The Property Shop Inc. v. Municipio Autónomo De San Juan

Estado Libre Asociado de Puerto Rico TRIBUNAL DE APELACIONES PANEL VIII Revisión de THE PROPERTY Decisión SHOP INC. Administrativa procedente del Recurrente Municipio Autónomo de San Juan V. TA2026RA00220 Caso Núm.: 23POT-0095ZO-SS MUNICIPIO AUTÓNOMO DE SAN JUAN Sobre: Cambio de Recurrido Calificación R-4/R- U a C-I Panel integrado por su presidenta; la Juez Lebrón Nieves, el Juez Pagán Ocasio y la Jueza Álvarez Esnard Lebrón Nieves, Juez Ponente SENTENCIA En San Juan, Puerto Rico, a 30 de julio de 2026. El 24 de abril de 2026, compareció ante este Tribunal de Apelaciones, The Property Shop, Inc. (en adelante, parte recurrente), por medio de Recurso de Revisión. Mediante este, nos solicita que revisemos la Resolución Denegando Cambio de Calificación emitida y notificada el 20 de marzo de 2026, y enviada por correo postal el 25 de marzo de 2026, por la Oficina de Planificación y Ordenación Territorial del Municipio Autónomo de San Juan (en adelante, OPOT o parte recurrida). En virtud del aludido dictamen, la parte recurrida denegó la solicitud de Cambio de Calificación Directo. Por los fundamentos que adelante se exponen, se confirma la Resolución recurrida. I De acuerdo con el expediente ante nuestra consideración, la parte recurrente, por conducto del señor Félix Rivera Feliciano, presentó ante la OPOT una Solicitud de Enmienda al Mapa de Calificación de Suelo. Según surge de la aludida solicitud, The TA2026RA00220 2 Property Shop, Inc. queda ubicada en la Avenida de Diego #309, Urb. Puerto Nuevo, Barrio Monacillo, Municipio de San Juan, Puerto Rico, y su calificación es R-4 (Residencial General Cuatro), equivalente al distrito R-U (Residencial Urbano) bajo el Reglamento Conjunto de 2020. El señor Félix Rivera solicitó el cambio de calificación al distrito C-I (C-2) y propuso tres estacionamientos para el local. La parte recurrente explicó que, el solar se encuentra en suelo urbano del Municipio de San Juan, el comportamiento del sector es uno típico y/o característico a un suburbio, aunque se encuentre en un área urbana, que está rodeado por usos mixtos de carácter comercial y residencia, por lo que entendía que el cambio de calificación no afectaría de ninguna forma el sector, y el contexto en que ubica. Indicó, además, que, el solar contenía una estructura que había sido utilizada para usos comerciales por los pasados 10 años para la venta y exhibición de mármol y sus derivados. Acotó que, el uso comercial es uno de predominancia en la zona, toda vez que, está expuesto a la Avenida de Diego y demás zona urbana. El 11 de mayo de 2023, la OPOT emitió una misiva en donde notificó que estaría llevando a cabo vistas públicas para considerar las Peticiones de Cambio de Calificación de Suelo a los Mapas del Plan de Ordenación Territorial, específicamente, a los Planos de Ordenación Territorial. Además, le notificó que la fecha asignada para ver su caso era el 12 de junio de 2023. Posteriormente, se emitió un Informe y Recomendaciones, donde un oficial examinador de la OPOT esbozó las siguientes determinaciones de hechos: 1. El predio tiene una cabida de 257.04 metros cuadrados. El mismo es parte del #554 de la Avenida de Diego en el Municipio de San Juan, número de catastro 79-062-066-030-04-001. 2. Se solicita la recalificación de un distrito Residencial Intermedio (R-4) a un distrito Comercial Intermedio (C-I). TA2026RA00220 3 3. La Corporación The Property Shop, Inc. es dueña del predio según Escritura de Compraventa Núm. 276 de 16 de diciembre de 2021; y consta que el Sr. Eduardo Antonio Gayoso Fernández es su representante. 4. No se presentó Certificado de Good Standing con relación a la Corporación. 5. Conforme al Certificado de Resolución Corporativa, la Junta de Directores de la Corporación autoriz[ó] el 15 de abril de 2023 a la misma para llevar a cabo esta solicitud, así como para autorizar al Sr. Félix Rivera Feliciano a radicar los procesos a su nombre. 6. La Corporación opera en el predio desde hace aproximadamente 10 años, un negocio llamado The Tile Shop, Inc. 7. El predio está delimitado por el Norte con un distrito R-4, por el Oeste con un distrito C 1, por el Sur con un distrito C-1 y por el Este por un distrito R-4. La propiedad ubica en la Avenida de Diego. 8. El lugar donde ubica la propiedad está rodeado por usos mixtos de carácter comercial y residencial. 9. El predio ubica en un suelo clasificado urbano (SU). 10. El predio carece de importancia agrícola, histórica, escénica, cultural o natural. 11. El predio cuenta con la infraestructura mínima necesaria, tales como agua potable, energía eléctrica y accesos adecuados. 12. Se propone en la parte frontal del negocio, un total de 3 estacionamientos para vehículos. 13. La parte proponente indicó que desean continuar operando un negocio de venta y exhibición de mármol y sus derivados. 14. El horario de operación propuesto es: de lunes a sábado de 9am a 5pm. 15. El proponente apoya la solicitud de cambio de calificación debido a: que el comportamiento de la Ave. De Diego es uno predominantemente comercial. La estructura ha sido utilizada tradicionalmente para uso comercial, así como estructuras aledañas. Su ubicación hace difícil el uso residencial por el alto volumen de vehículos que transitan por la marginal. El uso es uno compatible con el entorno que le rodea. 16. El proponente justificó el beneficio que derivaría la comunidad o sector del cambio solicitado TA2026RA00220 4 indicando que el uso comercial brindaría servicios al sector. 17. Conforme a la Tabla 6.44 de la Sección 6.1.7.5 del Reglamento Conjunto de Permisos, la propiedad excede el tamaño mínimo requerido de 450 metros cuadrados. 18. Conforme a la Regla 7.5.5 el tamaño máximo del solar para distrito C-I es de 2,000 metros cuadrados. 19. El Aviso de Vista Pública fue publicado en el Periódico Primera Hora (en español e inglés) en su edición de 11 de mayo de 2023; y en el periódico Metro de Puerto Rico (en español e inglés) en la misma fecha. 20. El caso fue presentado mediante radio el 11 de mayo de 2023 en la emisora radial Lighthouse en los horarios de 11:15 am y 1:15 pm. 21. La Vista Pública fue celebrada el 12 de junio de 2023. Compareció el proponente como representante del dueño de la propiedad. 22. Los colindantes fueron notificados e invitados a la vista pública mediante correo certificado por parte del MSJ. 23. No comparecieron vecinos a oponerse a la enmienda propuesta. 24. El proponente discutió su memorial explicativo. 25. La Junta de Comunidad present[ó] comentarios a este caso el 16 de junio de 202. La misma se opone al cambio de clasificación alegando que los espacios de estacionamientos en la parte frontal del negocio afectan la acera. Por medio del informe, se recomendó no aprobar la petición de enmienda a los planos de calificación del suelo del Plan de Ordenación Territorial de San Juan. El 20 de marzo de 2026 la Oficina de Planificación y Ordenación Territorial del Municipio Autónomo de San Juan emitió Resolución Denegando Cambio de Calificación mediante la cual denegó la solicitud de Cambio de Calificación Directo. En la misma, hizo las siguientes determinaciones de hechos: 1. El Proponente presentó la solicitud de enmienda de calificación el 26 de abril de 2023. TA2026RA00220 5 2. La propiedad ubicada en la Ave de Diego #309 Urb. Puerto Nuevo del barrio Monacillo del término municipal de San Juan. 3. Según memorial explicativo la enmienda consiste en recalificar el solar de un Distrito R-U (Residencial Urbano) a un Distrito C-I (Comercial Intenso). El propósito es establecer venta y exhibición de mármol y sus derivados. 4. La vista pública se celebró el 12 de junio de 2023, ante la Oficial Examinador, Lcda. Rosemary Borges Capó, quien rindió informe el 5 de septiembre de 2023 en el cual recomienda no aprobar. 5. El Comité Asesor no recomienda aprobar, además, crea un precedente con presión comercial intermedio, intensidad en el sector. Predios aledaños colindantes con C-L (C-1) el 23 de abril de 2024. 6. De acuerdo con la Ordenanza Núm. 7, Serie 2024- 2025, la Legislatura Municipal, aprobada el 18 de septiembre de 2024. Finalmente, la OPOT denegó la solicitud de cambio de calificación. Inconforme con lo resuelto, la parte recurrente acudió ante este foro revisor mediante Solicitud de Revisión Judicial, donde esbozó los siguientes señalamientos de error: PRIMER ERROR: Erró la OPOT, como cuestión de derecho, al incumplir el deber vinculante de considerar las recalificaciones resueltas por la Junta de Planificación en los predios colindantes como elementos en su proceso decisional y conforme a sus facultades delegadas SEGUNDO ERROR: Erró la OPOT al denegar la recalificación del Predio al distrito C-I cuando ella misma admite, en la Determinación de Hecho Núm. 5, que los predios inmediatamente colindantes fueron recalificados al distrito C-L (con los usos del C-I) el 26 de abril de 2024, configurándose así un caso clásico de reverse o spot zoning, prohibido por las doctrinas constitucional y administrativa aplicables. TERCER ERROR: Erró la OPOT al fundar su denegatoria en el supuesto riesgo de “crear un precedente con presión comercial intermedio, intensidad en el sector”, cuando ese precedente ya había sido creado por la propia Junta de Planificación al recalificar los predios colindantes al mismo distrito comercial, y cuando la Resolución reconoce implícitamente que la presión y la intensidad comercial ya existen en el sector; vicio de contradicción interna que torna el razonamiento arbitrario y caprichoso. TA2026RA00220 6 CUARTO ERROR: Erró la OPOT al aplicar, de forma no uniforme, fragmentada y discriminatoria, la política pública de zonificación del sector, al conceder a los vecinos inmediatos del Predio un tratamiento que le niega a la Recurrente sin articular fundamento racional alguno para la distinción, en violación del principio de uniformidad y del derecho constitucional a la igual protección de las leyes. QUINTO ERROR: Erró la OPOT al denegar la recalificación del Predio al distrito C-I, a pesar de reconocer que los predios inmediatamente colindantes fueron recalificados al distrito C-L, con usos sustancialmente equivalentes, sin articular en la Resolución una base racional que justifique dicho trato distinto, en contravención del Artículo 32(b) de la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, según enmendada, 23 L.P.R.A. §§ 62 et seq. y de la normativa que prohíbe actuaciones arbitrarias en materia de planificación territorial. SEXTO ERROR: Erró la OPOT al emitir una resolución arbitraria, caprichosa y constitucionalmente deficiente, incompatible con el estándar de revisión administrativa establecido por la Sección 4.5 de la LPAU, con el pronunciamiento del Tribunal Supremo de Puerto Rico en Vázquez v. Consejo de Titulares, supra, y con las garantías constitucionales del debido proceso de ley en su vertiente sustantiva y del derecho al disfrute de la propiedad privada. El 26 de mayo de 2026, la parte recurrida presentó Alegato en Oposición a Revisión Judicial. Con el beneficio de la comparecencia de las partes, procedemos a resolver. II A. Estándar de Revisión Judicial de Determinaciones Administrativas De ordinario los tribunales apelativos debemos otorgar deferencia y respeto a las conclusiones e interpretaciones hechas por las agencias administrativas.1 Katiria’s Café v. Mun. de San Juan, 2025 TSPR 33, 215 DPR ___ (2025); Vázquez et al. v. DACo, 2025 TSPR 56, 216 DPR ___ (2025); OEG v. Martínez Giraud, 210 DPR 79 (2022); Pérez López v. Depto. Corrección, 208 DPR 656, 672 1 Rolón Martínez v. Supte. Policía, 201 DPR 26,35 (2018); Torres Rivera v. Policía de PR, 196 DPR 606, 626 (2016). TA2026RA00220 7 (2022); Super Asphalt v. AFI y otros, 206 DPR 803, 819 (2021); Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, 202 DPR 117, 126 (2019). No obstante, tal norma no es absoluta, es por lo que, nuestro Máximo Foro ha enfatizado que no podemos imprimirle un sello de corrección, so pretexto de deferencia a las determinaciones administrativas que sean irrazonables, ilegales o contrarias a derecho. De igual manera, la más Alta Curia ha expresado que, la consideración otorgada por los tribunales no equivale a una renuncia de nuestra función revisora. Vázquez et al. v. DACo, supra. En Torres Rivera v. Policía de Puerto Rico, supra, pág. 628, nuestro Tribunal Supremo resumió las normas básicas en torno al alcance de la revisión judicial de la forma siguiente: [L]os tribunales deben deferencia a las decisiones de una agencia administrativa, pero tal deferencia cederá cuando: (1) la determinación administrativa no está basada en evidencia sustancial; (2) el ente administrativo erró en la aplicación o interpretación de las leyes o reglamentos que se le ha encomendado administrar; (3) el organismo administrativo actuó arbitraria, irrazonable o ilegalmente, realizando determinaciones carentes de una base racional, o (4) la actuación administrativa lesionó derechos constitucionales fundamentales.2 El criterio rector bajo el cual los tribunales deben revisar las decisiones administrativas es el criterio de razonabilidad. Katiria’s Café v. Mun. de San Juan, supra; OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 89; Super Asphalt v. AFI y otros, supra, pág. 820.3 Bajo este criterio, se debe dirimir si la agencia actuó de forma arbitraria o ilegal, o de manera tan irrazonable que su actuación constituya un abuso de discreción. Íd.; Pérez López v. Depto. Corrección, supra, pág. 673; OEG v. Martínez Giraud, supra; Super Asphalt v. AFI y otros, supra, pág. 819-820.4 2 Véase Super Asphalt v. AFI y otros, supra, págs. 819-820. 3 Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, supra, pág. 127; Torres Rivera v. Policía de PR, supra, pág. 626. 4 Graciani Rodríguez v. Garaje Isla Verde, supra, pág. 127; Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra, pág. 36; Batista, Nobbe v. Jta. Directores, pág. 216. TA2026RA00220 8 Bajo este supuesto, la Sec. 4.5 de la Ley Núm. 38 del 30 de junio de 2017, 3 LPRA 9675, conocida como la Ley de Procedimiento Administrativo Uniforme del Gobierno de Puerto Rico (LPAU), “estableció el marco de revisión judicial de las agencias administrativas”. Rolón Martínez v. Supte. Policía, supra, pág. 35. La intervención del tribunal se limita a tres áreas, a saber: (1) si el remedio concedido por la agencia fue apropiado; (2) si las determinaciones de hecho que realizó la agencia están sostenidas por evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo visto en su totalidad, y (3) si las conclusiones de derecho del ente administrativo fueron correctas. Íd. págs. 35-36; Katiria’s Café v. Mun. de San Juan, supra; OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 90; Torres Rivera v. Policía de PR, supra, págs. 626-627; Nobbe v. Jta. Directores, supra, pág. 217; Sec. 4.5 de la LPAU, 3 LPRA sec. 9675. Las determinaciones de hechos contenidas en las decisiones de las agencias, podrán ser sostenidas por el tribunal cuando estén basadas en evidencia sustancial que obra en el expediente administrativo. Mientras que, conclusiones de derecho serán revisables en todos sus aspectos por el tribunal. Sección 4.5 de la Ley Núm. 38-2017, 3 LPRA sec. 9675; Vázquez et al. v. DACo, supra; OEG v. Martínez Giraud, supra, pág. 90; Super Asphalt v. AFI y otros, supra, pág. 819-820. Los foros revisores podrán apoyarse en las interpretaciones de las agencias. Sin embargo, dichas interpretaciones “constituyen un acervo de experiencias y criterios informados a los cuales los tribunales y los litigantes bien podrán recurrir a modo de guía” y no avalar irreflexivamente, como se hacía en el pasado. Vázquez et al. v. DACo, supra. En casos administrativos el tribunal deberá realizar su tarea con un “body of experience and informed judgment” de la agencia, entre otra información a su disposición. Íd. De igual manera, los tribunales deberán ejercer un juicio independiente al TA2026RA00220 9 decidir si una agencia ha actuado dentro del marco de sus facultades estatutarias. Íd. B. Facultades de los Municipios El Código Municipal le otorga varias facultades y poderes necesarios a los Municipios para que puedan asumir su función fundamental a favor del desarrollo social y económico de sus jurisdicciones.5 Entre dichas facultades, autoriza a los Municipios a establecer política, estrategias y planes dirigidos a la ordenación de su territorio, la conservación de sus recursos y a su óptimo desarrollo.6 Asimismo, el Código Municipal autoriza a los municipio a adoptar los Planes de Ordenación de conformidad con lo dispuesto en este. De igual manera, dispone lo siguiente: […] Estos Planes de Ordenación constituirán instrumentos del territorio municipal. Los mismos protegerán los suelos, promoverán el uso balanceado, provechoso y eficaz de estos y propiciarán el desarrollo cabal de cada municipio. Los Planes de Ordenación incluirán la reglamentación de los usos de suelo y las materias relacionadas con la organización territorial y con la construcción bajo la jurisdicción de la Junta de Planificación y de la Oficina de Gerencia de Permisos (OGPe). El municipio podrá, a través de lo dispuesto en este Código, solicitar que se sustituyan o enmienden los reglamentos de otras agencias públicas. Los Planes de Ordenación serán elaborados, adoptados y revisados de conformidad a lo dispuesto en el Artículo 6.011 de este Código y serán compatibles con las leyes, políticas públicas, y reglamentos del Gobierno estatal, según dispuesto en el Artículo 6.014 de este Código. Habrá tres (3) tipos de Planes de Ordenación, a saber: Plan Territorial, Plan de Ensanche y Plan de Área. El Plan Territorial será el primer Plan de Ordenación que deberá preparar el municipio y tendrá que estar en vigor para que el municipio pueda adoptar otro Plan de Ordenación. Los municipios no aprobarán desarrollos que puedan limitar o impedir el libre acceso del público a las costas o playas, ni que conlleven su disfrute privado o exclusivo en menoscabo o perjuicio del legítimo derecho del pueblo de Puerto Rico al libre uso y disfrute de las mismas. 5 Art. 1.003 de la Ley 107 de 13 de agosto de 2020, según enmendada, conocida como Código Municipal. 6 Art. 1.010(i) del Código Municipal, supra. TA2026RA00220 10 A los fines de propiciar la máxima compatibilidad de los Planes de Ordenación con las políticas públicas regionales y generales de Puerto Rico, el Gobierno estatal, a través de la Junta de Planificación, retendrá la facultad de aprobar inicialmente los Planes de Ordenación y de revisar cualquier parte de los mismos. Una vez adoptado un Plan Territorial, se faculta el traspaso ordenado a los municipios de ciertas facultades de ordenación territorial de la Junta de Planificación y de la OGPe, para emitir autorizaciones y permisos de uso y construcción, y para incorporar enmiendas a los Planes de Ordenación. El proceso de traspaso se realizará de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 6.015 de este Código. La forma y contenido de los distintos Planes de Ordenación y la transferencia y administración de las facultades de ordenación territorial, y todos los asuntos de este Capítulo dispuestos en los Artículos 6.005 al 6.023 de este Código, serán precisados y dispuestos por la Junta de Planificación mediante un reglamento.7 Además, el Código Municipal también faculta a los municipios a establecer un Plan Territorial que sea instrumento de ordenación integral y estratégico de la totalidad del territorio municipal y deberá abarcar, al menos un municipio. El Art. 6.007 establece lo siguiente en cuanto al Plan Territorial: […] El Plan definirá los elementos fundamentales de tal ordenación y establecerá el programa para su desarrollo y ejecución, así como el plazo de su vigencia. Una de sus funciones será dividir la totalidad del suelo municipal en tres (3) categorías básicas: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico. Este sistema de clasificación se utilizará para disponer la ordenación de los casos y las estructuras en estos suelos. Las categorías a ser creadas dentro del Plan serán cónsonas y uniformes con aquellas creadas mediante reglamento por la Junta de Planificación de Puerto Rico y de conformidad con la Ley 550-2004, según enmendada, conocida como “Ley para el Plan de Uso de Terrenos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico”. La designación de suelo urbanizable, si alguna, se hará de acuerdo a la determinación del Plan sobre la demanda por suelo urbano. Una vez el Plan Territorial esté en vigor, toda decisión sobre el uso del suelo se hará de conformidad con el mismo. (a) En el suelo urbano el Plan Territorial cumplirá, entre otros, con lo siguiente: (1) proveer para subsanar deficiencias del desarrollo existente; 7 Art. 6.006 del Código Municipal, supra. TA2026RA00220 11 (2) propiciar el intercambio social y las transacciones económicas; (3) promover el uso eficiente del suelo; y (4) conservar el patrimonio cultural. (b) En el suelo urbanizable el Plan Territorial cumplirá, entre otros, con lo siguiente: (1) definir los elementos fundamentales de la estructura general de la ordenación del territorio; (2) establecer un Programa de Ensanche; y (3) regular para el suelo urbanizable no programado, la forma y condiciones en que podrá convertirse en suelo urbanizable programado. Dentro del suelo urbanizable el Plan Territorial establecerá dos (2) categorías con las siguientes características: (i) Suelo urbanizable programado. — Será constituido por aquel que pueda ser urbanizado, de acuerdo al Plan Territorial, en un período previsible de cuatro (4) años, luego de la vigencia del Plan. Este suelo urbanizable programado requiere de un Programa de Ensanche. (ii) Suelo urbanizable no programado. — Será constituido por aquel que pueda ser urbanizado, de acuerdo al Plan Territorial en un período previsible de entre cuatro (4) y seis (6) años, luego de la vigencia del Plan. La conversión de un suelo urbanizable no programado en un suelo urbanizable programado requerirá que el suelo urbanizable programado tenga un Plan de Ensanche aprobado, que su desarrollo sea inminente, y que al menos la mitad de dicho suelo tenga permisos aprobados de anteproyecto o construcción. Toda conversión del suelo urbanizable no programado en suelo urbanizable programado requerirá la preparación de un Programa de Ensanche y la revisión del Plano de Clasificación de Suelo del Plan Territorial. (c) En el suelo rústico el Plan Territorial cumplirá, entre otros, con lo siguiente: (1) mantener libre dicho suelo del proceso urbanizador; (2) evitar la degradación del paisaje y la destrucción del patrimonio natural; (3) establecer medidas para el uso del suelo de forma no urbana; TA2026RA00220 12 (4) delimitar el suelo que debe ser especialmente protegido debido a sus características especiales; y (5) establecer planes para el manejo de los recursos naturales y agrícolas. Dentro del suelo rústico del Plan Territorial cumplirá, entre otros, con lo siguiente: (1) Suelo rústico común. — Es aquel no contemplado para uso urbano o urbanizable en un Plan Territorial debido, entre otros, a que el suelo urbano o urbanizable clasificado por el Plan es suficiente para acomodar el desarrollo urbano esperado. (2) Suelo rústico especialmente protegido. — Es aquel no contemplado para uso urbano o urbanizable en un Plan Territorial, y que por su especial ubicación, topografía, valor estético, arqueológico o ecológico, recursos naturales únicos u otros atributos, se identifica como un terreno que no deberá utilizarse como suelo urbano a menos que la Junta de Planificación de Puerto Rico determine que cumple con al menos uno de los siguientes requisitos: i. Se trate de proyectos designados por el Municipio o como estratégicos, prioritarios, o de infraestructura crítica; y/o que cumplan con los criterios de designación de proyectos críticos bajo la Sección 503 de la “Ley de Supervisión, Administración y Estabilidad Económica de Puerto Rico” (PROMESA, por sus siglas en inglés), y/o de proyectos declarados como estratégicos, según la Ley 19-2017, según enmendada, conocida como “Ley para Simplificar y Transformar el Proceso de Permisos de 2017”, pues esa designación por parte del Estado de por sí demuestra que su incorporación al desarrollo urbano responde a necesidades estratégicas que promueven el desarrollo económico o el bien común; ii. Se justifique mediante estudios técnicos y ambientales que demuestren que dicho desarrollo es compatible con la conservación del entorno; iii. Que el proyecto en cuestión identifique, incorpore o mitigue en su plan de desarrollo la protección y conservación de aquellas características especiales por las cuales dicho terreno ha sido identificado como suelo rústico especialmente protegido; o iv. Que el plan de desarrollo aprobado para el proyecto en cuestión incluya un sistema de generación de energía eléctrica sujeto a las disposiciones del Reglamento Núm. 9028 TA2026RA00220 13 de 2018 del Negociado de Energía de Puerto Rico, conocido como “Reglamento para el Desarrollo de Microrredes” o cualquier reglamento sucesor. (d) El Plan Territorial no establecerá ninguna clasificación de uso de terrenos que impida todo uso de la propiedad sin previa notificación y compensación al titular o titulares de dicha propiedad. (e) Toda solicitud de paralización siempre requerirá el pago de fianza, cuya cantidad nunca será menor del diez por ciento (10%) del valor del proyecto propuesto, según surja de cualquier autorización del desarrollo emitida por la agencia competente. El requisito mandatorio de fianza aquí dispuesto, y el monto mínimo establecido por la misma, será de aplicación a todo procedimiento judicial o administrativo y regirá con carácter de especialidad sobre cualquier otra disposición relacionada a procedimientos o solicitudes de remedios provisionales, recursos extraordinarios, tales como entredichos provisionales, injunction preliminar y/o permanente, órdenes de cese y desista, o cualesquiera otros, que tengan como finalidad la obtención de una orden de paralización de una construcción o proyecto autorizado por la agencia competente.8 C. Zonificación aislada o “spot zoning” El término zonificación aislada o “spot zoning” ha sido definido en nuestro ordenamiento jurídico como una enmienda a una zonificación que no es cónsona con los principios o esquemas generales de planificación. John B. Kirkpatrick y otros, Spot Zoning and the Domino Effect, 17 Westchester B.J. 133 (1990); 2 E. C. Yokley, Zoning Law and Practice, 204, Sec. 13-2 (1978). De ordinario, estas enmiendas son el resultado de esfuerzos encaminados a favorecer intereses particulares sin brindarle la debida atención a los derechos de los propietarios de solares adyacentes y al bienestar general de la comunidad. Asoc. Residentes de Parkside, Inc. v. Junta de Planificación de Puerto Rico, 147 DPR 277, 291 (1998). Nuestro Tribunal Supremo ha señalado que la rezonificación aislada, por definición, no guarda relación alguna con la salud, 8 21 LPRA sec. 7857. TA2026RA00220 14 seguridad o bienestar general de la ciudadanía. Se trata de una actuación contraria a los mejores intereses de la comunidad que se aparta de los planes de desarrollo de un área geográfica. De hecho, una de las razones por las cuales la rezonificación aislada ha sido catalogada como la antítesis de la planificación ordenada, lo es la posibilidad de que un solar o propiedad sea rezonificada de forma forzada por el hecho de que una propiedad adyacente haya sido rezonificada previamente. Esta situación, que ha sido denominada como el “efecto dómino”, viene a dramatizar los peligros que acarrea la rezonificación aislada dentro de los planes de planificación ordenada de los usos de terrenos y resalta las razones por las cuales esta práctica debe ser evitada. Si las razones que motivan una rezonificación son ajenas al mejor aprovechamiento de los terrenos, desde una perspectiva macrocósmica e integral, o a un legítimo interés gubernamental --como lo serían la seguridad pública, la salud, o el bienestar general--, el caos y el desorden sustituyen a la planificación ordenada, frustrando así la política pública estatal en torno al uso de los terrenos. De ahí que los tribunales de múltiples jurisdicciones no hayan vacilado en decretar su ilegalidad. Id., pág. 292. Bajo el ordenamiento de zonificación de Puerto Rico, ocurre una rezonificación aislada o “spot zoning” cuando un mapa de zonificación es enmendado mediante la rezonificación de uno o varios solares o lotes autorizando en ellos un uso diferente al establecido originalmente que resulta incongruente o carente de armonía con los usos de los terrenos de las áreas adyacentes. Esta incongruencia, de ordinario, beneficia a un grupo reducido de propietarios en perjuicio de los mejores intereses de la comunidad. Entre los criterios que se han considerado para determinar si ha habido una rezonificación aislada o spot zoning, se encuentran: 1) si el uso permitido por la rezonificación es muy diferente del uso TA2026RA00220 15 prevaleciente en el área, esto es, si la rezonificación crea un uso incompatible en un área; 2) si el cambio autorizado a un tipo de distrito menos restrictivo no fue realizado para el beneficio de la comunidad, sino simplemente, para favorecer a una persona o desarrollador en particular o, en la alternativa, para relevar a un pequeño sector de las restricciones que generalmente aplican a toda el área; y 3) si el área involucrada en la rezonificación es particularmente pequeña. Sobre este último criterio se ha destacado, por ejemplo, que “si el área rezonificada involucra sólo un lote o pocos, los tribunales tienden a sospechar y a examinar las justificaciones y los motivos de la rezonificación con mayor cuidado”. Asimismo, se ha resuelto que, una rezonificación no constituye una rezonificación aislada por el único hecho de que incida sobre un solar pequeño o porque aplique sólo a una parcela. Aunque el área involucrada en la rezonificación debe ser examinado, tal circunstancia no debe ser determinante. Id., págs. 293-294. Esbozada la norma jurídica que enmarca la controversia de epígrafe, procedemos a aplicarla al recurso ante nos. III En su primer señalamiento de error, la parte recurrente nos plantea que, erró la OPOT, como cuestión de derecho, al incumplir el deber vinculante de considerar las recalificaciones resueltas por la Junta de Planificación en los predios colindantes como elementos en su proceso decisional y conforme a sus facultades delegadas. Como segundo señalamiento de error la parte recurrente sostiene que, la OPOT incidió al denegar la recalificación del predio al distrito C-I cuando ella admite, en la Determinación de Hecho Núm. 5, que los predios inmediatamente colindantes fueron recalificados al distrito C-L (con los usos del C-1) el 26 de abril de 2024, configurándose así, un caso clásico de reverse o spot zoning, TA2026RA00220 16 prohibido por las doctrinas constitucional y administrativa aplicables. En el tercer señalamiento de error, la parte recurrente arguye que, la OPOT se equivocó al fundamentar su denegatoria en el supuesto riesgo de “crear un precedente con presión comercial intermedio, intensidad en el sector”, cuando dicho precedente había sido creado por la Junta de Planificación al recalificar los predios colindantes al mismo distrito comercial, y cuando la Resolución reconoce implícitamente que la presión y la intensidad comercial ya existen en el sector; vicio de contradicción interna que torna el razonamiento arbitrario y caprichoso. Como cuarto señalamiento de error, la parte recurrente aduce que, la OPOT incidió al aplicar de forma no uniforme, fragmentada y discriminatoria, la política pública de zonificación del sector, al conceder a los vecinos inmediatos del Predio un tratamiento que le niega a la parte recurrente, sin articular fundamento racional alguno para la distinción, en violación del principio de uniformidad y del derecho constitucional a la igual protección de las leyes. En su quinto señalamiento de error, la parte recurrente sostiene que, la OPOT erró al denegar la recalificación del Predio al distrito C-I, pese a reconocer que los predios inmediatamente colindantes fueron recalificados al distrito C-L, con usos sustancialmente equivalentes, sin articular en la Resolución una base racional que justifique tal trato distinto, en contravención al Art. 32(b) de la Ley Núm. 75 de 24 de junio de 1975, según enmendada, la cual prohíbe actuaciones arbitrarias en materia de planificación territorial. Finalmente, en su último señalamiento de error, la parte recurrente argumenta que, la OPOT se equivocó al emitir una resolución arbitraria, caprichosa y constitucionalmente deficiente, incompatible con el estándar de revisión administrativa establecido TA2026RA00220 17 por la sec. 4.5 de la LPAU, con el pronunciamiento del Tribunal Supremo de Puerto Rico en el caso Vázquez v. Consejo de Titulares, y con las garantías constitucionales del debido proceso de ley en su vertiente sustantiva y del derecho al disfrute de la propiedad privada. Por encontrarse intrínsecamente relacionados, discutiremos los señalamientos de error previamente reseñados de forma conjunta. Adelantamos que, no le asiste la razón. Veamos. Según reseñáramos, la parte recurrente presentó ante la OPOT una Solicitud de Enmienda al Mapa de Calificación de Suelo, con el propósito de que se recalificara el solar de R-4 a C-I. Posteriormente, la OPOT emitió la Resolución cuya revisión nos atiene, donde denegó el cambio de calificación. Entre las determinaciones de hecho, incluyó que, el Comité Asesor no recomendaba aprobar el cambio, y que creaba un precedente con presión comercial intermedio, intensidad en el sector. Señaló que, los predios aledaños colindantes son C-L(C-1). La parte recurrente arguye que, la OPOT erró al denegar la recalificación del predio en cuestión al distrito C-1, a pesar de que predios colindantes han sido recalificados a distritos con usos sustancialmente equivalentes sin articul