI declaró No Ha Lugar la Moción en Solicitud de Sentencia presentada en el caso por el peticionario con fecha del 19 de noviembre de 2025. Estudiado el legajo apelativo, en consideración al derecho aplicable que más adelante exponemos, expedimos el auto de certiorari solicitado y revocamos la determinación recurrida. I. El pleito ante nos tuvo su génesis el 8 de junio de 2023, cuando BPPR presentó una Demanda sobre cobro de dinero y ejecución de hipoteca en TA2026CE00489 2 contra del Sr. Luis Manuel Vázquez Negrón (en adelante, Sr. Vázquez Negrón) y Luis Vázquez Investment, Inc. (en adelante LVI).1. Allí, alegó que, el 21 de noviembre de 2005, el Sr. Vázquez Negrón suscribió un pagaré por la suma principal de $92,000.00, más intereses ascendientes a 6.625% anual y demás créditos accesorios por endoso. En esta misma fecha, según alegado, el señor Vázquez Negrón otorgó una hipoteca en garantía del pago que grava la finca cuya descripción registral transcribimos a continuación: ---"DESCRIPCION REGISTRAL: SOLAR de terreno ubicado en el Barrio Santa Rosa del término municipal de Guaynabo, Puerto Rico, con un área superficial de 1,037.54 metros cuadrados, equivalentes a DOS MIL CUARENTA milésimas de cuerda. En el solar marcado con el número 10 en el plano de notificación; colinda por el Norte, Este y Oeste, con terrenos para para uso público y por el Sur, una parcela marcada con el número 9. En dicho solar hay una edificación, la cual se describe a continuación. Edificación: Dos niveles donde el primer piso tiene garage para un automóvil, un medio baño y un área de laundry, no tiene lozas y es piso de cemento, con una puerta al norte que da acceso a escalera de 12 escalones con descanso que conduce a la segunda planta. La segunda planta consta de 3 habitaciones con sus closets todos con puertas de metal. La salacomedor-cocina, tiene puerta de cristal 'sliding door' que da un balcón de lozas negras de 11 pies de largo por 4 de ancho, mirando al Este. Su sala-comedorcocina se dispone en espacio abierto, siendo la sala-comedor de 11 pies de ancho por 18 de largo y mirando al lado Oeste, pero continuo un espacio para cocina de 8 por 5 pies hay un gabinete de pared y otro donde irá la estufa. Esta área no tiene equipos a excepción de los gabinetes antes mencionados. De la sala se conduce a las habitaciones y al solo baño del inmueble por un pasillo de 11 pies de largo por 3 1/2 de ancho. El baño no tiene bañera, es una regadera ducha y un inodoro con 4 pies de ancho y 6 de largo; con una media ventana tipo 'Miami'. Los pisos de la parte superior están en lozas italianas negras y así los bordes combinando con los pisos. Hay en dicha planta 3 habitaciones; la más amplia tiene 10 pies por 11 pies y su closet con puertas de metal y tiene 4 ventanas tipo 'Miami'; las habitaciones número 2 y 3 de 10 pies por 11 pies con closet y abanico de techo y de 7.5 por 8 pies, respectivamente. Algunas ventanas están protegidas por rejas pero no en su totalidad. Esta construcción es totalmente en cemento y hormigón, vivienda para una sola familia”. Inscrita al folio 173 del tomo 1330 de Guaynabo, finca #18977 del Registro de la Propiedad de Guaynabo. Dirección física de la propiedad: Short Hills, SR 836, Barrio Santa Rosa, Guaynabo, Puerto Rico. La Demanda establece que el 29 de agosto de 2012, se modificó la hipoteca de la siguiente manera: en cuanto al principal que será $91,070.33 con intereses al 2.50% anual del pago mensual 1 al 60; luego al 3.50% anual 1 Véase, Sistema Unificado de Manejo y Administración de Casos del TPI (SMAC TPI); Entrada Núm. 1. TA2026CE00489 3 del pago 61 al 72; luego al 4.50% anual del 73 al 84; al 5.50% anual del pago 85 al 86; luego al 6.50% anual del pago 97 al 108 y luego al 6.625% anual del pago 109 al 140, su fecha de vencimiento será el 1ro de septiembre de 2052. Según se indica en la Demanda, esta modificación se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad y el BPPR es el acreedor del instrumento negociable con derecho a exigir el cumplimiento del instrumento objeto de ejecución. Finalmente, allí también se alegó que los demandados incurrieron en incumplimiento del contrato del préstamo hipotecario por haber dejado de pagar las mensualidades desde el 1 de julio de 2020. Como remedio, el BPPR solicitó al tribunal que dictara sentencia en la que proveyera: a) que se le adeudaba la suma principal de $81,018.56, más intereses sobre dicha suma al tipo convenido de 5.500% por ciento anual desde el día 1 de junio de 2020, hasta su completo pago, más las primas de seguros estipuladas en la escritura de hipoteca, contribuciones de la propiedad, de aplicar, más recargos por demora, más los intereses devengados y la cantidad estipulada de $9,200.00 para costas, gastos y honorarios de abogado; b) que la escritura de constitución de hipoteca está inscrita en el Registro de la Propiedad correspondiente la parte demandante tiene un gravamen hipotecario de primera hipoteca sobre el inmueble anteriormente descrito como garantía a las sumas que se declaren por sentencia; c) que se ordene al alguacil de este Tribunal que proceda a vender en pública subasta la propiedad antes descrita al mejor postor libre de cargas y gravámenes, de clase alguna y luego del pago de costas, gastos y honorarios de abogado en que se incurra como consecuencia de este pleito, que del producto de la venta, se proceda a pagar a la parte demandante una suma hasta el monto de su reclamación. De ser el producto de la venta insuficiente para el pago de la reclamación, se dicte la correspondiente sentencia en deficiencia por el balance en descubierto; y d) que se dictara cualquier otra providencia que en derecho proceda. Tras varios incidentes procesales que no son meritorios pormenorizar, el 19 de julio de 2024, el Sr. Vázquez Negrón instó su Contestación a Demanda. En esta, admitió haber suscrito un pagaré por la TA2026CE00489 4 cantidad de $92,000.00 al 6.625% de interés, así como que otorgó la correspondiente escritura de hipoteca para garantizar la deuda del pagaré sobre la propiedad descrita en la Demanda. A su vez, acepta que la propiedad objeto del litigio le pertenecía a LVI. No obstante, negó haber modificado o autorizado la modificación del pagaré firmado el 21 de noviembre de 2005, así como haber recibido comunicaciones relacionadas con el cobro de la deuda. También, y al mismo tiempo, presentó una Reconvención en la cual alegó que el pagaré fue modificado unilateralmente por el Peticionario. Es decir, que el BPPR realizó una novación sin su consentimiento, lo que resultó en una novación no consentida de la deuda y la liberación de toda obligación sobre el pagaré original. Añadió entonces que, habiéndosele incluido negligentemente en la acción de epígrafe, por no ser el deudor del pagaré modificado, ha tenido que incurrir en gastos innecesarios para su defensa. Por esto y demás razones, reclamó haber sufrido daños y perjuicios y solicitó al TPI que declarara el pagaré original cancelado por novación, declarara la nulidad del pagaré modificado por falta de su consentimiento, declarara la escritura de modificación insuficiente para tener rango de derecho real y le ordenara al BPPR compensarle por los daños y perjuicios sufridos en una cantidad no menor de $50,000.00, así como por daños punitivos en una suma no menor de $25,000.00; la imposición de intereses legales y el pago de honorarios de abogado. Por su parte, el 26 de julio de 2024, la parte codemandada LVI presentó su propia Contestación a Demanda, en la cual también incluyó alegaciones sobre una reconvención. En esta última, informó que, el 23 de octubre de 2006, adquirió el dominio de la propiedad objeto de la demanda por cesión. Agregó que, el 29 de agosto de 2012, el Sr. Vázquez Negrón como su presidente compareció a la escritura de Modificación de Hipoteca con el único propósito de presentar su anuencia a la modificación de los TA2026CE00489 5 términos. Siendo así, sostuvo que LVI no suscribió ningún documento en calidad de deudor y que, al modificarse la obligación accesoria, se extinguió la obligación originaria. Finalmente, solicitó al TPI que declarase extinta la obligación principal y el pagaré modificado por falta de consentimiento del deudor. En respuesta, el 14 de agosto de 2024, BPPR instó una Solicitud de Desestimación de Reconvención donde alegó que la misma dejó de exponer una reclamación que justificara la concesión de un remedio al amparo de la Regla 10.2 (5) de las de Procedimiento Civil. Insistió en que, el 29 de agosto de 2012, los Recurridos suscribieron una escritura de Modificación de Hipoteca y Cancelación Parcial de Pagaré. Además, indicó que fue el Sr. Vázquez Negrón quien solicitó la modificación al banco. Por lo que, las alegaciones sobre nulidad del pagaré van en contra de los propios actos del deudor. Es menester señalar que el 9 de octubre de 2024, BPPR instó una Moción en Sustitución de Parte y Acompañando Demanda Enmendada, Moción en Solicitud de Autorización para Emplazar por Edictos, Moción en Solicitud de Interpelación Judicial y Moción en Solicitud de Orden al Registro Demográfico. En esta, informó que según información recibida el Sr. Vázquez Negrón había fallecido, por lo que solicitó que este fuera sustituido en el pleito por su sucesión, quienes en dicho momento eran de nombre desconocido. Peticionó también que se le permitiera emplazar por edicto a dichos herederos desconocidos, que a estos se les requiriera aceptar o repudiar la herencia y que se ordenara al Registro Demográfico a expedir el correspondiente certificado de defunción. El 11 de septiembre de 2024, el foro primario dictó Orden mediante la cual declaró Ha Lugar autorizó la sustitución de parte. Además, mediante varios dictámenes emitidos en la misma fecha, ordenó al Registro Demográfico a expedir el certificado de defunción de Luis Vázquez Negrón t/c/c Luis Manuel Vázquez Negrón sin TA2026CE00489 6 necesidad de ulterior orden o documento, autorizó el emplazamiento por edicto de la sucesión del Sr. Vázquez Negrón y les ordenó a notificar si aceptaban o repudiaban la herencia del causante.2 Luego de varias incidencias, el 19 de noviembre de 2025, BPPR presentó una Moción en Solicitud de Sentencia. En esta, y en cuanto los herederos Héctor Vázquez y Evelyn Negrón, argumentó que estos fueron emplazados de conformidad con las Reglas de Procedimiento Civil sin que sometieran alegación responsiva, por lo que procedía que se les anotara la rebeldía. Igualmente, y en cuanto al Héctor Cotto Rodríguez y LVI, arguyó que no existía controversias de hechos materiales que impidieran la disposición del caso mediante la vía sumaria. Específicamente, estableció que no existía controversia sobre los siguientes hechos: 1. El día 21 de noviembre de 2005, el Sr. Vázquez Negrón otorgó ante el Notario Enrique N. Vela Colón, testimonio número 24683k, un pagaré a favor de RF Mortgage and Investment Corporation o a su orden, por la suma principal de $92,000.00 más intereses desde esa fecha hasta el pago total del principal a razón de 6.625% de interés anual sobre el balance adeudado (“el pagaré o instrumento”). Además el pagaré provee para pagar recargos por demora equivalentes a 5.000% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendarios de la fecha vencimiento; y una cantidad equivalente a $9,200.00 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogados en caso de reclamación judicial. Refiérase al pagaré que se une como ANEJO VI y a la declaración jurada que se une como ANEJO IV. 2. Para garantizar el pago de dicho pagaré se constituyó una hipoteca voluntaria mediante la escritura número 916 otorgada el día 21 de noviembre de 2005 ante el Notario Enrique N. Vela Colón (“la escritura de hipoteca”). Refiérase a la escritura de hipoteca que se une como ANEJO II y a la declaración jurada que se une como ANEJO IV. 3. La escritura de hipoteca grava el bien inmueble que se describe a continuación (“la finca o propiedad”). Véase la escritura de la hipoteca que se une como ANEJO II y la certificación registral que se une como ANEJO I. DESCRIPCION REGISTRAL: SOLAR de terreno ubicado en el Barrio Santa Rosa del término municipal de Guaynabo, Puerto Rico, con un área superficial de 1,037.54 metros cuadrados, equivalentes a DOS MIL CUARENTA milésimas de cuerda. En el solar marcado con el número 10 en el plano de notificación; colinda por el Norte, Este y Oeste, con terrenos para para uso 2 Posteriormente, la parte peticionaria sometió Moción en Sustitución de Parte y Acompañando Tercera Demanda Enmendada informó que los miembros de la sucesión del Sr. Vázquez Negrón era Michael Cotto Rodríguez (Cotto Rodríguez), viudo y sus padres Héctor Vázquez y Evelyn Negrón. TA2026CE00489 7 público y por el Sur, una parcela marcada con el número 9. En dicho solar hay una edificación, la cual se describe a continuación. Edificación: Dos niveles donde el primer piso tiene garage para un automóvil, un medio baño y un área de laundry, no tiene lozas y es piso de cemento, con una puerta al norte que da acceso a escalera de 12 escalones con descanso que conduce a la segunda planta. La segunda planta consta de 3 habitaciones con sus closets todos con puertas de metal. La salacomedor-cocina, tiene puerta de cristal sliding door que da un balcón de lozas negras de 11 pies de largo por 4 de ancho, mirando al Este. Su sala-comedorcocina se dispone en espacio abierto, siendo la sala-comedor de 11 pies de ancho por 18 de largo y mirando al lado Oeste, pero continuo un espacio para cocina de 8 por 5 pies hay un gabinete de pared y otro donde irá la estufa. Esta área no tiene equipos a excepción de los gabinetes antes mencionados. De la sala se conduce a las habitaciones y al solo baño del inmueble por un pasillo de 11 pies de largo por 3 1/2 de ancho. El baño no tiene bañera, es una regadera ducha y un inodoro con 4 pies de ancho y 6 de largo; con una media ventana tipo 'Miami'. Los pisos de la parte superior están en lozas italianas negras y así los bordes combinando con los pisos. Hay en dicha planta 3 habitaciones; la más amplia tiene 10 pies por 11 pies y su closet con puertas de metal y tiene 4 ventanas tipo Miami; las habitaciones número 2 y 3 de 10 pies por 11 pies con closet y abanico de techo y de 7.5 por 8 pies, respectivamente. Algunas ventanas están protegidas por rejas pero no en su totalidad. Esta construcción es totalmente en cemento y hormigón, vivienda para una sola familia. Inscrita al folio 173 del tomo 1330 de Guaynabo, finca #18977 del Registro de la Propiedad de Guaynabo. 4. La finca o propiedad antes descrita consta inscrita al folio 220 del tomo 407 de Guaynabo, Registro de la Propiedad de Guaynabo, finca número 18977. Refiérase a la certificación registral que se une como ANEJO I. 5. La hipoteca consta inscrita al folio 173vto. del tomo 1330 de Guaynabo, Registro de la Propiedad de Guaynabo, finca número 18977. Refiérase a la certificación registral que se une como ANEJO I. 6. La antes descrita hipoteca fue modificada mediante la escritura número 252 otorgada en San Juan, el 29 de agosto de 2012, ante el Notario Público Antonio R. Pavía Vidal, se la siguiente manera: En cuanto al principal que será $91,070.33 con intereses al 2.50% anual del pago mensual 1 al 60; luego al 3.50% anual del plago 61 al 72; luego al 4.50% anual del 73 al 84; al 5.50% anual del pago 85 al 96; luego al 6.50% anual del pago 97 al 108 y luego al 6.625% anual del pago 109 al 140, su fecha de vencimiento será el 1ro de septiembre de 2052. Véase la escritura de modificación de la hipoteca que se une como ANEJO V. 7. La hipoteca fue constituida para garantizar (a) el repago de la deuda evidenciada por el pagaré (b) una suma equivalente a $9,200.00 para cubrir cualquier otro adelanto que se haga en virtud de la escritura de hipoteca (c) una suma equivalente a $9,200.00 para cubrir intereses en adición a los garantizados por ley y (d) una suma equivalente a $9,200.00 para cubrir costas, gastos y honorarios de abogado. Véase la escritura de la hipoteca que se une como ANEJO II. 8. La parte demandante es la parte con derecho a exigir el cumplimiento del instrumento. Véase el pagaré que se une TA2026CE00489 8 como ANEJO VI del cual surge un endoso en blanco. Refiérase la declaración jurada que se une como ANEJO IV. 9. La parte demandada ha dejado de pagar las mensualidades vencidas desde el día 1 de junio de 2020 y en su consecuencia ha incurrido en el incumplimiento de su obligación de pagar en plazos mensuales el principal y los intereses según acordados. Refiérase al pagaré que se une como ANEJO VI de donde surge la obligación de hacer pagos mensuales y la declaración jurada que se une como ANEJO IV de donde surge el incumplimiento. 10. La demandada de epígrafe adeuda al demandante las siguientes sumas: $81,018.56 en principal, más los intereses al 6.625% anual desde el día 1 de junio de 2020, así como los intereses acumulados y por acumularse a partir de esa fecha y hasta el total y completo repago de la deuda; cargos por demora equivalentes al 5.000% de todos aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendarios de la fecha de vencimiento hasta el total y completo repago de la deuda; $9,200.00, es decir, el 10% sobre el principal del pagaré hipotecario, para el pago de costas, gastos y honorarios de abogado como suma pactada a dichos efectos en el pagaré. Refiérase a la declaración jurada que se une como ANEJO IV. 11. BPPR ha realizado gestiones para obtener el pago de las sumas reclamadas resultando tales gestiones infructuosas por lo cual ha declarado vencida la totalidad de la deuda. Refiérase a la declaración jurada que se une como ANEJO IV. Basándose en la inexistencia de controversia material de hechos, el peticionario arguyó que la parte demandada- como deudor solidario y en virtud de las obligaciones asumidas por esta en el pagaré y la escritura de hipoteca- venía obligada a satisfacer todas las sumas de dinero adeudadas, según reclamadas. De otra parte, y en cuanto a las reconvenciones sometida en su contra, tanto por el Sr. Vázquez Negrón como por LVI, hizo alusión al escrito en solicitud de desestimación que presentó frente a tales reclamaciones. Al igual que hizo en aquella ocasión, planteó que estas no justificaban la concesión de remedio alguno en su favor. Por otro lado, el 30 de enero de 2026, el Sr. Michael Cotto Rodríguez (en adelante, Sr. Cotto Rodríguez)3 instó una Moción en Oposición a la Solicitud de Sentencia Sumaria en donde sostuvo que existen controversias materiales que impiden la disposición del caso. Especificó que de los 3 El 21 de enero de 2025, BPPR presentó una Moción en Sustitución de Parte y Acompañando Tercera Demanda Enmendada de conformidad con la Regla 22.1 de las de Procedimiento Civil. 32 LPRA Ap. V, R. 22.1. TA2026CE00489 9 propios documentos sometidos por BPPR surgen interrogantes sobre la exigibilidad de la obligación reclamada, la legitimación activa del peticionario, el efecto jurídico de una escritura de modificación otorgada sin la comparecencia del deudor original y el alcance de cualquier responsabilidad frente a un heredero que comparece a beneficio de inventario. Además, reiteró que se debe auscultar si se obtuvo un consentimiento válido en la escritura de Modificación de Hipoteca. Por otro lado, destacó que el proceso de descubrimiento de prueba no había culminado, lo que abonaba al rechazo de una resolución sumaria del caso. Así pues, al oponerse a la resolución sumaria del caso, identificó que existían las siguientes controversias: 1. Si BPPR era el tenedor legítimo del pagaré que pretendía ejecutar, conforme a los requisitos de la Ley de Transacciones Comerciales de Puerto Rico. 2. Si el pagaré original otorgado el 21 de noviembre de 2005 fue válidamente cancelado mediante la escritura de modificación de hipoteca otorgada el 29 de agosto de 2012. 3. Si la escritura de modificación de hipoteca de 2012 fue consentida o suscrita por el deudor original y, de no haberlo sido, cuál es su efeto jurídico sobre la obligación alegada. 4. Si existe una obligación líquida, vencida y exigible contra la sucesión del causante Luis Manuel Vázquez Negrón. 5. Si la hipoteca que BPPR pretendía ejecutar subsiste válidamente en ausencia de una obligación principal exigible. 6. Si el peticionario cumplió con los requisitos contractuales y legales de notificación previa, incluyendo la alegada mora y aceleración de la deuda. 7. Si los documentos en que el BPPR apoya su moción son auténticos, completos y admisibles en evidencia, o si han sido válidamente impugnados. 8. Si el descubrimiento de prueba ha concluido, o si, por el contrario, permanece inconcluso con objeciones pendientes de adjudicación y prueba esencial bajo el control exclusivo del peticionario. 9. Si procedía adjudicar sumariamente una reclamación cuando existían controversias sustantivas sobre la validez del instrumento negociable, la legitimación activa y la exigibilidad de la deuda. TA2026CE00489 10 El 10 de febrero de 2026, BPPR presentó su Réplica a Oposición en Solicitud de Sentencia Sumaria. Sostuvo que el Sr. Cotto Rodríguez incumplió con los requisitos establecidos en la R. 36.3 de las de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V, R. 36.3. Arguyó que se limitó a negar los hechos propuestos por el BPPR a través de los propios documentos que fueron presentados en su solicitud de sentencia sumaria. Insistió, en que cualquier duda no es suficiente para establecer una controversia material, más aún en ausencia de evidencia que sustente tal alegación. Además, indicó que se desprende de la escritura de modificación que dicha escritura no representa una novación de los términos previamente pactados. El 17 de marzo de 2026, notificada el 19, el TPI emitió la Resolución recurrida en la que identificó que los siguientes cinco (5) hechos no estaban controvertidos: 1. El día 21 de noviembre de 2005, Luis Manuel Vázquez Negrón otorgó ante el Notario Enrique N. Vela Colón, mediante testimonio número 24683, un pagaré a favor de R.F. Mortgage and Investment Corporation o a su orden, por la suma principal de $92,000 más intereses desde esa fecha hasta el pago total del principal a razón de 6.625% de interés anual sobre el balance adeudado (el pagaré o instrumento). Además, el pagaré proveía para pagar recargos por demora equivalentes a 5.000% de la suma de aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendarios de la fecha vencimiento; y una cantidad equivalente a $9,200 por concepto de costas, gastos y honorarios de abogados en caso de reclamación judicial. 2. Para garantizar el pago de dicho pagaré se constituyó una hipoteca voluntaria mediante la escritura número 916 otorgada el día 21 de noviembre de 2005 ante el Notario Enrique N. Vela Colón (la escritura de hipoteca). 3. La escritura de hipoteca grava el bien inmueble que se describe a continuación (la finca o propiedad) DESCRIPCION REGISTRAL: SOLAR de terreno ubicado en el Barrio Santa Rosa del término municipal de Guaynabo, Puerto Rico, con un área superficial de 1,037.54 metros cuadrados, equivalentes a DOS MIL CUARENTA milésimas de cuerda. En el solar marcado con el número 10 en el plano de notificación; colinda por el Norte, Este y Oeste, con terrenos para para uso público y por el Sur, una parcela marcada con el número 9. En dicho solar hay una TA2026CE00489 11 edificación, la cual se describe a continuación. Edificación: Dos niveles donde el primer piso tiene garage para un automóvil, un medio baño y un área de laundry, no tiene lozas y es piso de cemento, con una puerta al norte que da acceso a escalera de 12 escalones con descanso que conduce a la segunda planta. La segunda planta consta de 3 habitaciones con sus closets todos con puertas de metal. La sala comedor-cocina, tiene puerta de cristal sliding door que da un balcón de lozas negras de 11 pies de largo por 4 de ancho, mirando al Este. Su sala-comedor cocina se dispone en espacio abierto, siendo la sala-comedor de 11 pies de ancho por 18 de largo y mirando al lado Oeste, pero continuo un espacio para cocina de 8 por 5 pies hay un gabinete de pared y otro donde irá la estufa. Esta área no tiene equipos a excepción de los gabinetes antes mencionados. De la sala se conduce a las habitaciones y al solo baño del inmueble por un pasillo de 11 pies de largo por 3 1/2 de ancho. El baño no tiene bañera, es una regadera ducha y un inodoro con 4 pies de ancho y 6 de largo; con una media ventana tipo 'Miami'. Los pisos de la parte superior están en lozas italianas negras y así los bordes combinando con los pisos. Hay en dicha planta 3 habitaciones; la más amplia tiene 10 pies por 11 pies y su closet con puertas de metal y tiene 4 ventanas tipo Miami; las habitaciones número 2 y 3 de 10 pies por 11 pies con closet y abanico de techo y de 7.5 por 8 pies, respectivamente. Algunas ventanas están protegidas por rejas pero no en su totalidad. Esta construcción es totalmente en cemento y hormigón, vivienda para una sola familia. Inscrita al folio 173 del tomo 1330 de Guaynabo, finca 18977 del Registro de la Propiedad de Guaynabo. 4. La finca o propiedad antes descrita consta inscrita al folio 220 del tomo 407 de Guaynabo, Registro de la Propiedad de Guaynabo, finca número 18977. 5. La hipoteca consta inscrita al folio 173vto. del tomo 1330 de Guaynabo, Registro de la Propiedad de Guaynabo, finca número 18977. No obstante, indicó que existía controversia sobre los siguientes hechos: 1. Si la hipoteca fue modificada mediante la escritura número 252 otorgada en San Juan, el 29 de agosto de 2012, ante el Notario Público Antonio R. Pavía Vidal, de la siguiente manera: En cuanto al principal que será $91,070.33 con intereses al 2.50% anual del pago mensual 1 al 60; luego al 3.50% anual del pago 61 al 72; luego al 4.50% anual del 73 al 84; al 5.50% anual del pago 85 a; 96; luego al 6.50% anual del pago 97 al 108 y luego al 6.625% anual de pago 109 al 140, su fecha de vencimiento será el 1ro de septiembre de 2052. 2. Si la hipoteca fue constituida para garantizar (a) el repago de la deuda evidenciada por el pagaré, (b) una suma equivalente a $9,200.00 para cubrir cualquier otro adelanto que se haga en virtud de la escritura de hipoteca, (c) una suma equivalente TA2026CE00489 12 $9,200.00 para cubrir intereses en adición a los garantizados por ley, y (d) una suma equivalente a $9,200.00 para cubrir costas, gastos y honorarios de abogado. 3. Si la parte demandante es la parte con derecho a exigir el cumplimiento del instrumento. 4. Si la parte demandada ha dejado de pagar las mensualidades vencidas desde el día 1 de junio de 2020 y en consecuencia, ha incurrido en el incumplimiento de la obligación de pagar en plazos mensuales el principal y los intereses según acordados. 5. Si la parte demandada de epígrafe adeuda al demandante las siguientes sumas: $81,018.56 en principal, más los intereses al 6.625% anual desde el día 1 de junio de 2020, así como los intereses acumulados y por acumularse a partir de esa fecha y hasta el total y completo repago de la deuda; cargos por demora equivalentes al 5.000% de todos aquellos pagos con atrasos en exceso de 15 días calendarios de la fecha de vencimiento hasta el total y completo repago de la deuda, $9,200.00, es decir, el 10% sobre el principal del pagaré hipotecario, para el pago de costas, gastos y honorarios de abogado como suma pactada a dichos efectos en el pagaré. 6. 6. Si BPPR ha realizado gestiones para obtener el pago de las sumas reclamadas resultandos infructuosos los mismos por lo cual ha declarado vencida la totalidad de la deuda. Basándose en tales hechos, el TPI denegó la resolución sumaria del pleito solicitada por el peticionario. Inconforme, el 23 de marzo de 2026, BPPR sometió una Moción de Reconsideración en la cual reiteró que la modificación de la hipoteca es válida y vinculante. De igual forma, insistió en la inexistencia de una controversia material que impida la resolución del pleito. El 24 de marzo de 2026, notificada al día siguiente, el foro primario emitió Orden en la que se negó a reconsiderar. En desacuerdo aun, el 21 de abril de 2026, el peticionario presentó el recurso de epígrafe y señaló la comisión de los siguientes errores: (A) Erró el Tribunal de Instancia al declarar no ha lugar la solicitud de sentencia sumaria, a pesar de la parte demandante haber acreditado mediante prueba documental admisible, pertinente y no controvertida, la existencia de la obligación reclamada y el incumplimiento de la misma por la parte demandada, en estricto cumplimiento con los requisitos de la Regla 36 de Procedimiento Civil, y sin que mediara controversia real sobre hechos materiales que justificara la celebración de un juicio en su fondo. (B) Erró el Tribunal de Instancia al declarar no ha lugar la solicitud de sentencia sumaria, a pesar de que la parte demandada no presentara evidencia alguna que generara una controversia real y sustancial, ni cumplir con las exigencias específicas de la Regla 36.5 de Procedimiento Civil, por lo que procedía, en derecho, dictar sentencia sumaria a favor de la parte demandante. TA2026CE00489 13 Atendido el escrito, el 24 de abril de 2026, emitimos Resolución mediante la cual le otorgamos un término a los recurridos para exponer su posición sobre el mismo. Habiéndose peticionado y obtenido extensión del plazo concedido para así hacerlo, el 18 de mayo de 2026 lo hicieron. Por consiguiente, con el beneficio de la comparecencia de todas las partes, damos por sometido el asunto y procedemos a atender el recurso, no sin antes exponer la normativa vigente aplicable a las controversias planteadas. II. A. El vehículo procesal de certiorari permite a un tribunal de mayor jerarquía a revisar discrecionalmente las órdenes o resoluciones interlocutorias emitidas por una corte de inferior instancia judicial. Rivera et al. v. Arcos Dorados et al., 212 DPR 194, 195 (2023) al citar a McNeil Healthcare v. Mun. Las Piedras I, 206 DPR 391, 403 (2021) y otros. La característica distintiva del recurso de certiorari descansa en la discreción encomendada a este Tribunal de Apelaciones para autorizar su expedición y adjudicar sus méritos. Íd. De ordinario, la discreción consiste en “una forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para llegar a una conclusión justiciera”. BPPR v. SLG Gómez-López, 213 DPR 314 (2023) y casos allí citados. Empero, el ejercicio de la discreción concedida “no implica la potestad de actuar arbitrariamente, en una u otra forma, haciendo abstracción del resto del derecho.” Íd. Ahora bien, en los procesos civiles, la expedición del recurso discreción de certiorari se encuentra delimitada a las instancias y excepciones contenidas en la Regla 52.1 de Procedimiento Civil, 32 LPRA Ap. V R 52.1. Allio v. Santiago Chardon, 2026 TSPR 13, 217 DPR ___ que establece que este se expedirá cuando se recurra de una resolución u TA2026CE00489 14 orden bajo las Reglas 56 y 57 o de la denegatoria de una moción de carácter dispositivo.4 De otro lado, el examen de estos autos discrecionales no se da en el vacío o en ausencia de otros parámetros. 800 Ponce de León v. AIG, 205 DPR 163 (2020). Para ello, la Regla 40 de nuestro Reglamento establece ciertos indicadores a tomar en consideración al evaluar si se debe o no expedir un recurso de certiorari.5 Estos criterios, pautan el ejercicio sabio y prudente de la facultad discrecional judicial. Mun. de Caguas v. JRO Construction, 201 DPR 703, 712 (2019). Nuestro Más Alto foro ha establecido que como regla general no se interferirá con las facultades discrecionales de los foros primarios, excepto en aquellas circunstancias en las que se demuestre que éstos: (1) actuaron con prejuicio o parcialidad; (2) incurrieron en un craso abuso de discreción, o (3) se equivocaron en la interpretación o aplicación de cualquier norma procesal o de derecho sustantivo. Rivera et al. v. Arcos Dorados et al., supra, a la pág. 210 y casos allí citados. En lo pertinente, se ha definido la discreción judicial como “una forma de razonabilidad aplicada al discernimiento judicial para llegar a una conclusión justiciera.” Íd.¸ al citar a Bco. Popular de PR v. Mun. de Aguadilla, 144 DPR 651, 657-658 (1997). Así pues, la discreción 4 Además, y a modo de excepción, podremos revisar órdenes o resoluciones interlocutorias dictadas por el Tribunal de Primera Instancia, cuando se recurra de decisiones sobre la admisibilidad de testigos de hechos o peritos esenciales, asuntos relativos a privilegios evidenciarios, anotaciones de rebeldía, en casos de relaciones de familia, en casos que revistan interés público o en cualquier otra situación en la cual esperar a la apelación constituiría un fracaso irremediable de la justicia. Al denegar la expedición de un recurso de certiorari en estos casos, el Tribunal de Apelaciones no tiene que fundamentar su decisión. Íd. 5 Así pues, según la citada regla, estos indicadores son: si el remedio y la disposición de la decisión recurrida, a diferencia de sus fundamentos, son contrarios a derecho; si la situación de hechos planteada es la más indicada para el análisis del problema; si ha mediado prejuicio, parcialidad o error craso y manifiesto en la apreciación de la prueba por el Tribunal de Primera Instancia; si el asunto planteado exige una consideración más detenida a la luz de los autos originales, los cuales deberán ser elevados, o de alegatos más elaborados; si la etapa del procedimiento en que se presenta el caso es la más propicia para su consideración; si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa no causan un fraccionamiento indebido del pleito y una dilación indeseable en la solución final del litigio; o si la expedición del auto o de la orden de mostrar causa evita un fracaso de la justicia. Véase, Regla 40 del Reglamento del Tribunal de Apelaciones, según enmendada, In re. Aprob. Enmdas. Reglamento TA, 2025 TSPR 141, 216 DPR ___ (2025). TA2026CE00489 15 no